第四章 个人住房贷款 概述 个人住房贷款的申请、审查和审批 个人住房贷款的发放 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节 概述一、个人住房贷款的概念和特点 1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人 发放的各种用于购买住房的贷款。个人 住房贷款是一种担保贷款，即借款人必 须为自己的借款提供各种形式的担保， 包括抵押、质押和保证等。个人住房贷 款是房地产金融业务的主要内容，并将 会逐渐发展成为最主要的内容。2.特点个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费 贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍 消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的 最主要的品种。 个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住 房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风 险较大。担保可以是人的担保保证，特 点是方便；也可以是物的担保质押或抵 押，特点是安全。2.特点个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就 是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律 的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具 有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物 权用益物权如使用权等也可以设立抵押权。 个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易 。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。2.特点个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。 个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前 主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。 2.自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件 ，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行 的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个 人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款 、个人自建住房贷款等。 3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款 不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大 、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主 体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是 最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人 住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人 住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城 市和较高收入者为主。 2.市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善 ，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素 影响较大，参与仍然不够广泛。 3.潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜 力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断 住宅业是我国新的经济增长点 城市化加速有利于住宅业发展 住房制度改革有利于住房信贷发展 住房需求增长需要信贷支持 金融开放需要业务创新 2.发展趋势判断 个人住房信贷市场竞争日趋激烈 个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 业务品种将更加多元化 个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 委托业务成为焦点 “强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 个人住房贷款将出现证券化 个人住房贷款市场将更加细分第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致 的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。 1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好 的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。 2.申请人需提供的材料 一般来讲，借款人需要提交的证件包括： 身份证件； 放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； 符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； 抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、 抵押物估价证明； 保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； 以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； 以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金 存款的证明； 放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查贷款审查的内容主要包括： 核验借款人申请表； 核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借 款人和开发商合谋骗取贷款； 审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实 性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； 对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； 审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； 审查保证人的保证资格和保证能力； 审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； 审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位 、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现 、综合印象。 2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标 。 3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定 的程序上报审批，并在规定的期限内通知 借款人进行相关程序；不同意的，应将申 请人的所有材料退还。五、各银行的具体要求1.中国建设银行 2.中国工商银行 3.中国银行 4.中国农业银行 5.中信实业银行 6.中国光大银行 7.中国招商银行 8.交通银行 9.中国民生银行 10.上海浦东发展银行第三节 个人住房贷款的发 放 一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订 若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等 ，具体程序如下： 1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜 。 2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并 按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。 3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。 4.借款人将房屋买卖合同正本、抵押登记证明文件（或房屋 他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办 理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。 5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。 6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户 。二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度贷款额度最高不超过购买房屋价值的 80%，一般为70%。 2.贷款期限 贷款期限最长不超过30年。 3.贷款利率贷款利率由中国人民银行专门公布。在 利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合 同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次 年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算 还贷清单。三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款 的还款方式由中国人民银行统一规定，贷 款期限在一年内的采用到期一次还本付息 方式，贷款期限在一年以上的采用等额本 息还款法（先息后本）或等额本金还款（ 利随本清）法，累进偿还法正在研发之中 。1.等额本息还款法M=P*r(1+r)n(1+r)n2.等额本金还款法（递减还款法）每月还款额 =贷款本金/贷款期月数+（本金已归还本金累计额）*月利率 请注意，与本息均还法不同！3.累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其计算公式为： M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累进偿还法的分析过程假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，则有： P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n （1） 而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1 将各个M代入（1），则有： P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n-1(1+r)-n （2） （2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有： P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)-n-1 （3） （2）（3）得： P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1 则M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1 即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)n Mi=M1*（1+d）i-14.提前还款提前还款的处理已讲过，不再重复。四、抵押权登记1.住房抵押登记 借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地 产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下： 登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记 机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格 后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押 合同在生效日为登记之日。 应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同 提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、 国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证 （共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同 意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的 其他文件。房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过 产权登记机关在房屋所有权证上作他项权利记 载，并同时向抵押权人颁发房屋他项权证；以 预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押 合同上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押 当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登 记机关办理变更或注销抵押登记手续。以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房 屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理 抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。 在取得房屋所有权证后要及时办理正式的抵押 登记手续。2.土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用 权作抵押的，要到土地管理部门的产权登 记机关或房地合一的产权登记机关进行抵 押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一 致，只是时间上要求更严格。 土地使用权抵押登记申请 土地使用权抵押登记和变更登记第