1 “村改居”的基本定义“村改居” 即撤村改居，是在村委会的基础上，通过基层组织改建、集体资产股份化运作、村民身份变更等一系列工作，实现村委会转变为居民委会或社区委员会，进而实现村改居后就业非农化、资产股份化、福利社保化、居住城区化、服务公共化的预期目标。“村改居”应遵循的五大原则（一）全面彻底原则。 “村改居” 对许多城市来 讲是一项全新而复杂的工作，操作不当极易引发村集体资产流失、村民集体上访等问题，形成新的“城中村 ”，为此， “村改居” 不能搞就事论事的小打小闹，而要进行脱胎换骨的改造，使农村真正成为现代化的文明社区。（二）因村制宜原则。由于每个村庄的优劣势不同和形成发展的历史差异，城中村的集体土地、集体资产、生产经营情况也千差万别，这就要求“村改居 ”工作必须一村一策，因村制宜，成熟一个改造一个，切忌搞“ 一刀切” 。（三）村民民主自治原则。 “村改居” 工作是一 项十分复杂的工作，改革中的情况错综复杂，涉及面广，改革中的每项决策都是重大的村务活动，涉及每个村民的切身利益，必须坚持村民自主决定，由村民大会或村民代表大会决定。 （四）依法办事原则。 “村改居” 工作是村民共同关注的 热点，改革必然触及村里原来各种积累矛盾，在改革中必须坚持依法办事的原则，维护集体经济和村民的合法权益。 （五）让利于民原则。 “村改居” 的关键是 处理好国家、集体和个人三者的利益关系，其中农民的利益又是重中之重。在整个撤村建居进程中，只有在保证国家、集体利益，符合法律法规的前提下，正确处理好村民的住房、就业、卫生、养老、社保等问题，最大程度地保证村民群众的个人利益。“村改居”应把握好的五大问题 2 （一）资产的归属问题。即资产的所有权问题。村集体资产是村集体经济的积累，属村民集体所有，股份制改革后，村民的所有权主体性质和地位不能改变。解决资产归属问题实际上包含两个子问题：一是集体资产总量，即资产到底有多少；二是集体资产处置，即资产归谁所有，哪些村民有权拥有资产（即股份），拥有多少资产。资产总量要通过清产核资来确定，一般由权威部门进行清核审计，确定村集体资产的总额和范围，明确哪些是经营性净资产、公益性资产和资源性资产。资产处置，首先要明确处置的范围，实行折股量化的资产必须是集体所有的经营性净资产，集体所有的公益性资产和资源性资产不作量化；其次要明确处置的政策，即如何折股量化，这是解决资产归属问题的关键。具体工作中，要经过村民大会或村民代表会议讨论，确定资产所有人股东资格，同时结合在册人口、农龄、承包土地面积等因素确定量化标准。（二）资本的保值问题。资本的保值问题即股本金的投向问题。股份制改革后，股本金的投向涉及到集体资产的保值增值，事关社区管理和居民福利的资金来源以及年终群众红利的多少。要分析集体资产的形态，选择合适的投资渠道，通过股东大会，慎重确定投向，确保无风险，争取高收益。同时，要求严格执行股东大会制度，股份经济合作社的重大投资决策、经营方针、年度计划和执行情况，都必须经股东代表大会讨论通过，并接受股东监督。（三）身份的变更问题。身份变更问题的实质是村民的权益问题。村民户口“农转非” 后，村民的身份由 农 民转为居民，从理论上讲，不再适用农民的政策，而应享受城市居民的待遇，但在实际操作中，一些政策待遇还不能一步到位，需要有一个过渡时期，执行过渡性政策。因此，要对农民和居民分别拥有的权利及享受的待遇进行比较，具体问题具体分析，确定相应政策。村改居工作主要涉及到计划生育、大病医疗统筹、最低生活保障和青年服兵役后的安置等政策，其中涉及村民利益最直接、反映最突出的是计划生育和大病医疗统筹问题，需要制定过渡性政策，予以妥善解决。（四）管理的民主问题。村改居后，居委会存在着党（居民区党 3 组织）、政（居委会）、经济（股份经济合作社董事会）三套班子，分别按照相关的法律法规和章程选举产生，并承担相应的工作职能。三套班子是否顺利选举产生并保持团结，关系到居民区的长远发展。