“好来居高空抛物案“点评 作者：刘昌兵 在社会上引起广泛关注的深圳“好来居高空抛物案”，日前法院一审判决物业服务企业赔偿受害者家属近 23 万。此判决一经曝光，立即在社会上产生极大的反响，特别是在物业管理行业引起了普遍的质疑和恐慌。那么，一审法院判决物业服务企业承担 30%责任，赔偿近 23 万是否合理合法？本文将从物业管理的责任、性质及权利、义务等层面予以评析。物业服务的责任范围分析物业服务企业对小区安全的责任，其准确定义应为维护公共秩序。据了解，公安部门已认定导致孩童被砸的玻璃物品为业主屋内的抛弃物，而不是物业外墙公共部位的脱落物，因此说这是典型的业主或住户的个人行为引发的案件，超出了物业服务的责任范围。物业服务企业没有监护业主个人行为的责任与义务。必须指出的是，物业管理服务针对的是物业，并且是物业的公共部位，绝对不会也不能涉及到物业的套内，特别是不可能涉及到物业套内业主的任何违法犯罪行为。按照建筑物区分所有权的概念，业主物业的套内属私有区域，神圣不可侵犯。物业服务企业无权、无法也无义务将维护公共秩序的安全责任延伸至业主物业套内的法定私有区域。国务院物业管理条例第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。可见，物业服务企业仅对物业公共区域履行有限责任义务。据了解，该大厦管理处一直都很注重禁止高空抛物的宣传。大厦管理处印发了“温馨提示”的宣传资料，内容包括提醒业主或用户不要在外阳台、厨房、卫生间窗台上摆放易坠落物品，以及不要有高空抛物的不良习惯，管理处大概每隔一个月就会换一张宣传资料，而且每层楼都有宣传不要高空抛物的公益广告。此外，该管理处有专门负责小区安全监督的工作人员，每天都会巡查楼层内部及观察楼层外部是否有容易坠落的物品，之后加以提示及宣传。必须指出的是，物业服务企业没有法定义务对业主的道德素质负责，严格地说也没有教育业主的义务，因为物业服务企业不是业主的法定监护人。物业服务的合同履约分析国务院物业管理条例规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由此可以看出，物业服务企业是否需要承担责任的核心问题在于物业服务企业是否履行了物业服务合同的约定。需要明确的是，物业服务企业不是好来居大厦的所有人，并且仅对好来居大厦的公共设施、设备、场所及部位负有限的安全防范协助职责，对高空抛物无法预见、难以制止，也无权进入业主室内巡视，且孩童受害地点在物业管理服务范围之外。物业服务企业不是保镖，对业主私人个体的违法犯罪行为以及其它侵权行为没有任何责任，在物业服务合同的约定上也没有制止业主实施侵权行为的类似条款。必须指出的是，因物业服务企业的失职，造成业主人身、财产损失的，物业服务企业承担的是违约责任而不是侵权责任。物业服务企业与业主之间是一种合同关系，如果物业服务企业出现了值班秩序维护员擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况置若罔闻、接到报警信号没有及时采取应对措施等过错行为，就可以认定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定。如果因此而导致业主人身、财产安全受到损害，其应当依法承担的是相应的违约责任，而不能要求其承担全部的赔偿责任。因此，如果物业服务企业已履行了服务合同所约定的相关秩序维护义务，且业主不能证明其在管理上存在过错的，就不能要求物业服务企业承担损害赔偿责任。据了解，在好来居高空抛物案发生后，深圳市物业管理协会也向全行业发出了倡议书，倡议全市物业服务公司动员业主向“高空抛物”宣战。作者单位：深圳市万厦局业有限公司“好来居高空抛物案“法律责任分析 作者：鹿钦连 备受社会各界关注的深圳“好来居高空抛物案”在近两年后终于迎来了一审判决。一审法院驳回了原告对 73 名业主的赔偿要求，同时认为物业服务公司未能尽力履行职责，判决其承担 30%的责任。本人认为此案在没有查清关系到影响责任认定的一些基本事实，没有准确界定物业服务企业在物业服务当中所应承担的职责之前，就做出如此判决确有许多不妥之处。 案件回顾2006 年 5 月 31 日下午，小学四年级学生钟某放学回家，在走至位于南山区南山大道与海德二道交叉口处的“好来居”大厦北侧的人行道时，被从楼上“落下” 的玻璃击伤头部，后经南山区人民医院抢救无效死亡。事故发生后，南山警方进行了现场勘验，但是警方未给出玻璃是从具体哪一业主家掉落的书面调查结果。钟某的父母把“好来居”有可能高空抛物的 73 个业主和物业服务企业都告上了法庭，要求各被告赔偿原告丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等约 76 万元，并承担本案诉讼费用。对民法通则第 126 条的理解民法通则第 126 条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外” ，这是我国民法通则对建筑物及设施等致人损害的规定，简称建筑物致人损害。（一）建筑物致人损害的归责原则包括江平、 王利明教授在内的民法学界专家都普遍认为民法通则126 条所规定的赔偿责任是过错推定责任，按照民法理论过错推定仍然属于过错责任的范畴，但它又与普通的过错责任不同。过错推定是由法律假定行为人有过错，因此受害人无须对行为人的过错进行举证和证明。行为人如果要免除自己的责任，则有义务证明自己没有过错。这实质上是一种部分举证和证明责任的倒置。基于这种考虑，构成此类侵权责任，仍以过错为要件。（二）物业服务企业不是民法通则126 条意义上的管理人根据 126 条规定建筑物致人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。这里的“所有人”，根据物权法的有关规定不难理解和认定，但是什么是“管理人” ，本人认为一审法院的理解有些偏颇。