金堂县三中园区工业新区控制性详细规划可持续发展的人性化产业新城花园水城K E C H I X U F A Z H A N D E R E N X I N G H U A C H A N Y E X I N C H E N GS U S T A N A B I L I T YH U M A N I T YU R B A N I T Y 金堂县三中园区工业新区控制性详细规划研究框架 v研究程序项目分析基础资料调研分析：项目背景 / 区位条件 / 基地状况与特色因素建立针对项目客户的商务模型：市场状况调研细分客户群 / 提出商业运作概 念 / 指导规划方案 初步方案：提取特色因素 / 制约因素分析 / 独立概念或初步方案提出方案深化与意见交流 / 方案联席会议提交正式成果 v研究内容外部课题：宏观开发背景 / 开发区理论与实践 / 产业发展与招商模式内部资源：新城规划理论 / 基地条件 / 空间结构 / 生态技术 / 土地利用操作理念：开发强度 / 产业规划 / 运营理念金堂县三中园区工业新区控制性详细规划新的价值观导致新的消费观继而影响规划选择最后导致不同的土地利用形态金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.1、开发背景v西部大开发 战略构想：缩小东西部地区差别 维护政治稳定、提高西部居民生活水平 刺激潜在需求、扩大消费市场 转换国民经济发展模式、由出口导向型向内需导向型转型 政策支持：国家财政支持 投资倾斜 人力资本政策优惠 生态、环境保护概念 v城市化战略 宏观战略任务：转移农村富裕劳动力、启动民间资本、带动最终消费 坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设 操作理念：加大基础设施和环境保护建设 户籍管理制度改革、加速社会流动 城镇用地转换与存量调整机制、盘活闲置资源 v加入WTO：资本全球化与产业本地化 竞争加剧 规则加强 信息加速金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.2、金堂县地位评估“县市这一级，在我们党和国家的工作中处于承上启下的 重要地位，是国家经济发展、社会安定和政权稳固的重要基础 。” 江泽民v县域经济地位日益重要：全国县级行政区2861个，占国土面积94%，全国人口73%，全国GPD占52%。 v非农经济县域经济发展的重要使命： 非农经济成为县域经济主体，民营经济成为县域经济主力军； 减少农民成为县域经济发展重任； 农民增收主要依靠特色农业与非农经济发展。 v国家竞争力 / 区域竞争力 / 城市竞争力规避同构竞争： 经济规模与市场规模（城市人口）； 产业竞争和业绩增长为主要表征； 制约因素：资本（民间资本）与制度（法制） 产业簇群发展与城市极核推动金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.3.1、开发区理论与实践v发展历程 v一次创业（生存：招商引资/基本建设）二次创业（发展：自主知识产权/国际竞争力 ） v硬件建设（狭义投资环境/基础设施）软环境（城市管理/服务质量/信息流通） v政策驱动（优惠政策/税收/土地）功能驱动（市场建构/金融/涉外/专利/人才/生活品 质） v同质一极（单一型/刚性生产）异质多极（一园多区/柔性生产网络） v发展类型 v北京科技工业园型：科技转化为生产力 v上海产业基地型：传统工业技术改造/新市场开发 v青岛/苏州新城区型：多功能复合发展 v发展目标 v完善的基础设施环境 v优惠透明的政策环境 v优质高效的服务环境 v安全稳定的治安环境 v优美舒适的生活环境 v健康向上的人文环境 v严明规范的法治环境金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.3.2、成都都市圈开发区现状金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.4、产业发展与招商模式复合地产概念v教育产业特色教育：双语教育市场 / 艺术教育市场 / IT教育 市场 v体育产业特色体育：奥运精神 / 健康生活 v休闲产业工业旅游 / 河畔垂钓 / 划船 / 水上娱乐 v生态产业原始湿地系统 / 迷你农场 / 绿色通道 / 自然山体 v商 业超市 / 门面 / 商业步行街 v住宅产业高层 / 小高层 / 多层 / Townhouse / 别墅 v工 业传统工业 / 高新工业 / 科技型中小企业 v仓储产业普通仓储 / 危险品仓储 / 转运仓储模式类型典型案例卖点模式一行政管理型大多数园区卖政策模式二企业服务型上海嘉定工业园区卖资源 / 服务模式三复合地产型洋浦开发区 苏州工业园区卖生活方式金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.4.1、上海嘉定开发区上海嘉定开发区区位上海嘉定开发区总平面金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.4.2、洋浦开发区金堂县三中园区工业新区控制性详细规划1.5、产业规划v 传统型产业发展：刚性生产 v科层等级制度大企业垂直机构进行资源整合 v市场组织市场作为手段配置资源v 现代型产业发展：柔性生产综合体 v三螺旋结构：政府 / 企业 / 大学 v网络：基于市场与企业等级组织之间的新型组织 v（科技型）中小企业：产业发展承载实体v 产业发展原则 v依托成都重庆绵阳高技术地带v建构区域创新网络 v发展中小企业簇群产业链金堂县三中园区工业新区控制性详细规划中国产业发达与高技术地带分布1、上海南京杭州苏州2、广州深圳珠海香港 澳门3、北京天津青岛大连4、成都重庆绵阳5、武汉长沙珠州6、西安杨凌高新区兰州金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.1、宏观战略定位v定性可持续发展的人性化产业新城规划目标: 带动金堂县经济发展 启动民间资金 积聚农村富余人口 开发潜在消费 市场 拉动内需 提高城市空间品质 规划理念: 可持续发展 生态规划(自然生态与社会生态) 应对多样性之导向规划 规划方式: 增长极核 生态网络 用地兼容 弹性规划v定量容积率 绿地率 空地率多方案比较 统一规划 分期建设 有机扩展v定位招商多样性 价位多样性 住区高情感与产业高科技金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2、国内外新城相关理论与实践v 新城理论英国三代卫星城v 社区理论社区建筑学 / 地域建筑学v 城市设计理论新都市主义v 