信托投资与房地产投资信托投资公司快速恢复 中国信托投资业的春天来临，使人即兴 奋又警惕。信托业与银行，证券和保险 并称为现代金融的四大支柱，中国要发 展资本市场，信托业的发展是完全必要 的 信托业的整顿和恢复 信托业从1979年恢复到2001年，中间经 过5次整顿，信托投资公司从240家压缩 到60家，其中最严重的是广东国际信托 投资公司的破产，负债24亿美元，近期 拍卖63层的广信大厦11.3亿元。（2002年 10月19日广州日报）。60家信托公司上 海有4家，他们是爱建，华宝，中信和上 信。信托法 2002年5月9日，“信托投资公司管理办法 ”正式公布。2002年7月18日，“信托投资 公司资金信托管理暂行办法” 正式公布。 此前，“中华人民共和国信托法”也已在 去年出台。 信托产品1 上海目前已有“爱建信托投资公司”推出的第一个 信托产品-上海外环线隧道项目资金信托计划 ，集资5.5亿元。个人认购起点5万元，以万元增 加。期限3年，收益率为年5%。可转让。运营期 可获市政府项目资金余额9.8%的补贴。管理费收 益率5%以下为0，5%以上部分为5%-6%。有股 权风险。7月18 日到25 日，一周内就全部出售。 其中最大一笔认购为300万元。接着，华宝信托 投资公司宣布和法国兴业资产管理公司拟发起成 立基金管理公司。信托产品2 2002年7月28日，上海国际信托投资公司推出 了国内首个房地产资金信托产品- 新上海国 际大厦信托项目，产品规模为2.3亿元，信托计 划期限3年，每份信托合同金额不低于5万元， 以万元增加。预期年收益4%，每年支付。该产 品以新上海国际大厦部分楼盘作抵押，低压物 市场价格超过4.6亿元，地处陆家嘴，有升值潜 力。上海国际信托投资公司为投资者设立转让 平台。有贷款风险。管理费年收益4%以下为0 ，4%以上收取4%-5%。信托产品3 上海磁悬浮交通项目。上海国投公司投资计划。 信托1.88亿元，期限18个月。个人认购起点5万 元，以万元增加。收益率为年3.8%。可转让。运 营期如收益低于6%，可获市政府项目补贴。管 理费年0.9%，期满交给银行270万元。有股权风 险。信托产品4 平安信托卓越汽车贷款集合资金信托。产品规模 为2000万4000万元，信托计划期限3年，每份 信托合同金额不低于10万元，以万元增加。预期 年收益4%，每年支付。项目收益为3年期贷款利 率5.49%。有贷款风险。管理费年收益4%以下为 0，4%以上收取4%-4.8%。信托产品5 2002年10月16日深发展在上海推出市政项目委托 贷款。项目为青浦区市政基础设施建设一期，金 额5000万元，期限1年，收益率为年3%。宝山区 市政基础设施建设一期，金额3亿元，期限5年， 收益率为年4%。项目分别由青浦投资有限公司 ，宝山城乡建设经营有限公司借款。个人投资者 最低投资1万元，以万元的整数倍增加。不得提 前推出，可以转让。银行收取固定的手续费，不 承担风险。信托产品6 北京建设银行推出外汇贷款集合资金信 托。规模300万美元，期限3年。个人最 低投资5000元港币或600美元，以整数增 加。年收益率3%，以外汇大面额3年存 款利率做担保。有风险。信托产品7 北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托 计划。由北京国际信托于2002年9月8日推出，信 托期限为五年募集资金总规模不超过15亿元，按 年度向投资者分配信托收益，预计受益人可以获 得4.8%的年平均收益率。信托产品8 乌鲁木齐客运出租汽车营运权集合资金 信托项目计划。是西北地区第一个集合 资金信托项目。金信信托于2002年9月9 日推出。信托期限为1年，项目规模为2 亿元，预期年收益为5%，到期时投资者 可以一次收回本金和预期收益。信托产品9 青岛房地产开发贷款资金信托计划。由 山东国际信托公司设立，募集资金1.5亿 元，年平均收益率在4.5%左右。募集的 资金全部以信托贷款的方式向鲁信置业 授信融资，用于鲁信未央花园项目建设 。