物業管理服務業法令制度整合暨評鑑與示範團隊獎勵制度之研究 簡報單位: 中華物業管理協會簡報人:張副祕書長志蒼王顧問文雄喻處長幸國中華民國九十四年六月七日誠摯歡迎各位貴賓蒞臨中華物業管理協會簡報目次:壹、中華物業管理協會簡介及協助政府推動旗艦計畫工作貳、計畫緣起參、公寓大廈管理條例與保全業之法律競合問題解決方案研提肆、不動產證券化之管理機構之法令問題伍、物業管理服務業評鑑制度 陸、示範團隊獎勵措施本研究案係配合行政院物業管理服務業發展綱領及 行動方案暨旗艦計畫分工表中內政部建築研究所應 執行之相關研究項目，包括5.8有關物業管理制度及 物業管理相關法令制度整合之研究、5.9.2.2辦理 物業管理服業評鑑制度之研究及(三).3辦理績優 示範團隊獎勵制度之研究等三項，合併為一項之專 項研究。 中華物業管理協會協同與內政部建研所辦理本案。本 研究案前經94年3月11日於內政部建研所舉行期初簡 報並就與會者建議、蒐集相關資料及多次內部會議與 專家學者討論意見彙整，研提初步建議方向並提本次 座談會廣納意見，作後續研究之參考依據。據以提出 期中報告。不動產證券化定義:1.不動產所有權或債權的證券化(台大財務金融系廖咸興教授定義)2.將原本持有土地或建築物之財產權，細分為較小單 位，轉換成有價證券。如此，龐大而不流通的不動 產，轉化為流動性之證券發行予投資人。結合不動 產市場和資本市場的特性，加強其變現性與流通性 ，透過金融手段解決不動產流通性的問題。(台灣不動產資訊中心定義)一、不動產證券化定義不動產證券化條例第四條第五項第十款 規定：不動產管理機構：指建築開發 業、營造業、建築經理業、不動產租賃 業或其他經中央目的事業主管機關核定 公告之事業。 二.不動產證券化管理機構定義二.現行不產管理機構的專業問題 1.目前無評鑑機構考評管理機構的執行管理能力 2.管理機構參與交易決策之問題 3.不動產管理人員專業能力資格及訓練欠缺 4.管理報告真實揭露能否讓投資人有信心及反映 實際價格 5.道德危機 四.建議方案-中長期1.修訂不動產證券化條例第四條第五項第十款 規定 修法增列納入物業管理業 2.物業管理公司的資本額、人員資格及其他應 具備之能力應於法律中明定 3.運用標章或評鑑制度，以判定物業管理公司 是否有能力成為不動產證券化之管理機構。 4.管理機構應定期發佈管理報告俾利投資人了 解該物件機電設施設備、結構、 公共安全、 消防、 環境及門禁管理、租賃、經營等物業 管理風險因子 研究架構: 一.物業管理服務業標章制度 二.物業管理服務業評鑑制度 1.評鑑目的 2.評鑑對象 3.評鑑內容 4.組織與分工 5.評鑑類型 6.評鑑資料之處理 7.評鑑結果之運用 8.評鑑流程圖2.評鑑對象 清潔、保全、樓管、租賃、等業別，並以各範疇 之分項標準接受評鑑。 3.評鑑內容 分為組織與行政、業績、人資，教育訓練，安全 與危機處理、專業類科等六類。4.組織與分工 (一）評鑑委員會下設四個工作小組: 1.規劃與起草 2.事務協調 3.資訊處理 4.訪評小組由營建署物業管理主管單位召集組成， 成員包括、直轄市暨縣市物業管理主管局 處代表，及專家學者及相關協會代表，負 責物業管理評鑑政策之推動、評鑑指標之 設計及其他重要事項之協調與整合。各單位成立自我評鑑小組，其中受評單位負責人擔 任組長，組員十人，其中包括專家學者5人。 1.填寫自我評鑑表格。 2.造冊說明及相關文件。 3.對評鑑表格所列各評鑑項目自行自我衡量，並對 目前制度運作實況與成效深入了解。（二）受評業者自行成立自我評鑑小組 5.評鑑類型1)自我評鑑：先由公司進行自我評鑑，再報請主管機關 核定，其目的主要在瞭解公司目前的經營現況，檢視 其優點與缺失，並提出改進事項。原則上，依公司負 責人基於現業務的督導考核之資料，或參考下列方式 自評： a)觀察公司同仁相關活動 b)查閱相關檔案資料(如案場人力表、相關實施辦法等) c)檢視設備保養及場地工作情形 d)訪談工作人員並討論相關議題 e)比較並分析相關資料 f)其他方式2)訪視評鑑：地方主管機關對已辦理自我評鑑之公司 ，組成評鑑小組實地赴各公司訪視評鑑。評鑑委員 針對各受評項目進行書面質的審查，主要以質為主 ，可以用自評報告兼訪視評鑑。訪視評鑑主要目的 在考核自評成績的質與量。 訪評流程 a)受評公司預先準備資料。 b)各受評公司說明各項資料內容。 c)訪評委員參觀相關場所、設備及工作情形。 d)員工訪談。3)追蹤評鑑：評鑑等第未達規定標準或評鑑報告 列有重大缺失者，由評鑑小組實地赴公司了解 改善情形。4)後設評鑑：就評鑑計畫的規劃、設計、實施、 報告及結果，作為再一次訪視評鑑修正改進之 依據。量的結果處理方式與步驟:1.每一範疇為250分為滿分計算 2.每一範疇內之評鑑標與參照標準依其重要性給 予不同配分與加權 3.加分則依其重要性給予不同配分與加權 4.總分計算:(A250+B250+C250+D250) = 700(通過) 5.評鑑等級(A250+B250+C250+D250) = 900(甲等)(A250+B250+C250+D250) = 800(乙等)(A250+B250+C250+D250) = 700(丙等)(一)依據行政院物業管理服務業旗艦計畫物業 管理服務業營運整合計畫分工表(一)辦理。 (二)94年度初步擬定物業管理服務業示範團隊及 其績優物件徵選作業規定有關示範團隊組成及物 業構想如次: (近期將舉辦專家座談會討論)一.設置示範團隊源由