黄埔文冲综合商业物业投资分析报告商业规划设计要点酒店写字楼/公寓项目定位 项目研究专题研究规划发展城市分析经济预算分析开发推广策略报告思路商圈分析城市分析1项目地块处于什么样的区域环境下具有什么样的优劣势具有多少价值属性具有多大发展空间珠三角是全国最强的经济圈，是中国GDP和税收比重贡献最大 的区域。广州市在珠三角经济圈中处于龙头地位，是中国的一 线城市，是国际最重要的商贸中心之一。经济群排名1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峡西岸城市群 9 湘中城市群 10 关中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群珠三角经济圈城市 . 小珠三角:广州、深圳、佛山、 珠海、东莞、中山、惠州、江门、 肇庆9个城市组成的区域; 大珠三角:有两个不同的概念，一 指“小珠三角”和港澳，另一是指 粤港澳。 泛珠三角:包括珠江流域地域相邻 、经贸关系密切的福建、江西、广 西、海南、湖南、四川、云南、贵 州和广东9省区，以及香港、澳门 2个特别行政区，简称“92”。亚运会结束后，广州 将开始新的战略规划 的修编，抓住国际商 贸中心和世界文化名 城两点，发挥国家中 心城市的作用，国际 上要有更大的分量， 对南中国的影响力要 更高。泛珠三角地区广州城市分析-广州地位城市分析-黄埔地位黄埔中心区位于广州市东部，珠江前后航道的东 部，距离广州市传统中心（人民公园）约15公里 ，临近琶洲-员村、广州大学城、奥体中心等广 州市重点发展片区，属于中心城区的重要组成部 分，是“与广州西部的白鹅潭相对应的东部综合 门户地区”，具有良好的开发条件和发展前景， 是带动黄埔高端临港服务业发展的重点地区。黄埔区中心组团位于广州市东部黄埔区中心，南 部濒临珠江与番禺区相接，北至广园路，西与天 河区交界，东至东二环高速公路。 总用地面积约49.06平方公里，其中城市建设用 地面积约为22.35平方公里，水域和其他用地约 为26.71平方公里。广州市2007年各区部分主要经济指标指 标 名 称荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区增城市从化市地区生产 总值43020441198954 442270561235801968876754706439628902542090993051754807802141105051276389第一产 业比重0.89%0.00%0.47%0.22%3.45%0.27%5.27%5.29%2.97%0.68%7.67%11.59%第二产 业比重31.40%2.59%24.28%19.82%27.65%68.56%47.04%65.36%83.15%84.54%60.37%49.75%第三产 业比重67.71%97.41%75.25%79.95%68.89%31.17%47.69%29.35%13.88%14.78%31.96%38.66%人均GDP61031 10387446576185213899492418956541866035205367470747.15047923366房地产开 发投资160767246231860407615889231262994305666145941436523036583449472867190087 黄埔区GDP总量与广州市其他各区、县级市相比，水平居中； 第二产业总量、工业增加值和高新技术企业总产值较大，仅次于 萝岗位于第二，与萝岗一起，形成广州东部重要的产业集聚区； 在各区中，黄埔工业所占比重最高 第三产业从业人员分布情况极不均衡，相关产业链还未形成，从 业人员所占比重最高的批发零售与交通运输在广州各比较中也不 占优势，未能形成其在城市中的唯一性地位。城市分析-经济城市分析-支柱产业航运产业化工产业汽车产业食品制造产业能源产业 黄埔紧邻中心城区， 面积较小，而产业产出 密度/税收密度均占据高 位，但由于航运、化工 行业等龙头企业均为央 企，对地产财政收入贡 献不大。第三产业/财政 收入以及高端服务水平 都比较低。 航运、石化、能源产 业等提高经济收益同时 给城市带来较大的交通 负担，和总量较大的直 接与间接污染，严重影 响居住环境。同时此类 产业提供的工作岗位也 有限。黄埔区私营企业情况黄埔区个体经济情况时间企业户数（户）从业人员(人)注册资本(万元)2004年2865276142546582005年3271312283132702006年3798341913628592007年4047360163996942008年502041568433931时间企业户数( 个)从业人员( 人)注册资本(万 元)2004年65179499145792005年873911836322442006年906012343146532007年1340017686183382008年131811757520107广州的非国有经济所占比重很大，私营企业发展迅猛。但相对广州市城中心而言，黄埔私 营企业发展不活跃，个体经济增速缓慢。这势必不利于写字楼的租售，难以匹配副城中心 的地步。城市分析-私营个体经济通常来说城市居住区的居住人口密度一般在500-1000人/公顷，黄 埔区中心组团居住用地上的平均人口密度是424.46人/公顷。人口最 密集的居住区主要集中在大沙东和大沙西路两侧，而周边的一些城 中村如双沙、夏园等村的居住人口密度都较高，与之相比，鱼珠、 长洲等地区的居住人口密度则相对较低，这与黄埔区公共服务设施 的空间布局有很大的关系。 黄埔区中心涉及大沙街（ 广园路以南部分）、黄埔 街、鱼珠街、长洲街和文 冲街（石化路以西部分） 共5个街道，32个社区。 2007年末户籍人口数量为 124877人，总户数为 40129户。而外来人口达 83159人，约为当地户籍 人口的三分之二。城市分析-行政区划及人口城市分析-公共设施空间分布 现状公共设施空间分布 杂乱，主要沿城市几条主 干道分布，外围缺乏大型 公共设施。 