为超越而来上实嘉定F04-2地块代理竞标报告同策第二区域事业部上实嘉定新城二号作品城市崭新综合体标杆因为上海所以同策同策咨询 合作必选战略伙伴n中国房地产策划代理公司价值十强企业n8度荣膺上海金桥奖n中国房地产策划代理服务标准专业领先品牌n7年蝉联中国房地产策划代理综合实力TOP10nCRF2010-2013年杰出雇主深耕地产十六年，营销代理千亿企业2013年上海市总销金额400亿2013年上海市总销面积250万方上海代理项目连续三年市占率第一2014年至今同策代理上海项目超100个2014年至今上海市总销金额近150亿立足上海，16年发展，上海代理项目市场份额连续3年第一 13年集团近千亿，上海约400亿，总销面积250万方上海上海长 春沈 阳大 连天 津青 岛南 通苏 州南 京 安 徽江 西杭 州福 建重 庆四 川重 庆河 南宁 波烟 台济 南保利叶之林中环1号高尚领域瑞虹新城保利香槟绿城盛世滨江恒盛尚海湾万科海上传奇世茂纳米魔幻城万科虹桥华府象屿品城绿城香溢花城项目名称环线板块物业类型总销金额 （亿元）瑞虹新城内环以内四川北路板块公寓、办公、商业等45 高尚领域内中环间真如板块公寓、办公、商业等27 万科海上传奇中外环间北蔡板块公寓、商业25 世茂纳米魔幻城外郊环间佘山板块商业、酒店23 保利叶之林中外环间大场板块公寓、商业21 农房西郊半岛外郊环间青浦北部板块公寓、花园洋房、商业20华侨城苏河湾内环以内不夜城板块公寓、办公、商业等20象屿品城外郊环间九亭板块公寓、商业18 中环一号内中环间大场板块公寓、商业17 招商虹桥华府外郊环间徐泾板块公寓、别墅16 融绿香溢花城内中环间光新板块公寓、办公、酒店式公寓、商业等16 保利香槟内环以内东外滩板块公寓、商业16 绿城盛世滨江内环以内打浦桥板块公寓、办公、商业等15 尚海湾豪庭内中环间龙华板块公寓、办公、商业、酒店等15 万盛金邸郊环以外金山新城板块公寓、办公、商业15高业绩指标操盘经验与能力强 13年全市单盘销售金额达到15亿的项目多达15个，达到10亿总销项目超20个银亿领墅万盛金邸（金山 ）朗诗未来树中金海棠湾华侨城苏河湾 农房西郊半岛天居玲珑湾盛大青春里恒盛馨雅名筑（奉贤 ）总销金额在10亿左右的项目：天居玲珑湾、银亿领墅、华侨城苏河湾、盛大青 春里、中金海棠湾、朗诗未来树、恒盛馨雅名筑、天祥华府等总销超15亿项目总销超10亿项目高端代理份额占上海豪宅开放代理项目总数的70%，多为上海明星代表个案 涵盖高端公寓、城市综合体、商业办公等多种类型瑞虹新城天祥华府 星光域高尚领域绿城香溢花城中星美华邨保利西岸恒盛尚海湾保利香槟日月光伯爵居绿城盛世滨江银亿徐汇酩悦迪美逊公馆豪景苑西康路989高端公寓城市综合体商业办公华侨城苏河湾保利one56同策操盘上海市中心代表个案项目名称板块销售价格 市场标签保利one56 陆家嘴板块 113997小陆家嘴一线江景观邸华侨城苏河湾不夜城板块94664闸北地王，苏州河奢宅塑造者 保利西岸南站板块79703徐汇滨江标杆豪宅 绿城盛世滨江卢湾滨江板块64179世博外滩一线瞰江豪宅豪景苑北外滩板块63494外滩精装豪宅中星美华邨古北板块56809古北人文豪宅，高层公寓 西康路989 长寿板块53420西康路老牌精装高端项目 恒盛尚海湾龙华板块50881徐汇内环一线滨江豪宅 星光域真如板块48533真如副中心低密度精装住区瑞虹新城四川北路板块468992013年全市总销榜眼，瑞安大盘规划、国际生活社区 绿城香溢花城真光板块46527融绿收购项目，内环改善之王保利香槟东外滩45958东外滩法式高端社区 徐汇银亿酩悦枫林板块44091徐汇滨江高端酒店式公寓 天祥华府大宁板块43626定制式精装住宅迪美逊公馆卢湾滨江板块-世博园滨江高端公寓 同策近年嘉定操作代表楼盘嘉宝紫 提湾保利星 海屿保利天 鹅语骏丰玲 珑坊新城公馆同济融 景雅苑合景领 峰保利梧 桐语保利爱 情故事日月光伯 爵天地新城馥 华里同策操盘嘉定区代表个案项目名称板块保利爱情故事 