因此，要从加强居民区基层党组织对居委会事务和集体资产经营管理工作的领导、指导角度，选举好三套班子。同时按照居委会组织法规定，进一步完善基层党组织和居委会的制度建设，推进基层民主建设和民主管理，尤其是要制订好经济合作社章程，明确集体资产产权关系，严格照章办事，探索和完善集体资产管理体制和运行机制，推进集体资产民主管理，确保集体资产保值增值。（五）操作的透明问题。村改居各项工作都涉及到村（居）民的切身利益，必须坚持依法公开，透明操作。依法公开体现在严格按照有关法律法规和党委、政府有关政策意见，正确处理国家、集体和个人利益关系，维护集体经济和村民的合法权益。要切实尊重民意，充分发扬民主，坚持村民投票表决“说了算” ，政府不搞一厢情愿，清产核资情况、养老保险、资产量化、撤村建居等一些群众关心的重要环节、重大事项必须经过村民大会或村民代表会议讨论通过，股份经济合作社的有关事项则通过股东大会或股东代表大会讨论通过，并且必须张榜公示，征求意见建议，接受群众监督。部分城区“村改居”的经验做法厦门市湖里区：1、按照“财 政主体，村 财补充” 的原则，将 “村改居”工作需要投入的经费纳入年度预算，确定在一段时间内财政投入和村财支出的比例和运行中将采取的比例变化，并在“村改居” 完成改制后，按一定的增加比例逐步加大投入的力度。2、出台了“村改居”社区管理办法，对改制后的社区 实行物业化管理，允许“村改居 ”的社区居委会按 规定的标准向居民收取一定的管理费，不论常住人口还是暂住人口，根据居住面积进行收费，收取的费用专项用于社区的各项公共管理支出，减轻区财政在这 4 方面的长期负担。3、制订奖励政策，鼓励和支持“村改居” 所在办事处和居委会通过招商引资，积极兴办工业及三产项目，发展多元经济，引导居民创业。4、将村级资产按照一定比例作为量化股、公益福利股、奖励股，分别量化到量化到原居每一位居民。其中，量化股只分红不确权，居民到退休年龄，到享受退休养老金时，由资产经营公司收回，未满 18 周岁的未成年人享受成人股份的一半，满 18 岁以后可享受成年人待遇；公益福利股的收益主要用于退休居民的养老金发放和公益事业投入，包括居委会的办公经费等；奖励股是奖给为集体作出贡献的法人代表，并要求缴纳同等比例的风险金，使法人代表的责任、风险、利益共同承担，约束法人代表干好工作。5、在社区初建时期，区政府挑选热心公益事业的原村级干部进行培训，原村党员、村民代表作为主要社区管理力量，充实到社区各自治组织中，同时，在社会实行公平招聘，吸纳转业干部、大中专毕业生充实社区工作。6、将集体资产中的流动资金（即现金和银行存款等）剥离出来，建立村民保障储备金，由新成立的社区居委会代管，专款用于支付村民“ 土地 换社保” 或教育、医保等个人保障性费用支出，每个村民可以享受的储备金总额根据量化的资格测算后确定，专款专用，不得领取现金。7、该区对“村改居”后成立的股份合作 经济组织予以 5 年内全额返回区级税收、8 年内返回一半区级税收的优惠政策，扶持农村经济组织的发展。济南市天桥区：该区采取四项措施推进“村改居” 工作：（一）调查研究，清产核资。首先由区、镇（办事处）经济管理部门对城区范围内 7 个村的集体资产统一进行清产核资。清产核资的范围包括集体所有的固定、流动资产、资源性资产、其它资产（无形资产、递延资产、长期投资等）、负债等。在清产核资中实行 5 “四 统 一” ：表格 统一、 时间统一、口径统 一、方法统一。采取“四查四结合”的方法，即：（1）查现金存款，结合查处借支挪用，搞清货币资产存量；（2）查固定资产及购建支出，结合弄清产权，搞清资产存量；（3）查库存物资，结合开展归还公物活动，搞清流动物资资产的底子；（4）查债权债务，结合资产核资的实际，调整账目，达到账实相符。（二）清理户口，实行“农转非” 。由区基 层政权和社区建设领导小组、计划生育、社会综治三家联合一起，对辖区内人口进行一次全面清理。