现状公共服务设施层级 不完善，大型区级公共服 务设施服务辐射范围不够 ，缺乏片区和社区级公共 设施，文化及体育设施相 对缺乏。 现状公共服务设施总体 服务水平较低，不成体系 ，与构建副中心城市的配 置标准有较大差距。与近来发展蓬勃的番禺、花都相比，黄埔区由于工业产业太多，宜居性差，商品住宅太少 ，城市化的程度较低。在近年地产迅猛发展时，黄埔的楼盘并不热卖。这与黄埔工业污染外，也与黄埔的公共服务配套差关系较大。公共配套充足的地方，人口 密度也较大。城市分析-土地利用现状图 长期以来，黄埔区作为广州市的工业组团，工业污染较严 重，生产包围生活。近年来，通过一系列相关举措，环境 质量已有所改善。但仍存在不足，如生活性绿地系统建设 滞后。据统计，黄埔区公园面积仅占全区土地面积的0.7% ，远远低于天河区的8.1%和越秀区的8.4%。 黄埔中心区居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地， 呈“城包村”布局形态，而较高比便宜的仓储物流用地也给城 市生活带来一定的负面影响，绿地系统不成体系，缺乏带 状绿地系统，人均绿地面积严重不足。土地面积(km2)公园面积（ha）公园占总用地 比例天河区96.33778.78.1%荔湾区59.151.060.9%越秀区33.8282.488.4%海珠区90.4192.112.1%白云区795.79356.360.4%黄埔区88.8367.270.7%番禺区786.15946.941.2%花都区970.04179.090.2%南沙区527.6577.30.1%萝岗区393.222990.8%近年黄埔区房地产开发投资情况公共设施差是劣势，同时也是市场空白点，是房地产机遇。黄埔中型社区黄埔花园开盘三 个月已售超过七成，城市万科花园的二手楼也较受欢迎。反映出黄埔居民希望有完善的生 活配套设施，追求更高层次的生活质量。 住宅地产是商业地产（社区型的商业）的重要支撑点。城市分析-地产开发城市分析-交通状况交通现状问题： 区域发展定位模糊，道路交通 建设滞后 道路系统不完善，交通拥堵严 重 公共交通处于发展初级阶段 配套交通设施发展落后 疏港货运交通引起黄埔东路在 丰东路、石化路交叉口交通拥堵 ，对现状BRT交通运作造成很大 影响 水运方面，黄埔区拥有华南地区水上交通运输的枢纽黄埔港。 公路运输方面，国道G107、广深高速公路、即将建成的东二环高速公路穿越该区，其中东二 环高速公路与广园路交汇处将设置大型互通式立交。铁路轨道运输方面，广九铁路横贯全区， 在黄埔区内有35公里的货运支线。 多条地铁轨道线将经过黄埔区 。历年城镇居民家庭人均收入社会消费品零售总额及其增长速度调查还发现，随着地铁、BRT等交通网络的完善，整体交通效率不断提高，把更为广泛的区域范围内 的商业节点放在同一个竞争平台，以往的所谓区位优势将随着交通的发达而逐渐减弱。区内巨大的消 费需求将通过高速的交通网络流失到其他商业中心。由于黄埔区购物环境不能满足需求，已出现消费 市场外流情况，例如部分石化、文船中高收入职工下班、周末时间到天河居住、消费。区位分析-消费力分析年份居民年人均纯收入（元/人）年增长比例200410906-0.01%2005119969.99%2006126095.11%2007136288.08%2008136600.23%年份社会消费品零售总额（万元）年增长比例200327184714.22%200445038666%200552608017%2006480789-9%200758472810.90%小结黄埔印象v 工业城市，水体、空气污染严重 v 生活交通和货运交通混杂 v 公共交通处于初级阶段 v 大中型、中高档次楼盘少，居住质量低 v 严重缺乏公共服务设施 v “马路经济”突出 v 消费外流但两年随着城中心用地减少，城市向四周推进，东部 新楼盘不断增多，黄埔居住环境有一定改善。亚运会 的穿衣戴帽工程也给黄埔街道的面貌焕然一新。黄埔主要商圈状况2大沙商圈概述 大沙商圈是黄埔区商业最 繁华地带，商业主要集中大 沙地东路、大沙地西路、港 湾路、丰乐路、石化路等街 道上，这些街道上拥有众多 大型的综合商场，如：百佳 超市、国美电器、惠润广场 、百事佳百货商场、潮楼名 店城、大沙时尚汇等。商业 街的业态也是包罗万象，分 布着新华书店、士多店、服 饰店、鞋店、花店、药店、 摄影冲印店、中式快餐店、 麦当劳餐厅、西餐厅、酒店 、棋牌沐足等。其中，大沙 地商业街是区域内商业气息 最浓厚的街道，充当着最核 心角色。 根据黄埔区政府的规划，预计将建设服务 功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地铁5 号线黄埔区段主要设置了鱼珠、大沙地、 大沙东和文冲4个地铁站出口，大沙地“回” 型商圈以4座站点为核心、以地铁线路为轴 展开。黄埔区的商业市场尚欠发达，未来 有很大的发展空间。大沙地东路 大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它 是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体 的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域 内最聚人气的地段；商业氛围两边旺中间 差，核心商业主要集中在街道的西段，即 黄埔区政府以西至港湾路 该路段是整个黄埔区人气最旺的地段，亦是商 业价值最高的地段，商业影响力大，辐射面广 ；该路段交通通达性良好，公交线路多达15条 ，且地铁五号线文冲站和大沙东站设在该路段 两端，交通带动力强。该街道的街容整洁美观 ，是一条以零售为主的综合性商业街道，集约 了大沙时尚坊、黄埔新天地、盛景大厦购物城 、国美、苏宁等大型商场，同时也云集了棋牌 、沐足、游艺、酒店等服务性场所。u 大沙地东路商铺共约150间 ，其中服饰类为主打业态， 占57%，集合了361度、安 踏、七匹狼、百事、百丽、 以纯、kappa、奈瑞