城西优品道 （案例分析）目录一、开发商介绍优品道控股是中国具有代表性的不动产投资、发展和经营企业，致力于中国优品生活的缔造，是城市区域价值的提升者。涉及住宅、商业、旅游、文化等领域，经典住宅产品有：优品道央作、优品道曦岸、优品道7080、优品道景致、墅贰拾壹、舜苑、都市花园、优品尚东、优品道上东区等，运营的商业产品有：优诺国际大厦，优品道广场（光华、城南）等。优品道墅贰拾壹优品道曦岸优品道广场优品道都市花园优品道央作优品道尚东优品道7080优品道舜苑优品道景致城南优品道广场优品道上东区二、项目基本信息基本信息开发商成都博瑞房地产开发有限公司（优品道 控股）商业设计公司加拿大B+H，上海日清建筑开业时间优品道广场：2009年9月25日 优品天地特色街区：2011年7月8日总占地面积275334.00 建筑面积740000住宅面积约60万 写字楼面 积3万商业面积11万容积率4.0绿化率3.0总户数7079 车位配比前三期1:0.7 第四期1：1写 字 楼住宅住宅住宅优 品 道 广 场特色街区优品道广场写字楼优品道项目是以优品道广场为核心，融现代购物中心、时尚步行街区、甲级写字 楼及住宅等物业为一体的大型商业综合体。三、项目区位及交通优品道项目位于西二环路城市副中心崛起的黄金区位，占据金沙、光华、外双楠、晋阳四大核心商圈焦点。项目处于外浣花片区、内光华片区及双楠片区三大高端居住区的交汇处，坐拥众多高端消费人群。位于中环路旁，临近光华大道、青羊大道等城市主干道，地面交通快速便捷。轨道交通：地铁4号线、地铁7号线公交线路：37路、41路、83路、84路、100路、147路等9条公交线路。外双楠商圈优品 道地铁4号线地 铁 7 号 线外双楠商圈优品道项目占据城西中环路黄金地段，区位优势明显；坐拥城市主干道与轨道交通，交通 便捷。四、项目定位优品道项目整体定位于集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物于一体的复合型高品质社区。优品天地特色商业街是成都市首条夜间经济示范街区。五、项目业态规划安逸天地优 享 天 地品味天地时 尚 天 地乐 活 天 地住宅区“乐活天地”为成都首座生态花园型购物中心，已入驻50余个品牌商业；“时尚天地”为城西首个海派情景式漫步休闲街区，为精品服饰品牌以及特色餐饮等聚集地；“品味天地”为全景式餐饮主题商业街区，颐品流香、丰泽汇、品道知味、叁度CEO会馆等已经率先进驻。“优享天地”与“安逸天地”两大主题则集合品牌酒店、西式餐饮、名画廊、美容SPA及各类居家服务业态，例如欧洲房子，澳门豆捞、碎蝶音乐咖啡等。 该街区商业规划为“乐活”、“时尚”、“品味”、“优享”、“安逸”五大主题。五、项目业态规划乐活天地乐活天地：项目的集中式商业部分，最优质的区位，最核心的价值体现场所。主要业态1F：服饰、鞋包、餐饮代表店铺：IM DAVID、BASIC HOUSE、ONE FOR ONE、KFC2F：人人乐超市、儿童业态代表店铺：金宝贝、迪斯尼儿童、Hello Kitty童装3F：人人乐超市4-5F：休闲会所代表店铺：道纪养生会所、恒翼羽毛球馆、帆塔棒球、先锋健身乐 活 天 地五、项目业态规划时尚天地时尚天地：主要为餐饮和时尚服饰，针对商务消费者和时尚人士。主要业态内街：餐饮代表店铺：外街：时尚服饰代表店铺：时 尚 天 地五、项目业态规划品味天地品味天地：项目最好的景观带，营造品味品质的生活享受，以餐饮业态为主。主要业态：餐饮、休闲会所代表店铺：品味天地五、项目业态规划优享天地和安逸天地优享天地：针对目的性消费客群，打造丰富多彩的优先和享受性业态。安逸天地：居家配套街区，主要提供日常居家配套服务。主要业态：西式餐饮、美容SPA及各类居家服务业态代表店铺：安逸天地优 享 天 地五、项目业态规划小结总体来看，优品道项目业态餐饮和零售占绝对优势，休闲娱乐业态较少；入驻品牌以中档品牌为主。六 、项目特色约2000的银杏鸟水景广场，能够吸引众多消费人群于此成都市首条夜间经济示范街区。长约400余米，平均宽度约20 米的夜间经济发展带，成为独 具特色的“新夜市”。约200米别致景观内街，带来 极致休闲感受。七、项目总结优势1.定位： 首创城西一站式体验购物中心；2.区位：处于四大商圈焦点，区位优势明显；3.交通：地处城西中环路核心地段，地铁7号线旁，出行交通便捷；4.业态： 全业态分布，颠覆了城西商圈传统商业模式；5.特色街区：成都市首条夜间经济示范街区；5.目标：2015年前建成集安全移动支付、新型营销方式、便捷消费模式、完备客服体系为一体的具有全国示范效应的移动电子商务应用示范街区。劣势1.优品道广场外立面设计普通，视觉档次较低，缺乏吸引力；2.优品道广场动线设计较差，感觉很混乱；过道狭窄，给人一种很强的压抑感，影响购物体验；3.优品道社区型消费人群较集中，而休闲娱乐性商业配比太少。优品道未来应该继续发挥特色街区的优势，根据客群情况对优品道广场业态进行业态调整 ，加强招商力度，改善购物环境，则优品道可成为区域内的价值标杆。