土 地 法 学 第六章 土地使用权划拨与出让第二节 土地使用权出让本节主要内容：一、土地使用权出让二、土地使用权出让与划拨的区别三、土地使用权出让的程序四、土地使用权的出让方式五、土地使用权出让合同上海双塔北京国贸三期以上的高档建筑用地使用权， 能否全部通过划拨的方式取得？ 对于不能的，将如何取得？根据城市房地产管理法第7条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一、土地使用权出让（一）概念土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。创设财产权（二）理解 1出让是让渡使用权的行为，不影响或改变国家的土地所有权。2出让人的单一性和受让人的广泛性在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方； 特定另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，称之为受让方。不特定3出让是土地使用权转移的特殊方式宪法（10.4）与土地管理法（2.4）土地使用权发生转移的行为统称为“转让”。但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断土地一级市场在法律上的反映和土地二级市场中所发生的法律行为和法律关系。（三）特征1. 期限性 根据出让转让条例第12条，土地使用权出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地管理法第55条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。2. 有偿性与划拨土地使用权的明显区别3. 权利行使的相对任意性4. 本质是民事法律行为二、土地使用权出让与划拨的区别民事行为行政行为有偿、有期限无偿、无期限相对任意处置流转限制两种不同的取得方式：三、土地使用权出让的程序（一）拟订出让方案（新增建设用地的出让）市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同 拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。编制土地使用权出让合同（草约）向有批准权限的上级人民政府地政部门预报（二）审批1. 审批权限原规定：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上，由 国务院批准；耕地3亩以下、其土地10亩以下，由县 级人民政府批准。土地管理法（第45条），征地时的审批权限如下：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的，由国务院批准其他土地超过70公顷的，若征用基本农田以外的耕地35公顷以下，其他土地70公 顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2. 正式报批根据拟定的方案和相关部门的审批材料（三）组织实施出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对 土地管理部门组织实施。出让方与受让方签订出让合同，60日内支付出让金，然后 办理登记，领取国有土地使用证。（四）备案东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2001年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于2003年5月竣工，目前已投入经营。案例分析：请问：东方公司的行为属何种性质？应该如何处理？四、土地使用权的出让方式出让与转让条例第13条、房地产管理法第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。（一）协议是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 政府或政府委托土地管理部门选择（二）招标是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。（三）拍卖是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。 （四）挂牌出让实例： 2005年8月25日，哈药集团千手佛房地产开发公司以7400万元的价格，竞拍购得友谊路505号地段5038.7m2土地,平均地价为14500元/m2 ，创下哈尔滨市土地最高价。 10800元/m2 （2003年）11700元/m2 （2004年）“超白金”地段! 其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！五、土地使用权出让合同土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。（一）概念 国家（二）特征 1兼有民事合同和行政合同的双重属性 2. 出让合同标的的特殊性3. 是严格的要式合同（三）订立的原则1遵守国家法律、法规和政策2符合土地利用总体规划和城市规划要求3坚持平等、自愿、有偿（四）土地使用权出让合同的主要条款1双方当事人的名称、住所； 2所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况；3土地使用期限，即出让期限； 4出让金的数额及给付方式；5土地使用规则；6违约责任；7双方认为应约定的其他方式；8纠纷的解决方式；9订立的地点、日期（五）当事人的权利义务出让方权利：继续享有土地所有权；监督检查权；收回土地使用权；依法解除合同权；请求违约赔偿权； 提起仲裁或起诉权。出让方义务：按合同约定提供土地使用权；提供必要支持；保证受让方权利不受干涉。受让方权利：合同届满后可续期，并重新签订合同作为民事合同，双方权利义务对等。特别的在于：受让方义务：在让合同签订后的60天内全部出让金，否则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。思考题： 结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？ 试对土地使用权出让的不同方式进行比较。预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？