伟业顾问多层住宅产品研究【多层产品形式建议】前提： 本项目中低密度产品需要能够提供高品质、舒适的 居住环境，并且在产品设计上应尽量使用别墅化的 设计手法，提升居住品质 在目前市场对低密度产品价值认知模糊的环境下， 需要通过适度控制户型面积来保证在实现较高销售 单价的条件下控制产品总价，降低风险成熟市场中两种主流的产品发展趋势趋势一：追求经济精巧1. 控制套面积在130-185平方米；2. 存在标准层，只在局部修改，层 层退台，结构成本降低；3. 巧妙运用设计手段，比如挑空共 享空间等在节约套面积的同时增 加了户型的附加值，提升了整体 居住品质；4. 平层居多，大面宽（10米以上） 小进深；5. 节约成本，一般不改造地形，地 下室较小或根本不做，采用地上 停车，人车混行。趋势二：追求豪华舒适1. 套面积相对更大，一般在190-265平 方米；2. 不存在标准层，多采用电梯入户，户 内跃层，结构成本相对较高；3. 户型各功能空间齐备，面积舒适，更 接近别墅的尺度需求；4. 跃层居多，面宽更接近普通联排或双 拼别墅（10米以下），进深则相对较 大；5. 追求更高品质，改造地形，开挖地下 室，考虑地下停车以满足高端客户的 车位需求，人车分流。普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元【多层产品形式建议】首层可以从独立小院直接入户二层可以通过室外露台直接入户三、四层通过楼梯间入户这种创新性的“入户方式”改变了原有 的“多层住宅”单一、过堂式的“回家 感觉”，使家的归属感更强。首层户型二层户型三层户型 立体多点入户方式趋势一：万科情景洋房【多层产品形式建议】 首层约10平方米的情景房位于 客厅的外部，入口的旁边，可 用作书房、茶室、花厅、客房 等功能，独立情景房的设置。 为住户预留出一块可以自由设 计的DIY空间，给室内增加了 情趣性与灵活性 。 首层情景房【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房首层户型二层户型三层户型 根据首层“情景房”的形体，每户向阳面都 是层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向 的阳光露台 露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更多享 受日光，使居者充分与自然情景沟通 露台与客厅毗连，并有较大的进深，便于安 排活动 半围合的设计使其拥有较强的私家感 南向阳光大露台【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房首层户型8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有 利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。 大开间横厅【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积 跃层共享空间【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房 每个组团两侧为车行道， 中间为人行步道和组团内 绿化，以组团为单位进行 人车分流，将车流控制在 组团级道路上。 人车分流不彻底，区内主 要干道仍然存在人车混行 问题。 地上停车成本投入相对较 少。 人流与车流组织平面分流 优点：人车混流，地上停车，成本低； 缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏 ，必须通过物业管理协调。【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东 逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼 座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光和观景效果，形成“ 坡House”。 微坡地形趋势二：北京上元【多层产品形式建议】下沉的室外花园，给地下室带来自然通风和采光，也丰富了 首层庭院空间的层次，精巧的庭院生活从此开始。 下沉花园【多层产品形式建议】趋势二：北京上元出屋面的楼梯，将业主的生活空间延伸到屋 顶露台，沐浴在阳光和空气中，体会假日休 闲的气氛。 屋顶花园【多层产品形式建议】趋势二：北京上元15米面宽，12.36米进深；平层布局，电梯入户；四室两厅三卫；建筑面积约190平方米； 7.5米开间的起居厅和餐厅，通长 的阳光露台；3.91米开间的主卧区南北通透。 电梯入户，平层户型占2户超大面宽【多层产品形式建议】趋势二：北京上元采用下沉式车道设计将人行与车行 从小区外围环路分层，小区内人车彻 底分流。车行道可直达每个单元对应的地下 车库，并从位于地下车库的单元入口 直接通过电梯入户。人行道与园林景观及起伏形相结合 ，移步易景，营造舒适的人居环境。全地下停车及人工造势的台地，使 得成本投入相对较高。 人流与车流组织立体分流 优点：人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于 营造绿化景观； 缺点：地下停车库，建造和维护成本高。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元对比提炼借鉴 人流与车流组织立体分流 平层户型占2户超大面宽 屋顶花园，城市别墅体验 下沉花园，地下室采光销售面积大 电梯入户，增加公摊 人流与车流组织平面分流 跃层共享空间 大开间横厅 南向阳光大露台 首层情景房 立体多点入户方式 微坡地形，增加成本万科情景洋房：130-185平方米， 平层为主北京上元：190-265平方米，跃层 为主 相对舒适的起居空间、主卧系列完备 豪华，辅助空间齐全，增加了面积 相对经济的起居空间、主卧系列并不 完善，辅助空间能省则省 跃层户型增加了垂直交通空间，使实 际套内使用面积降低 结论：更舒适的居住品质需要增加 成本，增加套内实际使用面积来实 现；要结合市场需求适当控制增加 量，有选择的实现价值点。 