信托产品10 上海外环线环城绿带二期集合资金信托计划，期 限3年，预测年投资回报率4.2%。规模1.59亿元 ，每个信托合同的信托金额最低为人民币30万元 ，并可以成万元增加。由中海信托投资有限责任 公司推出。信托产品11 上海国际信托投资有限公司于2003年1月13日推 出“基金债券组合投资资金信托计划”，属于私募 性质，专户管理。年收益率低于3.5%，免收管理 费。（基金管理费为1.5%）超过部分为管理费。 超过4.5%的部分的50%也作为管理费。信托产品 主要投资于债券和基金。优势：南方宝元基金的 赎回手续费1.1%，南方基金管理公司的管理费 0.75%，银行托管费0.175%，投资者的成本是 2.02%。华夏基金收1.5%的费用。信托产品12 爱建信托投资公司”推出70亿元房地产信托产品 哈尔滨“爱建新城”。位于哈尔滨市中心的车辆厂 地区开发项目，占地1平方公里，规划建筑面积 230万平方米，地块受让需27亿元。开发商自有 资金不到总投资30%的情形下，银行不能发放住 房开发贷款。由爱建信托作为投资商，项目公司 -哈尔滨爱达投资置业有限公司由爱建信托出资 50%，爱建房地产等公司出资50%。启动资金15 亿元全部由上海的企业投入。信托资金的年收益 率预计达到910%，1年后回报，投资者可以留 下部分资金滚动发展，以后年收益率会更高。信托风险 信托投资公司的集资对象是社会自然人和企业事 业单位。如果控制的好，信托投资是一项聚集居 民闲散资金的好办法。它主要从事基础设施的投 资，企业的收购兼并和重组，资金的贷款，和证 券市场的运作。但如一哄而上，资金的呆坏帐也 很严重，值得注意。由于企业融资难，最近外地 纷纷成立信托投资公司，如陕西信托投资有限公 司和陕西省西北信托投资有限公司合并成立“西 部信托投资有限公司”，以便加快民间的集资。信托风险 2002年10月央行下发了“314”号文件-“中国人民 银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的 通知”强调：具有相同运用范围并被集合管理， 运用，处分信托资金，为一个集合信托计划。这 是对 2002年5月9日“信托投资公司管理办法”和 2002年7月18日的“信托投资公司资金信托管理暂 行办法” 的进一步限制。即：信托投资公司集合 管理，运用，处分信托资金时，接受委托人的资 金信托合同不得超过200份（含200份），每份合 同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。200 份的限制，将严重制约资金信托的规模，即只能 融资1000万元信托基金 中国急需成立各类信托基金，即有资质 的私募信托基金，这样可以为股市源源 不断地输血。 要打破200份额，必须提高单份的资金量 。 另外，要采取财务方案设计+融资的组合 优势，整合资源和投资项目。 资产证券化运作。 信托基金的风险正在日益加大。房地产投资1：购买土地 上海实业投资公司在崇明购买2000亩土 地，每亩5000元买入，现为20000元。松 江九亭原为5万元1亩，现在涨到43万元 。房地产投资2：购买商铺 陈金义1994年140万元购买市中心7套商 铺，现在价值1400万元。房地产投资3：购买别墅 1年前购买松江1套别墅仅50万元，现在 价值120万元。300万元购买1套占地8亩 300平方米的别墅，将来增殖可观。房地产投资4：购买烂尾楼 中华企业出资10亿元，购买10栋烂尾楼 ，作为客房，搞连锁旅馆经营。房地产投资5：土地置换 国棉14厂在长寿路上的置换。厂房变商 住两用楼。 国棉9厂在澳门路上的置换。厂房变红子 鸡饭店。房地产投资6：改造存量房 某房产公司把买不出去的存量房6万平方 米，整块盘过来，加上人造水景，大力 绿化，全装修后改造成为抢手的楼盘， 全部卖完，赚了1个亿。房地产投资7：买或造商住楼 许多公司造商住楼，既可自己用，又可 以接待客人。