在清理的基础上，建立社区人口花名册和社区计划生育花名册，建立和完善城区常住人口、暂住人口、流动人口的管理办法和制度。对村改居的村，由村委会统一制表上报，派出所核实，公安部门审批，同时转为城镇居民。 （三）科学划分，成立社区。根据划分调整社区“四个有利于” 的基本原则，采取“小改大，条改 块” 的方式，按每个社区 1000 户至2000 户的规模，在城区统一划分为 14 个社区居委会。严格按照社区划分原则，完全打破原有村、居委会的分布状况和地域界限，以主要街道为界线，按地块划分社区，社区内各小组以路为界进行划分，统一进行属地管理。14 个社区从城区图上看界线十分清楚，一目了然，没有交叉或插花的现象。 （四）成立机构，管理资产。按照“资产不平调、资产不平分、债务不平摊” 的原则，在 “村改居”的体制改革中，推进股份合作制改革，成立专门的经济“ 股份合作社” ，合作社的机构、 资产、核算与社区分开，负责对原村（居）委会经营的工业、农业、商业、房产等经济实体和集体资产进行管理经营。具体做法是：区政府统一规定一个法定截止时间，凡在法定截止时间前出生，婚入的人口均可以享受原集体资产收益分配权，死亡、婚出包括迁出和法定截止时间后出生、婚入人口则不享有收益分配。违反计划生育规定的超生对象年满 14 周岁的享有同等权利。对原有资产中的现金或变卖物资所得现金，根据群众的要求，按上述分配原则一次性分配到人。厂矿、商店、出租房屋、地产等不动产，经过评估后折股，按上述原则也一次性分配到人，持股的村（居）民每 3050 股选出一名股东代 6 表，成立股东代表大会，由董事会成员 35 人管理经营，实行年度核算分红。其股权可以继承、出售、转让、赠送。对于农用土地（包括田土、水面、山林），由经济合作社经营，维持原村（居）民的承包责任制不变，收益权不变。这样促成了经济合作社和社区居委会两套班子各负其责，经济合作社负责集体经济，按市场经济规律进行操作，而社区居委会专心社区工作，互不牵涉，较好地促进了各项工作的开展。临汾市尧都区：1、对符合“村改居”条件的村由所在乡 （镇）政府、街道办事处会同公安派出所成立专门领导小组，抽调人员，具体负责这项工作的组织和落实，并承担订制门牌、换发户口薄、居民身份证，以及在开展工作中的经费问题。 “村改居” 批复后的村，由所在地公安派出机构集中办理。2、属“一村改一居 ”的，原村委会成员可以 过渡为社区居委会成员，任期届满后换届。属合并或新设立的社区居委会，原则上要按居民委员会组织法的规定选举新一届社区居委会。对于因改制受社区居委会成员名额限制未被选为社区居委会成员的人员，招聘为社区居委会专职工作者。3、在区清产核资工作领导小组的具体指导下，委托具有执业资格的中介机构开展具体总支。同时，各社区也成立社区干部、居民代表组成的清产核资工作小组，协助做好清产核资工作。清产核资后，各社区将结果经乡(镇)政府、街道办事处经营管理部门或相应的工作机构审核后报区清产核资工作领导小组同意，再经居民代表会议确认后向村民公布。4、按照有关规定，对“村改居” 过程有就 业要求，符合劳动年龄（男 1660 周岁、女 1650 周岁）的“ 农转非” 人员进行失业登记，发放失业证，并按城镇失业人员有关规定享受再就业扶持政策。同时，由劳动就业服务部门和劳动服务站提供免费职业介绍和一次免费职业技术岗位培训。 7 江门市新会区：1、在股份的分配中，尊重经济带头人和居委会领导班子在村居发展过程中的突出作用，从集体净资产中给予 1%10%的奖励。集体净资产在按比例留出集体股后，分配给个人的股份有的居委会按 1：1，有的居委会按 1：2 的比例投入风险股，体现了利益与风险共担；对全部参与改革的普通人员按劳龄长短也就是贡献大小分别持有额度不等的股份，体现了多劳多得；对暂购买风险股有困难的人员，其应享有的股份在集体股中为其保留 13 年，期间投入风险股可以再配