不存在标准层，建设成本增加【多层产品形式建议】对比提炼借鉴两种趋势的进化维持相对经济的户型面积区间；不设置地下室；平层为主，主体标准层设计概念；保留首层情景房，立体多点入户，南 向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共 享空间；中部平层结构预留同层打通形成更大 户型的可能；引入电梯，提高居住品质，但增加了 公摊，即增加了户型建筑面积；完善主卧系列，适当放大起居系列尺 度，提高居住舒适度，但增加了一定 户内面积。维持相对舒适的户型面积区间；保留采光地下室和下沉庭院；保留电梯入户，屋顶大露台；保留中部平层结构预留同层打通形 成更大户型的可能；增加面宽到10米以上，设计大横厅 ，首层情景房，立体多点入户，南 向大露台，顶跃层共享空间；减少跃层，即削减户内垂直交通面 积，从而控制户型总体面积更加合 理；引入主体标准层设计概念，优化成 本。普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元情景洋房：150-190平方米立体别墅：200-250平方米【多层产品形式建议】对比提炼借鉴立体别墅的可行性12.7米大面宽，12.8米进深 ；下跃地下一层，花园入户；地下室采光，双层花园；首层情景洋房； 8.5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适。 北京领秀新硅谷：首层+地下一层，233平方米 借鉴点：首层如果做下沉花园，微 地形地下室采光，大面宽横厅，相 对舒适的起居和完善的主卧系列， 需要至少230平米的建筑面积。首层+地下一层【多层产品形式建议】 北京领秀新硅谷：二层+地下一层，211平方米 借鉴点：二层从室外楼梯平台经花 园入户，拥有地下室，基本上具备 别墅感受；标准层概念，只有局部 细节调整，节约成本。二层+地下一层12.7米大面宽，12.8米进深 ；室外楼梯平台经花园入户；拥有采光地下室；8.5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适；与首层基本上一至的标准层 模式，节约了建筑成本。对比提炼借鉴立体别墅的可行性【多层产品形式建议】 北京领秀新硅谷：三层跃四层，215平方米 借鉴点：顶层大露台空中花园感受 ；起居主卧辅助空间都舒适完备； 在标准层基础上局部退台，节约成 本。三层跃四层12.7米大面宽；电梯入户；顶层南向大露台；8.5米开间的起居厅和餐厅；主卧系列相对完整舒适；与首层基本上一至的标准层 模式，顶层退台，节约了建筑 成本。【多层产品形式建议】对比提炼借鉴立体别墅的可行性12345 67超高层海景豪宅五星级酒店沿城市干道，有一定外部干扰，私 密性较差，底层看不到海景，适宜 布置中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对普通 户型多层低密度产品。沿城市干道，远离酒店配套， 临近小户型公寓，私密性较差 ，底层看不到海景，适宜布置 中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对 普通户型多层低密度产品。小户型公寓滨海商业区地块核心区，私密性好，建筑限高5层； 临近五星级酒店，方便引入高端物业管理，形象气质佳，适 合布置本项目最高端产品； 建议在此处布置立体别墅这类大户型多层低密度产品，且尽 量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。本项目价值点建议规划位置示意【多层产品形式建议】本项目价值点建议户型面积及楼型示意情景洋房，1栋楼8户，无地下室，带电梯层数户型面积说明1层180花园入户，带情景房2层165平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户， 结构预留平层2户打通的可能3层150平层，电梯入户，结构预留平层2户打通的可 能4跃5层190跃层，电梯入户，顶层大露台立体别墅，1栋楼8户，有地下室，带电梯层数户型面积说明1层230花园入户，带下沉庭院，情景房，地下室 采光2层220平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户 ，带采光地下室3层200平层，电梯入户，结构预留平层2户打通 的可能4跃5层250跃层，电梯入户，顶层大露台【多层产品形式建议】本项目价值点建议立体别墅亮点详解1层花园入户；带下沉庭院，地下室采光 ；超大面宽南向横厅起居舒 适，带情景房；主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫自然采光。10米以上大面宽，有标准层的 平跃结合，作为情景洋房的升 级产品，保留情景洋房的优点 ，同时增加主卧和起居系列面 积，引入微地形，在首层和二 层设置采光地下室，以提升居 住品质。2层带采光地下室；室外楼梯平台花园入户；超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫自然采光。3层平层，电梯入户；超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光；三层可以看海；从结构上预留左右两户打 通形成平层大户型的可能 。4层跃5层，电梯入户；屋顶层带面海观景大露台超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台；主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光；客厅上空共享空间。【多层产品形式建议】