培训师：谭美卿时间：二00九年八月十二日建筑物 1、定义： 广义：人工建筑而成的所有东西。 狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门 窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工 作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空 间场所，不包含构筑物。 构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直 接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔 、水井、隧道等。构建物一般没有面积。建筑物 2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多， 标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。 按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、 农业建筑 按层数分：住宅按层数划分如下： 1、低层住宅为一层至三层； 2、多层住宅为四层至七层； 3、高层住宅为八层以上。 超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超 过100米）。 按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构 （分框架、剪力墙等）、钢结构。住宅、物业、物业管理 住宅，就是供人们居住并具备可供人们生 活起居的功能和设施的房子。住宅是人工 建造而不是自然形成的。 “物业”一词译自英语property，由香港传 入沿海、内地，其含义是指以土地及土地 上的建筑物形式存在的不动产. 物业管理业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内 的环境卫生和秩序的活动。 为什么要实施物业管理？ 主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转 变，90年代初以来我 市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋 产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越 高，原来的公房管理体 制不能适应市场化和产权转移的形势。 （2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是 大多数家庭最主要财 产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的 使用、维护、保值提出了较强的服务要求， 一方面要求住得好，房屋 状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些 都 需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性 程度高。一个物业项 目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗 邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等 方面，全体业主形成公共 性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对 物 业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能 由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业 管理企业来提供这种服务。 物业的分类 物业的分类：居住物业、商业物业、工业物业、其他物业 ； 物业管理的基本特征： 1、社会化：变多产权单位的多头管理为物业管理企业统 一管理； 2、专业化：由专业的物业管理企业通过委托合同的约定 ，利用专业的管理人员、专业的管理工具设备、科学规范 的管理措施，根据委托人的意愿进行物业管理。 3、企业化：通过组建物业管理企业对物业实行企业化的 经营服务管理的过程。 4、经营型：物业管理的属性是经营。所提供的商品是劳 务和服务，它推行有偿服务、合理收费。物业服务基本内容有哪些？物业服务一般可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务、 委托性的特约服务 常规性的公共服务 1、房屋建筑主体的管理 基本情况掌握、修缮管理、装修管理 2、房屋设备、设施的管理 各类设施设备情况掌握、各类设施设备运行养护 3、环境卫生的管理 4、绿化管理 5、公共秩序维护 6、消防管理 7、车辆道路管理 8、公众代办性质的服务物业服务基本内容有哪些？ 二、针对性的专项服务 1、日常生活类 衣着、饮食、居住、出行 2、商业服务 3、文化、教育、卫生、体育 4、金融服务 5、经纪代理中介服务 物业市场营销与租赁、房产评估公正、其他中介代理 6、社会福利 三、委托性的特约服务； 有偿服务 物业服务费用构成有哪些？ 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的 福利费； 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养 费； 3、绿化管理费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、物业管理单位固定资产折旧费； 8 、法定税费。 翠堤湾的物业收费标准 本物业服务费根据物业不同类型，按建筑面积具体 收费标准如下： 住宅：1.38元/（遇政府执行标准调整，按政府最 新标准执行）； 商业、办公：2.50元/（此标准至 年 月 日前 不作调整）； 物业服务费于物业交付使用之日起计收。因乙方原 因空置房屋，按物业服务法规的规定全额收取物业 服务费。 业户应按甲方规定的缴费期限交纳，逾期交纳物业 服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的1作为 滞纳金。翠堤湾的物业收费标准1、已购买私家车位的，车位使用人应缴交车位服务费50元/ 月（此标准至 年 月 日前不作调整）； 2、未购买车位的，车位使用人按以下标准缴交车位有偿使 用费（以下收费标准遇政府执行标准调，按政府最新标准执 行）。 小型汽车：12元/次；月停放360元/月； 摩托车：3元/次，月停放65元/月； 电动自行车、机动残疾人车、三轮车：2.50元/次，月停 放50元/月；（需要充电的另外计收电费15元/月） 自行车：月停放15元/月； 3、车位服务费及车位有偿使用费，不包含车辆及车内财物 的保管费和保险费用，乙方应做好车辆及车内物品的安全防 范措施。前期物业管理和前期物业服务合同 什么是前期物业管理？ 在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由开发建设 单位通过签订书面的前期物业服务合同，选聘物业管理 公司实施的物业管理。 