从世界范围考察，各国民法对此类侵权行为的责任人的规定不尽相同。如法国民法规定为所有人；德国民法规定为所有人、占有人和保养义务人。各国民法都没有规定“管理人”。我们认为，民法通则126 条规定的管理人相当于外国民法中的占有人，业主也依法享有共有和共同管理的权利。同时根据国务院的物业管理条例，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据建筑物区分所有权理论和物业管理的定义，可以看出业主是根据物业服务合同约定，将其对共有部分共同管理的权利部分委托给物业服务企业。所以物业服务公司是对建筑物的共有部分进行管理，而不是对建筑物专有部分进行管理。同时物业服务企业对共有部分进行管理，既不是共有部分的占有人，也不是共有部分的使用人，因此不是 126 条意义上的“ 管理人”。所以“ 好来居高空抛物”案件的原告要求物业服务企业作为好来居物业的管理人承担民事赔偿责任于法无据。对建筑物坠物、抛物的法律责任分析无论是抛物还是坠物致人损害，对于建筑物的所有人或使用人所应承担的民事责任而言并无无本质区别。比如全国人大法工委起草的民法草案侵权责任法编 第 56 条规定：“从建筑物中抛掷的物品或者从建筑物上脱落、坠落的物品致人损害，不能确定具体的侵权人的，由该建筑物的全体使用人承担侵权责任，但使用人能够证明自己不是具体侵权人的除外。”但为了论证清楚物业服务企业的法律责任还是有进一步说明的必要。高空抛物不同于自然倒塌、脱落，是行为人的主观行为，这种事件对于行为人之外的人来讲具有突发性、即时性和不可预见性。对此类事件，即使物业服务企业尽到充分的注意义务，也难以避免此类事件的发生（排除物业服务企业发现行为人正欲抛物而不去制止的情况），有关法律也没有规定物业服务企业有这方面的责任，所以要求物业服务公司承担致人损害的赔偿责任没有法律依据。 对于高空坠物， 根据坠物的位置可以分为两种情况，一是来源于专有部分，二是来源于共有部分。对于专有部分，根据宪法和相关法律，业主拥有完整的所有权，物业服务企业在没有业主授权的情况下，没有权利也没有义务对其进行管理，因此对来源于专有部分的坠落物致人损害，物业服务企业不承担民事责任。对于共有部分，据前所述，物业服务企业也仅仅是依据物业服务合同约定对共有部分进行维修、养护、管理。如果侵害是由于物业服务企业未履行合同约定或履行合同有缺陷造成物体坠落或脱落致人损害，侵权人仍然是所有人或使用人而不是物业服务企业。一审判决的不当之处（一）一审法院在没有确定玻璃是抛物还是坠物，以及没有确定坠物来源于专有部分还是共有部分这些基本事实的前提下，仅仅认为“被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序”以及 “在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任”的情况下，就认定防止高空坠物（制止高空抛物）是物业服务企业的职责，并从而判定物业服务企业承担责任未免牵强。（二）同时本案原告提出的是侵权之诉，一审法院判决物业服务企业“应按照物业服务合同的约定”承担责任，是擅自变更原告的诉讼请求改为违约之诉。这已属违法，同时，既然是违约之诉又何需物业服务企业承担精神抚慰金？（三）一审法院对于理解“物业管理条例明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”也有不合适之处。本案至今没有证据证明损害是由于 “物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为”造成的玻璃坠落（抛落）。既然没有这方面的行为，物业服务企业又怎么去履行“应当制止” 和“及时向有关行政管理部门报告”的职责？综上所述，在建筑物坠物或抛物的案件中，物业服务企业不是民法通则意义上的管理人，在没有确定侵害人的前提下，赔偿主体应该是建筑物的所有人或使用人，而不是物业服务企业。如果物业服务企业未依合同约定履行职责，也仅仅是承担违约责任，物业服务企业不是侵权责任的适格主体。在来自专有部分的坠物致人损害，物业服务企业既没有侵权责任也没有违约责任；来自共有部分的坠物致人损害，如果业主认为物业服务企业违约，可以申请将物业服务企业列为第三人或业主承担责任后另行起诉，要求物业服务企业承担违约责任。 小学生无辜之死令人惋惜同情，我们强烈谴责真正的“元凶”，积极倡导良好的社会道德风尚，但是人情代替不了法律，任何守法的组织和个人在强大的法律武器面前都是弱者。在我们积极创建社会主义法治社会的今天，各方更应知法、依法、守法，共同为我国的和谐社会建设做出贡献。作者单位：深圳市物业管理协会深圳“高空抛物案“一审判决引发物业管理行业关注 作者：谢罗群 2008 年 3 月 18 日，备受社会各界尤其是物业管理行业关注的深圳南山好来居大厦高空抛物案一审终于有了结果。深圳市南山区人民法院一审判决，被告好来居大厦的物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担 30的责任，赔偿原告 229945 元。这一事件在深圳物业管理行业内部引起较大反响，不少物业服务公司担心好来居小区的这一判例将会给物业服务企业带来极大的经营风险。好来居大厦“高空抛物案”的经过2006 年 5 月 31 日，深圳市南山区向南小学四年级学生钟某在放学途中，被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部，后经抢救无效身亡，年仅 10 周岁。案件发生后，深圳南山警方展开了长达数月的调查，但最终仍无线索。2006 年 7 月，钟某父母委托律师，将好来居大厦事发地点一侧二楼以上的 73 户业主和大厦物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司告上法庭，要求法