既扩大了公司资产，又可 以用来抵押贷款。预防房地产泡沫化 中国国家信息中心经济预测指出，中国大陆房地产业发 展的原动力主要来自于金融界的支持，但不少房地产商 向金融机构贷款后，又另作风险性投资，将房地产投资 的风险套在金融机构上，这种作法极易导致潜在性 金融风暴。中新社报导，中国大陆金融业支持房地产的 方式，一是直接支持企业的房地产开发投资；二是通过 发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。许 多房地产开发商从金融机构手中获得开发房地产项目的 贷款资金，拿去进行滚动操作，把房地产投资的风险套 在金融机构身上。报导指出，目前开发商六成以上的资 金都是通过银行贷款来解决的，由于房地产业对金融的 依赖性太大，形成金融机构对单一产业发展的贷款集中 过大的风险。据统计显示，今年上半年，中国大陆累计 完成房地产开发投资2821亿3000万元人民币，在金融机 构个人住房贷款余额已达到6600多亿元，一旦房地产泡 沫化，势将引发金融性风暴。巨额住房贷款会造成银行资产大幅缩 水 到2002年3月31 日底，建设银行累计在全国发放 个人住房贷款3783亿元，按揭贷款的期限是10年 到30年。上海居民房地产贷款累积已达1200亿元 ，今年上半年购房246亿元中，216亿是住房贷款 ，比例高达87.8%，即居民只有12%是付现金购 买的。这一方面制约了居民的日常消费，（6月 城市居民消费价格指数负1.1%），另一方面构成 了银行的贷款风险。上半年上海全市职工人均月 工资1513元，但家庭人均“赤字”721元，3口之家 户均“赤字”达2163元，主要是用于还贷。普通家 庭只要有下岗，重大疾病，即可能难以还贷，造 成银行的呆坏帐。优惠政策的取消 随着2003年个人购房款抵扣所得税优惠政策的到 期，高收入群体居民购房的热情会发生变化。鼓 励外地人员在沪购房的“蓝印户口”政策的取消， 将影响存量房的销售 银行风险 银行目前手里握有大量的抵押品闲置房，应当尽 快办理商品房销售许可证，尽快出手，或拍卖， 或委托中介机构公开出售。一旦明年上半年上海 房地产价格大幅下调，银行的资产会大幅缩水。 银行最近又主张对外籍居民开放住房信贷，如首 期付款比例过低，在10%-20%， 银行的风险很 大，广东海南的教训不能忘。此外，银行拒绝居 民提前归还住房贷款，要收取费用，是不恰当的 。这能减少银行的风险，应当接受。住房贷款证券化 银行开展住房贷款再抵押业务， 及银行住房贷 款跨银行再抵押业务，或者叫住房贷款证券化， 即一个客户不能付清住房贷款的余额，可以申请 再抵押业务，此类业务复杂，不容易操作，又风 险巨大。所谓住房贷款证券化，是银行把个人住 房抵押贷款，打包成金融债券出售给投资者。从 银行方面讲，把住房的债权转让给第3方，带来 手续费收益和持续的资金支持，以满足后续按揭 贷款的资金需求，并适当分散风险。对投资者来 说，有一个新的投资品种，有一定的长期投资回 报，但前提是银行作担保，债券可以流动。这样 银行还得卷入。但对被打包抵押的房产而言，根 本问题没有解决。 一居民A购买住房总额40万元 ，首付12万元，贷款28万 元，期限10年。他装修化6万元，布置家庭2万元，共花 费20万元。家庭一生的积蓄共25万元，剩下5万元孩子 读书用。他每月需还贷约3000元，日子很紧，难过。一 年后，天有不测风云，他下岗了，不能还贷，把房通过 银行再抵押，请另一个居民B接盘，通过购买房地产抵 押证券给银行付款每月3000元，住房贷款证券期限可以 分为一年，3年，5年或10年到期。但如居民A一年或3年 里仍无力还贷，银行就必须收回进行拍卖，产生很多麻 烦。1。 银行无专门的部门或专门的人才来从事讨债， 委托物业管理公司，根本讨不到。对客户起诉到法院， 法院执行不力。如强制执行，会引起社会不稳定。上海 已有很多楼盘居民拒不付款，银行和物业管理公司无可 奈何。2。欠债人一年年不搬走，吃银行的贷款，形成 银行的坏帐。对策1。银