什么是前期物业服务合同？ 中国物业管理条例第二十一条 在业主、业主大会 选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的 ，应当签订书面的前期物业服务合同 中国物业管理条例第二十五条 建设单位与物业买 受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的 内容。 中国物业管理条例第二十六条 前期物业服务合同 可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管 理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同 终止。 物业公司的权利和义务 物业公司的权利义务 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境 卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与 管理； 2、结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、 年度费用预算。编制房屋、设备设施大中修方案 报业主大会批准后实施； 3、建立健全本物业的物业管理档案资料； 4、对业主或物业使用人违反本合同和业主临时 管理规约的行为，甲方有权采取劝阻、制止、 在小区公示、要求赔偿损失、报告业委会和政府 相关部门、法律诉讼等方式进行处理；物业公司的权利和义务 5、依据本合同向乙方收取物业服务费用； 6、入伙前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙 方，并与乙方订立装修管理协议； 7、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害 业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征 得业主委员会的同意，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在 约定的期限内恢复原状； 8、协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故 时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部 门报告，协助做好救助工作； 9、自本合同终止时，甲方有权要求乙方结清所有应缴费用， 与业委会或业主代表进行财务结算，并移交全部物业服务用房与物业档案资料，办理交接手续。业主享有哪些权利？ 业主享有哪些权利？ 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事 规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场 地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维 修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主应承担哪些义务？ 业主应承担哪些义务？ 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等 方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业 主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。什么是业主临时公约？ 什么是业主临时公约？ 中国物业管理条例第二十二条 建设单位应当 在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业 的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当 履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法 作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵 害物业买受人的合法权益。 中国物业管理条例第二十三条 建设单位应当 在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示， 并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买 卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺 。装修管理 装修的定义？ 物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公 或生产环境，对自有或购置或租赁物业产权面积 范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天 花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活 动。 什么是物业装修管理？ 装修管理是物业管理人根据政府有关法规、条例 ，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的 业主或使用权用人在物业装修过程中，监督施工 符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、 供电、燃气、环境保护要求的行为过程。业户装修管理规定 1、装修范围：房屋装修，只限于房屋本体单元内的自有 部位(门窗框以内)； 2、装修期限： 住宅自装修开工之日起，应在三个月内完成， 商业自装修开工之日起，应在六个月内完成。 注：如在规定时间内未结束装修，需向物业服务中心 申请延期。 3、作业时间：上午：8：00-12：00 下午：14：30-19： 00。 4、拆打时间：上午：9：00-11：30 下午：14：30-17： 30 （周六、周日不得拆打）。业户装修管理规定 5、节日作业施工：国家规定假日不得施工，如确有施工 需要，必须提前一天申请并填写装修施工内容，但不得发 出噪音，否则，物业服务中心将按照有关规定进行处理； 6、施工人员：须申领并佩戴装修施工出入证，除获 批准外只限在施工地点活动。严禁施工人员在本物业内留 宿； 7、物品搬运：须在如下规定的时间内使用指定电梯装运 材料杂物，并保证搬运材料杂物时不能超载及撞击、损坏 电梯，及时清扫散落杂物。物品搬运时间： 上午9：00-11：00 ； 下午15：00-17：00；翠堤湾装修装饰的相关费用装修保证金 住宅：业户交纳装修保证金2000元（大写：贰仟圆）；施工 单位交纳装修保证金人民币 1000元（大写：壹仟圆）； 商业：业户交纳装修保证金3000元（大写：叁仟圆）；施工 单位交纳装修保证金人民币 2000元（大写：贰仟圆）； 装修工程竣工后经翠堤湾物业服务中心验收，如不存在违规 装修问题，装修保证金将在二个月后退还； 垃圾清运费： 由甲方根据物业的不同类型，向乙方收取，具体标准如下： 住宅按 3.5 元/平方米收取； 商铺按 4.5元/平方米收取。 施工人员出入证：工本费人民币5元/个，押金50元/个；装