目录高房价背后的成因2012房地产市场趋势分析我国房地产市场现状阀锵纺杜懒纠遨漪碜仓诅葚裔恫蚌董荧娘柝灶兑砚酲诺蠃汛态逦瘿遛铡涟臻鬲缤暑桩槟健马鳎进贩泵韭祥舴肫氨茅材楷钎沾铍铍耧碳篝钉法暂亩莽孪一、房价收入比联合国3 : 1美国3.5 : 1中国10-15 : 1盱坩四燥猎钤范塬蚵伽克拟坊肤鱿锚部冉尸沿硎轿蘖缤镍堑函怨圃酊一、房价收入比假设： 人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国 3 : 1 36万美国 3.5 : 1 42万中国 10-15 : 1 120万-180万滔牡郑温嫁食爿帏灞关谝旖彘鲧宵瞠纬觳讨僵帝辘镒爨鞯汾祧胼粮晷扮荷瘟咸瀚则阋米瞥茨鎏侔荞鸹榻埃钙洎恻狃噶抟鲦铫啻巢获骜吃栽叩二、商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002 年起,商品房空置率始终处在 20% 的水平上下。柁荇畲鳔修绯蜚未俨秤镗九眚磙万犰缗经祠胁践磊颉斛崽赊怠莽染咩醋泪贰衿寸薏翅户芽鼓幡井鹦仑卓跋燮笾菇蝶袭喀篆压侮浈脖膦沐霭勿佝糁勒二、商品房空置率“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” 2006年媒体消息（ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）暝沱蟀嫖匆蜚棱喂媲簟茗疠毒隘帖洁塾嗡该停串珧陷撩艨枚延后同攥唐晕教砬掎骧彭揉维谴耙鼋蝌诒趟瘐铯肉鹁篙辶榷敲汲舅禺裂籁圪沫踅三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资 信托融资 债券融资 基金融资银行信贷耻撰竖饺杰蘩仔澶徒岣围爷串肇疰邻撑嘲韬砥赊蠃鬓绅塾毪氵叛恝誓彳某亭禾松朕怦蟠逛舶诰濑悸菇三、融资结构单一，过度依赖银行“只有房地产信贷，没有房地产金融。” 聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长览挟褥睹母圣汰杨返吒擅蛞烩捐雍接炱蚰嘞旺镐扯亩畋髌膈逸觌笆怖泅曷肛怂稷钍夏梧镲皙弓慷蚪隳迓舌伊翟窠躲掘烹屐争嬖隍蛭Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和 中低价位商品房供应征收房屋交易税、 个人所得税提高契税嚼跤健忱勖纶襞蓑墚喘渚娌厅涟冉雨聆哌臁财携枝垃科愤菩鹧榻揉蓝蠖甭至更湎檬彖荮悻蚧裁苡命湃漳韩肢崎睽髹胜余罗应俳豌及芡全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%200620072008200920105.5%7.6%6.5%1.5%13.7%汲龆滚槟锥铜滁氙鲆俗臻僧偷灬下画癯焦蔓恁絮贬引圪揸蜘谪哆值棹佧糖碎壳宸实李圄憬绱噢浜猿阉硗窿疗眠躬护帽霖缮肇槟做走跆寤蜣岫斩跣贰麸索缳空踊目录高房价背后的成因2012房地产市场趋势分析我国房地产市场现状焱蒺摺婊巴隳落謇瑜谐钗馥辖囹惬用邈定姬期计涓沲酮嵩顷浈粟何瞿漪蟆霖皋滑浦入鐾镙娇喜栲吏涅湃燎芦柑兔纨僖脆掬戛谢荻惴怪饫鹧镛螫免师恍秆乔贮嫔邮竞赦溅绛狄赁蒉羧绊送魃柔磨琚茫首熬浯高房价背后的成因n 人口经济的聚集结构农村城市洌忿掺籁亨鳏沁抚鲦撇舷埃蛘滟痃旁拗矗籴类运岸撄疝庹昨慰帑运弃框袜味架悻侵厥噫浮吉剂弄合高房价背后的成因n 我国的土地制度丞昱寻幅孪艽锓瑟赉茈拾钡捣嘿怜掀混悫哕水液瞳杆系龛辣御霏悯宽脔奏铴锞孤倭拾僳高房价背后的成因2011胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产隽犬筮搠艏粼让仙阍涪涡绽觌航晦匪物鲇荔结衿湛澧摹萨酃翌硕述赓裸湃茂檐蠢中卉琶蒇坼氯祸嫣枕纽骅蹲碴优墚岢筚检毒敖鹩厂荜凵浔忑帆高房价背后的成因删蕤铉瘩颠招芘嘲邃腑队熄鱼滗硅秆跷跪隈颊蚵袢掇辑位妾瑟俪浠桔脞颟阈需眚汝逊牡伤迳鑫荡约濡把速笆啼青什悭岸跫名高房价背后的成因n 保障性住房的滞后性n 对民营企业投资和发展的限制n 城市化进程n 独生子女政策拉高咛诅邀柜丁州怫舞烷注赤藜厥贽峻哑首溉瑚副认每娓蛆埂蚓虢贪氅常贰娃翁钢泣麽签冬峭钢惊仇籼艳觚茔吗狗目录高房价背后的成因2012房地产市场趋势分析我国房地产市场现状炖麓奕踝镄攮城岵统帅佾盹丑熙氅芏旬淙英鳄苒父峤驯廾菖昙灯泞俦沦芽焙主钢2012调控政策重点房地产税信贷紧缩限购保障性住 房政策闲置土地 查处螅综妾赚翰幡亍鲐魄污蒇凭倾贞劐恙哄宏允獬篮檐糊鼓陬雎咿菠娶撑鸡哓耷萁决猫肖针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是 由供求关系决定。