http:/www.docin.com/webmoney*白马寺项目前期发展策划报告日期：2009年10月1http:/www.docin.com/webmoney目 录第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议2http:/www.docin.com/webmoney项目区位项目位于成都市一环路 北二段内侧,人民北路左 侧,金牛区人民北路街道 办事处范围内北边间隔7米的规划道路 与四川新华印刷厂相望东接林业厅五冶住宅区西南临成华西街 与西藏饭店隔街相望3http:/www.docin.com/webmoneyn项目地处成都一环路内侧,金牛 区行政区范围内,与文殊院隔锦 江相望.净用地面积20亩，其 中林业宾馆地块为正方形约 15亩，鑫冶宾馆地块为三角 形，约5亩n项目地处白马寺-人民北路板 块，国有企业及机关事业单位 分布多，职工住宅陈旧，周边 楼盘开发量仅有天合凯旋港甲地块 约15亩乙地块 约5亩项目区位4http:/www.docin.com/webmoney项目目前为*集团划拨用地用途为餐饮、旅馆业用地n目前，*集团的土地变性工作 已签字批复,两轮概念性规划已 报相关部门咨询。项目现状5http:/www.docin.com/webmoney项目现状目前2号楼作为甲在营业 临街出租铺面可按出租合同收回 拆迁难点为 职工住宅 1梯4户共6层,24户,共1578M2职工住宅2号楼1号楼3号楼4号楼餐厅6http:/www.docin.com/webmoney项目现状乙产权复杂:、另有102.86M2无产权平房乙用2、3号楼底层铺面与院内平房与 万丰公司联建分得的1号楼3、4层的一 半房屋互换使用20年。*公司将换的 房屋20经营权销售给各商家。仓库 3层平 房 1 层3号 楼1号 楼职工 宿舍2号 楼1号楼底层商铺互换给*公司 2-6层属于乙 2号楼底层商铺互换给*公司 楼上属于乙3号楼1-3层互换给*公司4-6层属于乙乙目前权属7http:/www.docin.com/webmoney1、成都铁路局 2、省地矿局 3、省林业厅 4、市规划局 5、中铁快运成都公司 6、成铁油料公司 7、四川新华印刷厂 8、住房公积金管理中心铁路分局 9、省检察院成都铁路运输分院 10、省地矿勘察开发局 11、成都岩矿测试中心 12、省林业调查规划院 13、省有色冶金研究院 14、省商务厅 15、五冶、中冶成工建设 16、省林业中心医院 17、省轻工业研究设计院 18、省纺织工业干部学校 19、省建筑科学研究院 20、市木材总公司 21、成都万担粮油总公司1234567 78 9 10 111213 14 15161718 19202122小结:1、片区大型企事单位分布众多，尤其以铁路、林业及地矿系统为主，住宅多是90年代以前建造， 居民拆迁还建欲望强烈；2、租赁客户较多，基本是该区域或荷花池市场的经营户或打工人员。 项目周边企事业单位分布8http:/www.docin.com/webmoney1、成都铁中2、城北中学3、人北小学4、三十一中学6、林业厅机关幼儿园7、新华双语婴幼园8、成都市第17幼儿园铁路局机关幼儿园 675、人北中学8小结:片区教育配套设施完善，婴幼园、小学、初中和高中分布均匀，且多为重点中学，如成都铁中、31中等。项目周边教育配套分布9http:/www.docin.com/webmoney1、红旗连锁超市2家2、互惠超市2家3、PEAK运动休闲城4、白马寺生活广场5、邮政局6、安利成都店7、中投证券8、中行、工行 、建行农行、深发 展银行152123467小结:1、社区商业配套设施较为完善，主要由红旗、互惠及白马寺生活广场构成，仅能满足基本日常生活需求。2、片区缺少综合性卖场，周遍居民均到北门好又多购物。项目周边商业配套分布10http:/www.docin.com/webmoney1、天湖宾馆兴熙北店2、六月雪川菜馆3、西藏饭店4、重庆孔亮鳝鱼火锅5、铁宾饭店5、漫谷温泉6、唐古拉风演艺中心7、池中池水疗会所8、重庆富侨 小结:1、社区餐饮设施缺乏且档次较低，仅仅天湖宾馆及孔亮火锅等中高档。项目周边饮食娱乐设施分布本案 11http:/www.docin.com/webmoney1、省林业中心医院2、成都济民女子医院3、四川地质医院4、五冶医院5、宜康大药房7、成都市金牛区人北 林医社区卫生服务站6、康贝大药房小结:1、片区医疗服务设施完善，药房、专业医院分布众多，能满足大片区需要。本案项目周边医疗配套设施分布12http:/www.docin.com/webmoney1、西藏饭店 2、金麒麟酒店 3、西藏天湖宾馆 4、五冶宾馆 5、铁宾饭店 6、望苑宾馆 7、金萨酒店 8、新蜀联大酒店 9、宇豪酒店 10、万福酒店 11、鑫缘旅馆 12、四川印刷厂劳服司招待所小结:片区做生意流动人口多,酒店分布广,但除西藏饭店、金麒麟酒店外，其他经济型酒店档次较低，规模偏小.项目周边宾馆酒店分布13http:/www.docin.com/webmoneyn项目地处一环路内侧，人民北路左侧，距离城北客运中心、火车北站及荷花池市场较近，且地铁一 号线的贯通利于项目档次提升n项目配套设施较为齐全,但基本上为邻里社区商业,缺乏大型商业设施。n项目地处人民北路,北一环路及地铁一号线旁,但因周边纸业市场影响,目前商业整体价值不高。区域环境小结14http:/www.docin.com/webmoney第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议目 录15http:/www.docin.com/webmoney成都主城区将以中心城区为核心发展，向东、南、北重点发展，依托走边六个组团，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。