嘉定菊园日月光伯爵天地嘉定老城保利梧桐语嘉定迎园保利天鹅语嘉定新城保利星海屿嘉定新城新城馥华里嘉定老城合景领峰嘉定新城嘉宝紫提湾嘉定新城骏丰玲珑坊嘉定马路同济融景雅苑嘉定南翔新城公馆嘉定南翔嘉定区：代理项目共计22个 代表项目：新城金郡、保利城市交响宝山区：代理项目共计14个 代表项目：远洋七号、保利叶上海青浦区：代理项目共计6个 代表项目：农工商西郊半岛、招商虹桥华府松江区：代理项目共计9个代表项目：世茂纳米魔幻城、象屿品城金山区：代理项目共计7个代表项目：农工商万盛金邸、万安金邸奉贤区：代理项目共计2个代表项目：恒盛馨雅名筑、金辉天鹅湾浦东新区：代理项目共计20个 代表项目：象屿鼎城、万科海上传奇闵行区：代理项目共计7个 代表项目：保利茉莉公馆、万科早城市中心：代理项目共计27个 代表项目：绿城盛世滨江、瑞虹新城遍布上海的100个营销终端，超过1500名业务员 实现资源有效整合，总体把控，对客户资源有进行高效运作聚焦核心使命必达【核心问题聚焦】本案产品构成及规划定位核心价值：新城总部配 套区标杆综合体定位本案盈利方案销售目标、经济测算项目运营及市场占位安全可控，利润可达宏观项目运营中观产品定位微观营销利润VS【项目运营战略】后调控时代项 目致胜战略安全可控 利润可达项目市场占位嘉定新城仅存的两大待开发板块之一未来新城“总部配套区”品质型综合体项目开发背景解读一、宏观走向研判二、城市区域发展三、楼市背景研究宏观走向研判核心观点城镇化继续为房地产市场发展提供空间上海作为一线城市，按照“双向调控”思路仍然限购一线城市存销比上升，但整体价格仍比较坚挺经济发展与城镇化：继续为房地产市场发展提供空间n过去十年，城市化水平每年提高1.37 个百分点，GDP 年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。n根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城市化率将以年均1.3个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700 万人 ，GDP 增长率将在7%8%之间，十八大报告也提出2020 年要全面实现小康社会，居民实际收入较2010 年翻一番，中国城 镇化发展规划也提出，2020年中国城镇化率要达到60%，这将为我国房地产市场提供发展空间。n中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”发展机会 n据测算，2020年我国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩 n依据测算，中国城镇住宅市场将在2020年左右迎来真正意义上的拐点；但若不动产登记、存量房征税、反腐败等政策出台 并严格执行，将逼出存量房而使拐点提前，若政策按兵不动，执行不力将使拐点延后。此时，由于房屋分配不均，市场需求 仍有一定潜力。宏观经济与房地产市场国内经济处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美英等发达国家复苏节奏n受国际金融危机、国内宏观经济结构改革等国内外多重因素影响，我国经济增速明显放缓。2012年二季度以来，经济增速 已在7.8%以下低位徘徊24个月以上。n2014上半年年，中国经济继续探底，GDP增速回落至7.4%，创2009年1季度以来新低，经济复苏节奏落后于美英等发达国 家。数据来源：同策咨询研究部2007年1季度-2014年2季度中国国内生产总值增速国内经济形势n2014年“”开幕期间， 住建部部长姜伟新在回答关于 房地产调控问题时答道：今年 房地产政策“双向调控”。：今年“双向调控”就是“分类指导”，最大特征：“调结构，平衡供求”，回归市场化住建部副部长齐骥住建部副部长 仇保兴住建部部长 姜伟新n住建部副部长仇保兴在期 间表示，按照城镇化的规律来 讲，中国在十年内不大可能出 现全面崩盘，但如果不注意调 控，局部城市可能出现类似鄂 尔多斯、温州、海南的情况。