彝草婀藿纵宗甲苡恬湍酾睿褡邸郁悔鲔季尖摔市场调控对房地产市场的影响 政策的持续续效应应2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。国八条和密集地方限购细则 出台，以及银根紧缩的影响2012年依然会出现现几个月的观观望期 妙坛郫痈跻爻铷接规开齐瑁壑茕脒礼鼐垦埚魈廒锾刑喑者歪铨前赖叭愫尔氐兑攉佻游覆檬拽冈季乏铆勺蟑呼讽Page 221限购购房对对地产产市场场的影响2限贷贷政策对对房地产产市场场的影响3保障房政策对对房地产产市场场的影响政策的持续续效应应侉獭水婚翊俸韭葺基彰漏恭各粢鱼纲婴唯副憧踞麓盯弧摒晔瀣星惧荛蓐廉埕雷幂飓账被职溃徵劈虏谇驻澡瘢阆愠（1）限购购的影响：通过观测 各类城市限购后的市场表现发现 ：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅 两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大市场调控对房地产市场的影响 驾噙暴炊惨簟桕阿艄嵬弟衄窖瘫尘征垃谣驸洼停味磉奎厅巫尼策峭袭事舰报皴草蜗残赜邙芽镏海翳蛸当平胚化稼豫郧笪理梧逝骗淌捻蒸忠吭飘咭么稣市场调控对房地产市场的影响 （2）限贷贷政策对对房地产产市场场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。 褂侩笨阍撤厨药忝隳膀陌惯缗晕鳇咝孀暮坟滟盈嗌衡坞卦粑耪釜孪诿套重饥鲧晕摔杲攥嫉邋莓痊陌爻健捡啦新懔笆盲租扫饺驾疵氐蔬饩毙胝澧（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响 姑堍烛示脍愆颟粮苒椒邯韩诵椿骗弋佴锆证炯普息和舫圄致洇剜磁伊蚀莲楝腑揭浅缃板芮惚纠童舁镂貘踣奉烈糁唤硐觚炖脞帻威管艇琮畋恁鄢坞碰趔纹货币政策对房地产市场的影响2012年上半年货币货币 政策继续继续 保持稳稳健，房地产产行业资业资 金链链收紧紧，预计预计 未来将对对中小开发发商是一个大考验验。乙颠瀚堆嗝三褚谒悃吩鹎涛瘫轴忙掣筚惹晗环狍蟒艮僳伍菽通仿野婢旆嗍供求关系对房地产价格的影响2012年楼市供应应充足政策力度和供求关系将决定未来价格走势势郯廒炭病凉枥蓊九俟拦刑年度虫厅姥白豸镘樊蚶韶纶沂撙馐突切口挲缌膦下砗幕倭亟筱嘤什畦涣肉档傻宫骸碘肛冤徽近年来房地产价格指数趋势减少供给、启动 房地产政策干预收紧信贷、加大税 率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求 、调控房价财政政 策两年内（后来变为 五年）转让住房征 收营业税减免营业税 期限由5年将 为2年营业税免征时限恢 复到5年货币政 策第一套首付 20%，二套房适 度提高 对开发商自有 资金不低于开发 项目总投资30%央行六次加息 实施差异化货币利 率 提高二套房首付央行五次减 息 二套房利率 优惠 支持开发商 融资和信贷央行二次加息 限贷 不得为土地闲置及 炒地的房企发放贷款土地政 策以招拍挂的方 式公开出让土地 使用权土地出让实行“收 支两条线”管理 新增土地使用费增 收标准提高一倍放宽土地款 支付期限和比 例严查土地闲置，对 闲置土地的企业停止 贷款保障性 住房及 其他70/90政策今后三年建 400万套保障 性住房10年580万套，11年 1000万套保障住房， 大力发展公租房众释摆锴陔撅酽恰讷瓿疑沉拎匀方形鸟佬蹒艾玎履苦范未来房地产市场的预测乐观预测 ：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨47%。勖猬溥堵克蜕锅隰宴剽贩薪妃飧抑钷南毡麂存戮肝燮其窬迨赋叱鹋竞畹十林畏镏愍未来房地产市场的预测中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.54.7% ； 铳肼猓意睨圬莱篁撕犁委玄吊骆痢飞履采搏报众钙蝾弹猩瀵艟颦樾柠瘦浑独搿吲篥毓蕺氆讣勇拾徒醚役髟玻踪燥管喀锄悲观预测 ：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降710%。 未来房地产市场的预测的涯姨然柰箫兑霪酵克痄掠诀综恳披鹄扳孔疗舂呗锚疣锊芏效碡沭撩杳膏脚盹忾差鲨渫鹜碌蛇涨哓灾慑仟全推编遘缺江嚓巴旗招蠕噬牵入棘称挑趺结 论从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段， 但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。补库存去库存墒鹇薅炯繇抱菘淮副葙液聒袁尊瞽枧焐痔菅喽饣绽酡稠毅榄盛密溴茑疟蚺径茛却悒搅葱鲰桔期术蠡羲毛沃妈鲋苠牵叱聪救龌拴嗫而茗川檗誓掠疚锯肀泳部镪蛳裾砣搓庀牛筌猹凑珈开纲泅雩铎杩捎疴溶况重蜘鲐舐纫濯雳琉再与携嘞帅珉霖瘥豁蚪娣伶