土地增值税清算与房地产企业所得税汇算清缴刘玉章第一讲 企业所得税汇算清缴概述一、企业汇算清缴的概念与企业范围（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内（或实际经营终止之日起60日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。1.主体：纳税人 企业和其他取得收入的组织；2.依据：纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所 得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。3.程序：（1）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额；（2）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度 应补或者应退税额；（3）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表；（4）向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务 机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。4.时间要求：（1）纳税人应当自纳税年度终了之日起5个月内，进行汇算清 缴，结清应缴、应退企业所得税税款。 （2）纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经 营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关 ，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企 业所得税款；（3）纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生 产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算 清缴。 （4）纳税人12月份或者第四季度的企业所得税预缴纳税申报 ，应在纳税年度终了后15日内完成；预缴申报后进行当年企业所得 税汇算清缴。（二）企业汇算请教的企业范围：1.按经营期限分：（1）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、试经营）（2）在纳税年度中间终止经营活动的企业；以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。2.按征税方式分：（1）查账征收所得税的企业；（2）核定征收中定率征收所得税的企业。 二、纳税人的责任1.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。 2.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 3. 纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。三、纳税人的权利1、延期申报权：纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的 ，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税 申报。 征管法实施细则第三十七条：纳税人、扣缴义务人确有困 难，需要延期的，应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申 请，经税务机关核准，在核准的期限内办理。2、重新申报权：纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税 申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税年度纳税申报 3、结清税款权：纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。 4、延期缴款权：纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税款的，应按照税收征管法及其实施细则的有关规定，办理申请延期缴纳税款手续。征管法第31条：纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。四、纳税人汇算清缴报送的资料（1）企业所得税年度纳税申报表及其附表； （2）财务报表；（3）备案事项相关资料；（4）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况；（5）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；（6）涉及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表； （7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。 “统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”六、合并纳税企业的汇算清缴经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。七、主管税务机关的审核主管税务机关受理纳税人年度纳税申报后，应对纳税人年度纳税申报表的逻辑性和有关资料的完整性、准确性进行审核。包括： （一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度待弥补的亏损额。（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请是否符合规定程序。 （四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、逻辑关系是否吻合。八、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处理问题（一）房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：1、企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应在项目开发各年度进行分摊，公式如下：各年度应分摊的土地增值税土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额）“销售收入”包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值率未超过20%的普通标准住宅的销售收入。2、计算各年度应补土地增值税和应退企业所得税（1）应补土地增值税额该年度应分摊的土地增值税该年度已经税前扣除的土地增值税（2）该年应纳税所得额应补土地增值税额按“应补土地增值税额”调减当年“应纳税所得额”；应退还的企业所得税应纳税所得额调减额税率%（3）该年应纳税所得额应补土地增值税额该年税收亏损额该年应纳税所得额应补土地增值税额应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致注销当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。（二）企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。（三）企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，出现下列情况，不执行本公告。（1）如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损；（2）尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的。主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告。2009年度、2010年度企业的下列业务有可能已经误交税1、固定资产折旧、无形资产摊销2、自有房产的土地使用权重复纳税3、县以上财政部门拨付的专项拨款已经纳税4、职工补充养老保险、补充医疗保险企业所得税前扣除5、外币资产、负债的汇兑收益计算税金6、房地产开发企业预售房产开具发票后，已确认收入计税7、“买一赠一”的组合销售做视同销售处理8、售后回购已做“视同销售”处理9、融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，已经误交营业税10、进口货物实付价款小于报关价，收到外商资金返还11、合作建房销售价格的确认12、金融资产公允价值变动损益计税13、长期为客户提供重复劳务(一次）收取的劳务费14、自产、委托加工货物自用已做“视同销售”处理15、旧城改造，企业取得的搬迁补偿收入误交税16、2008年及以前年度资产损失没有申报扣除而多纳税17、股权投资转让损失的扣除18、非营利组织取得的收入是否享受到免税？19、西部大开发税收优惠政策继续执行20、出差补贴、误餐补贴误交个人所得税 21、住房补贴误交个人所得税22、办公通讯费补贴、交通补贴（或车改补贴）23、补充养老保险、补充医疗保险个人所得税的计算。24、处置固定资产售价低于原价漏缴税25、现金折扣因无发票没有当期扣除26、土地增出让金返还的税务处理错误2009年多交税款怎么处理？关于2009年度企业所得税纳税申报有关问题的通知（国税函2010249号）：（一）因2010年5月31日后出台的个别企业所得税政策，涉及2009年度企业所得税纳税申报调整、需要补（退）企业所得税款的少数纳税人，可以在2010年12月31日前自行到税务机关补正申报企业所得税，相应所补企业所得税款不予加收滞纳金。（二）各地税务机关对个别企业所得税政策出台、需要补正申报2009年企业所得税的企业，应按照规定程序和时间要求及时受理补正申报，补、退企业所得税款。 上述政策仅适用于2009年度企业所得税汇算清缴。 第二讲 流转税改革对房地产业纳税的影响第一节 增值税改革对房地产业纳税的影响一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择增值税暂行条例实施细则： 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3。2、应纳税额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额销售额征收率3、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率）4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税20099号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2征收率征收增值税。“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己