生态学理论紧凑城市、有机城市金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2.1、新城理论之三代卫星城“霍华德”之花园城市概念金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2.2、新城理论之三代卫星城第一代卫星城：英国哈罗新城无城市中心规模小密度低功能分区严格对经济问题考虑不周第二代卫星城：英国坎伯诺尔德单一步行商业服务中心布局紧凑 / 密度较高中心集中人车分离巨型综合建筑体第三代卫星城：密尔顿凯恩斯现代城市CBD雏形规模大 / 反磁力城市 考虑就业问题多阶层集居地 交通便捷 / 群众参与规划经济性 管理高效性金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2.3、社区理论之社区建筑学Riviera Beach 社区活动中心美国Palm Beach County FloridaRiviera Beach 社 区住宅美国Palm Beach County FloridaRiviera Beach 社区步行街 美国Palm Beach County Florida 金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2.4、城市设计之新都市主义Riviera Beach社区总图 金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.2.5、生态学理论之有机城市马里蓝绿带城：早期自然 生态意义之有机城市Team 10设计小组之簇群城市理论 ：后期社会生态意义之有机城市金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3、基础资料调查分析v 综合现状v 高程分析v 坡度分析v 绿化植被分析v 地表水分析v 现状污染源报告金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.2、现状分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.3、高程分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.4、坡度分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.5、绿化植被分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.6、地表水分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.3.7、现状污染源分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4、生态适用模型v 生态分析方法及程度 选取对基地具重要影响之自然生态要素，以矢量数学模型进行格网化、等 级化、数量化，并最终计算出每个格网之生态要素数量v 用地适宜度评价 综合生态要素数量，给予每个格网之不同生态要素以不同权重并最终得到 该格网用地之适宜程度v 生态敏感度评价 综合生态要素数量，给予每个格网之不同生态要素以不同权重并最终得到 该格网用地之生态敏感程度金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4.1、生态分析方法之资料收集金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4.2、用地适宜度之生态因子权重综合编号生态因子属性分级评价值权重1坡度20%12地基承载力承载力大5 0.15承载力中3承载力小13植被多样性旱地、无自然植被区5 0.3荒山灌木草丛区3自然密林、果林14土壤渗透性渗透性小5 0.15渗透性中3渗透性小15地表水小水塘及无水区5 0.20灌溉渠及大水塘3支流、溪流及其影响区1金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4.3、用地适宜度经验模型金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4.4、生态敏感度之生态因子权重综合编号生态因子评价标准分级敏感性评价 值权重1土壤渗透性保证地下水回复 、减少对地下水 、土壤的污染渗透性高50.2渗透性中3渗透性低12植被多样性景观游憩、生物 多样性、环境改 善，水土流失密林、立体种植果园50.4一般果园、灌木丛区3农地及其它13地表水景观游憩、野生 生物生境、污染 敏感性溪流及其影响区50.1大水塘、灌溉渠3其它14坡 度水土流失、土壤 侵蚀20%50.3520%35%1金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.4.5、生态敏感度经验模型金堂县三中园区工业新区控制性详细规划2.5、概念规划v生态网络： 因地制宜规划建设产业新城生态网络，平衡社区开放与阶层隔离之冲突。v人文轴： 联结城市成熟片区，规划高品质服务设施体系。v功能链： 形成具生态边界的功能模块，可持续稳健发展，显昭高科技。v产业景观： 产业景观成为城市地景之类型v柔性生产综合体： 建构植根本地文化的业际区域创新网络，摈弃传统副特制式之“刚性生产”，进入全 球化之后副特时代，形成“柔性生产综合体”金堂县三中园区工业新区控制性详细规划概念规划总平面生态半岛 / 人文轴 / 功能链 / 产业景观 / 柔性生产综合体金堂县三中园区工业新区控制性详细规划3.1、土地利用规划 v地形制约：维护重要敏感地形地貌，突出平原山地交错带地形 特征v生态要求：注重自然之环境生态平衡与物种多样性，创建文明之社 会生态平衡与需求多样性v易开发度：降低开发难度，规避开发风险v开发周期及成本:体察市场需求，以最佳招商模式整合新城开发周期 与成本v土地级差：以城市区域概念引导新城地块价值评估，维护土地开发 多样性v功能分区与混合规划：创建生态多样性、开发多样性、需求多样 性、空间多样性产业新城金堂县三中园区工业新区控制性详细规划土地利用规划总平面(概念规划）金堂县三中园区工业新区控制性详细规划3.2、结构分析金堂县三中园区工业新区控制性详细规划3.3、生态规划v 复合生态概念：自然生态与社会生态的良好结合。v 生态多样性与稳定性：生态规划的具体表征。v 可持续的湿地系统：顺应地形与生态条件，建立自然湿地系统。v Mini生态经济：保留部分现状菜地、农田、鱼网。v 水陆交错带：永久性硬制防洪堤坝与临时性软制生活岸线设置。v 环保、节能、减耗措施：生态理念的技术性保障。金堂县三中园区工业新区控制性详细规划3.3.1、生