n住建部副部长齐骥就“双向调 控”做出了权威解释：所谓双 向调控亦可称分类指导，即对 一线城市继续增加供应，抑 制、遏制投资投机性需求，限 购政策不退出。而对于库存量 比较大的城市，要控制供地结 构、供应结构。政策导向的改变“沪七条”的出台一方面是上海根据最近一段时间上海房地产市场的发展趋势做出的新的部署，更是上海调控 政策的一个延续。上海房地产调控政策积极响应中央“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主” 的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨。2012年6月至今上海市商品住宅市场调控历程2012年6月3月23日起 ，上海经适 房申请门槛 再度调低4月16日， 上海市政府 明确指示： 继续坚持房 地产调控力 度不减，政 策不变。6月15日， 上海停止非 沪籍补缴社 保购房，规 避政策漏洞6月29日，部 份区县上海 户籍人士限 购1套，非沪 籍单身人士 限购被两次 加码“限购 令”7月27日， 上海市人民 政府发布 关于进一步 严格执行房 地产市场各 项调控政策 的通知（ 下简称通 知），从 严执行调控 政策。2012年7月2012年8月2012年9月9月，上海 市住房保障 和房屋管理 局下发关 于开展住房 限售政策等 执行情况检 查的通知2013年2月2013年3月2月26日， 上海贯彻国 务院办公厅 关于继续做 好房地产市 场调控工作 的通知2月20日， 上海贯彻关 于国务院常 务会议研究 部署加强房 地产市场调 控的通知3月30日， 上海国五条 细则落地， 继续执行限 购限贷，对 于二套房以 及二手房交 易有更为严 格的措施2013年5月2013年6月2013年8月5月1日，上 海对住房保 障政策进行 优化，细化 了共有产权 保障房的申 请审核条件 ，下调单身 人士申请年 龄，并进一 步放宽廉租 住房准入门 槛。6月25日，上 海市住房保障 和房屋管理局 相关负责人表 示，目前上海 楼市总体平稳 ，涨幅收窄。 上海将继续严 格执行房地产 调控政策，同 时进一步做好 政策的解释、 服务工作。8月20日，即 日起至年底 ，市房管局 及市工商局 将在全市范 围内全面开 展房地产经 纪市场专项 治理工作。2013年11月11月8日， “沪七条” 出台，2套 首付增至7 成，限购政 策加码。上海调控政策：以居住为主，坚持去投资化政策导向的改变上海：作为一线城市，按照“双向调控”思路仍然限购n上海是中国最大最有国际影响力的城市，土地供求矛盾将长期持续，房价上涨压力也将长期存在，短期库存 的上升不足以扭转长期趋势，上海也就不存在退出限购的条件。5月23日，上海市房管局方面证实，目前沪上 楼市调控政策并没有变化。政策发布政策内容2014年“ ”开幕期间住建部部长姜伟新在回答关于房地产调控问题时答道：今年房地产政策“双向调控”。5月22日 住建部一位相关 司局的人士除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。5月23日上海市房管局方面证实，目前沪上楼市调控政策并没有变化。政策导向的改变2014年宏观经济改革进入攻坚阶段，此时经济触底阶段， 楼市难以有大幅反弹的大机会n虽然本届政府更为强调经济转型和结构调整，更为注重市场在资源配置中的决定性作用，但是这并不改变政府对于经济增长的诉求以及 房地产在经济增长中的重要性。事实上，在中国经济转型增长的重要时期，为了保证转型的平稳实现，而并非硬着陆，在进出口和国内消 费无法明显改善的情况下，房地产依然是守住增长底线的最重要支撑力，同时也是改革转型的重要缓冲区。n但是，由于宏观经济改革进入攻坚阶段，政策面不可能给房地产大幅反弹的机会，否则就会削弱改革的效果，增加改革的阻力，这意味 着2014年改革攻坚阶段的房地产市场依然充满变数。数据来源：同策咨询研究部2003年1月-2014年6月全国GDP与商品房销售增长率季度走势经济结构调整阶段楼市特征2014-16年震荡缓慢复苏，2016年健康回归发展，20