产业新城发展模式研究产业新城发展模式研究城市持续发展解决之道！二、世界新城发展模式比较三、中国开发区新城开发的困境分析四、产业新城发展理念五、产业新城规划特征与标准六、产业新城运营体系七、产业新城案例目 录二、世界新城发展模式比较大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。p新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美 ，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城 市社区。p成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、 文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界 交换的行为，形成相对独立的城市社区。p新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不 只是一个“卧城”。关于“新城”（NEW TOWN）的论述国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国 际 案 例pLetchworth（英国，伦敦）pWelwyn Garden City （英国，伦敦）新城发展 模式TOD新城p尔湾 （美国，加州）p筑波科学城（日本，筑波）pRadburn（美国，纽约）pColumbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）p千里新城（日本，大阪）p多摩新镇（日本，东京都）副中心新城p东京临海副中心新城（日本，东京）p拉德芳斯副中心（法国，巴黎）pCanberra（澳洲，堪培拉）新城发发展模式核心驱动驱动 因素关键键成功因素典型代表田园城市工业革命造成城市环境恶化 城市居住需求急剧上升控制城市规模、规模较小 政府的主导作用 立法和政策的支持密尔顿凯恩斯产业产业 新城政府决策 市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金 政府强制或引导产业 集聚筑波科学城边缘边缘 新城汽车普及和便捷的交通网络 城市郊区化位于大城市边缘 便捷的交通网络 产业郊区化哥伦比亚新城TOD新城大城市中心人口高度膨胀 政府决策轨道交通系统 轨道沿线有大量的土地可供开发多摩新城副中心城市中心区功能过度集中； 城市副中心的发展依附于城市中 心优越的交通条件政府支持东京临海副中心行政中心新城政府决策，发展新区域政府主导开发、投入大量资金 主要政府机构所在地堪培拉城市均衡发发展城市升级与产业 升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发 展相结合。多元化的产业结产业结 构以一种或多种产业为驱动 力从而带动 整个城市发展的新型发展模式。产业结构非单一性，产业 配套完备。便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公 交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性优优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给 予支持完善配套高标准、完善的各类配套市场场化的运作机 制市场为导 向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。成 功 新 城 的 标 准三、中国开发区新城开发的困境分析 苏州工业园中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一； 中新生态成新一代产业园区 园中园开发区最早的区域开发探索 新城模式探索房地产发展引发的新城市化运动 总部经济园区热潮产业升级带动的新园区经济引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结1、1978年 改革开放期初开国门门，中国开始探索各种发发展经济经济 的方法和模式2、1985-1995年 开发发区经验经验 推广期（1）最具活力的经济经济 区域： （2）发发展经济经济 的最佳载载体： （3）最具贡贡献的经济单经济单 元：3、1995-2003年 开发发区发发展问题问题 期政府主导导的开发发区发发展模式下 （1）开发发区数量和规规模急剧剧膨胀胀，园区规规划随意性大 （2）各园区恶恶性竞竞争，发发展效率极剧剧下降 （3）园区投入与产产出严严重不平衡，开发发区发发展陷入困境4、2004年至今 发发展模式创创新期开发发区的转转型和模式创创新： （1）传统传统 的政府主导导型 （2）政企合作开发发型（苏苏州工业业园、A产业产业 园、苏苏宿工业业园） （3）企业业独立开发发型（联东联东 U谷、华华夏幸福基业业、平谦谦工业业园）对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令，右手市场经济管理“二元悖论”期过多考量当前的政绩，使得开发区（1）规划缺乏前瞻性、不科学（2）投入不计成本（3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡未来：“政企联动”之路（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 2”的效果开发区普遍的投入产出比仅为 0.071.5之间“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型 高成本,低效率p 缺少高水平规划：开发区只为建设，不重规划，园区缺少内生性的发展体系p 不计成本发展：零地价p 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度减免税收、透支政府财政市场化 低成本,高效率p 市场化：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强p 专业化：企业对企业招商，保证成本控制p 收益化：工业地产以盈利为天职，并通过不断的盈利推动区域不断发展例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商F 缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”案 例 一 （生活空城）京津新 城位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。