项目位置区域规划城市规划16http:/www.docin.com/webmoney成都未来发展重点方向之一是向北发展北部新城，打造成都30分钟近郊城市圈； 大件路、蜀龙路、成绵高速、地铁3号线成为成都向北发展的主干道； 熊猫基地、北湖风景区、泥巴坨风景区使北部新城成为名副其实的生态城； 根据政府规划发展目标，未来10年将有100万人生活在北部新城区。中产城东人文城西国际城南财富城北向南向北构建大都市圈城北基础设施建设逐步完善，交通瓶颈得到改善，拉动了城北住宅产业的发展东贫西贵南富北乱区域规划17http:/www.docin.com/webmoneyn交通环境是商业选址及影响居住 品质的核心条件n一环路是成都环域型交通要道n人民北路是成都南北交通主轴n地铁一号线的贯通使南北交通更 为顺畅n项目交通便利，不临主干道,能 够打造高品质住宅小区n项目交通四通八达,商业条件较 为优越.地铁1、交通动线分析项目交通环境分析18http:/www.docin.com/webmoney马家寺公交站54路、57路、70路 300路人民北路公交站28路、32路、34路 106路、113路、308路、502路人民北路一段公交站16路、55路、 98路、99路、300路地铁地铁一号线路 人民北路站小结:1、项目公共交通方便，周遍约有16路公汽，四通八达，且距离城北客运中心、火车北站及荷花池批发市场2、项目是标准的地铁物业，地铁一号线的贯通提高南北的通达性。项目交通环境分析2、公交线路分析19http:/www.docin.com/webmoney距离项目最近的站点为地铁1号线人 民北路站点。项目交通环境分析3、地铁线路分析20http:/www.docin.com/webmoney成都市商业网点发展规划：大型超市、购物中心、仓储商场分布图区域商业网点发展规划本案人民北路21http:/www.docin.com/webmoney区域商业网点发展规划成都市商业网点发展规划：大型百货店、专业店分布图本案人民北路22http:/www.docin.com/webmoney成都市商业网点发展规划：大型批发市场分布图专业市场大型综合市场本案区域商业网点发展规划人民北路23http:/www.docin.com/webmoney成都市商业网点发展规划：城大型零售网点规划布局示意图本案区域商业网点发展规划人民北路24http:/www.docin.com/webmoney第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议目 录25http:/www.docin.com/webmoney区域市场分析 经过调查，成都市北一环项目已达22个，其中有6个楼盘属于形 象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），13个是已开盘的楼盘，3个已经 售謦。物业类别主要是高层、小高层。在调查的22个楼盘中价格主要分布在6000-14000元/平米，其中 6000-7000元/ M2 、7000-8000元/ M2数量不分伯仲，而8000-10000 元/ M2的高价位也突显了旺盛生命力,特别是香木林加州国际、西锦国 际产品LOFT 价格达到9000-12500元/M2，销售状况良好。另外9000- 12000元/ M2高价位的精装修电梯公寓占据相当比重。成都中小户型项目的定价已经随着城市中心区域土地资源的逐渐稀 缺显现出了长足增长势头，经历了07年大半年的抬升，原主要目标客 源为中青年自住过渡客户开始逐渐转型为二三次置业的知富群体。被调研楼盘在主力户型的落点上较高权重倒向了40-80的中 小户型，中小户型楼盘中此类型户型在市场上的需求指数较高。26http:/www.docin.com/webmoney林业宾馆地块 区域市场分析 27http:/www.docin.com/webmoney天合.凯旋港 占地6亩,700多户,24层 总建面约54465M2 1-2层商业,3-24层为精装修 40-90 M2小户型 3,4 ,24层为LOFT 028-80918991 天合房产(预计9月开盘)林业宾馆地块 区域市场分析 28http:/www.docin.com/webmoney泰基北锦 占地6700 M2建筑面积4万M2 绿化率25% 容积率5.0 共428套,45-109 M2 四川泰基地产有限公司 028-83316111 08年3月开盘, 均价6000 元/M2 目前均价5600 元/M2 销售近50%林业宾馆地块 区域市场分析 29http:/www.docin.com/webmoney香山苑 占地14667 M2 总建面8.7万M2 约800户容积率4.87 绿化率25% ,80-120 M2 清水房,一批次售磬 二批次开盘2008-4-5 优惠后均价5600元/M2 翔舜置业83323988林业宾馆地块 区域市场分析 30http:/www.docin.com/webmoney富丽碧蔓汀 26+1层 占地66667M2近100亩 总建面35万M2 容积率4,共3514户 60-110M2 开盘08-1 7000元/M2 蓝光和骏 8200533林业宾馆地块 区域市场分析 31http:/www.docin.com/webmoney林业宾馆地块 正成财富领地 2栋34层1栋18层平层和跃层 面积区间38-120以50-90面积为主 平层层高2.9 起价6000元/ 跃层层高5.8均价10300元/ 占地6721.80 总建面47605.99 绿地率25%，389套 成都正成投资开发有限公司028-86935888区域市场分析 32http:/www.docin.com/webmoney壹号公馆 公寓户型面积:40-90 高层电梯精装修600户 17-28楼均价1