F 功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域 只能成为“睡城”北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4小时案 例 二 （睡城）F 作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴1.苏州工业园按照“433”规划科学配比；2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕 廊的全球招商网络案 例 三 （都市新城）科学的土地分配比例，是产业新 城开发成功的关键 国内外成功园区土地利用的经验 值为商住用地占40%工业用地 占30%公共用地 占30%高新技术 产业利税总额土地 占全国 十万分之三占全国 3%占全国 16%占苏州 55%占苏州 33%软件外包 销售收入占苏州 90%汽车零部件 销售收入IT产值IC产值规划保证资源的最佳利用 使苏州工业园创造了奇迹苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投 资额GDP财政收入人均GDP苏州工业园1990年28827万国家级经济技术 开发区3000万美元1001亿107.5亿3.8万美元苏州高新区1994年25829万国家级高新区1400万美元588亿51亿 2万美元同城对比：苏州工业园与苏州高新区发展条件 相同一个苏州工业园等于 两个高新区四、产业新城发展理念绿色、可持续发展理念绿色、可持续发展理念招商引资 经济发展优质环境 宜居生活产业新城产业新城城市发展 产业升级方法方法 p 以建设产业新城为终极目标， 通过以规划为龙头，招商为支撑 ，实现区域的全面进步和人的全 面发展手段手段p 坚持以高端产业支撑发展 p 坚持用地科学配比，工业与 商住地产发展并重目目 标标p 实现区域和谐、经济高 效、生态良性循环的人类居 住形式 p 实现企业盈利、社会和 谐的政企双赢模式F 产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念， 成为行业的领跑者产业新城产业新城塑造有生命力的城市A绿色产业新城发展的三轮驱动模式城市生命力体系A绿色产业新城三大核心能力1 1、资源资源整合能力、资源资源整合能力2 2、基于城市持续发展的区域、基于城市持续发展的区域 规划能力规划能力3 3、招商能力、招商能力 央企资源央企资源 金融资源金融资源 政府资源政府资源 城市核心竞争力的分析城市核心竞争力的分析 区域间竞争格局区域间竞争格局 城市中心的界定与功能规划城市中心的界定与功能规划 规划的弹性与动态调整规划的弹性与动态调整 产业招商的开展产业招商的开展 区域营销的主题与形象区域营销的主题与形象 区域价值的整合与展示区域价值的整合与展示资源整合/业务协同/金融支持合作项目合作项目 企业集团政府A集团基于城市持续发展的区域规划能力基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？ 2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势? 3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源? 2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？ 3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？衢州市优势产业1.该产业是否符合产业新城的发展定位？ 2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？ 3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？世界产 业趋势国家支 持产业浙江省鼓 励产业长三角 一体化 产业细分 行业 筛选细分 行业 整合匹配 行业招商A绿色产业新城招商能力MIP招商 三重关系处理MIP招商 四个营销领域MIP招商 五个工作系统设计 销售关键流 程MIP 招商MIP招商 九个关键工作环节黑色 金属有色金属金融房地产与 建设物流主营业务金融协作与支持钢铁原材料体 系合作有色金属材料产业体系合作 全地产开发模式支持物流协作科技主业协同招商“全程式服务体系”增值服务体系增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创投公 司等各种金融支持，为企业提供资本运 作服务金融资本服务提供猎头、人力资源培训、人事代理、 园区社会保险及医疗保险、公积金代理 等服务人力资本服务提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨 询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等 服务知识资本服务提供宣传产业园内企业，组织各种形式 交流活动，在各种媒体发布入园企业信 息等服务。品牌推广服务提供高科技项目孵化所需的融资、技术 、销售等一系列服务。创业孵化服务互联网数据中心IDC、电子政务、电子 商务、网络社区、信息发布等网络设施 和信息服务。信息网络服务基础服务体系基础服务体系提供“一站式”手续代办和协 办服务及申报审批等行政代办服务提供园区物业管理、生产元 素管理等服务物业管理服务物资采购服务物流服务营销服务提供原材料、生产设备、建 筑物资等采购服务物资包装、输送、代理保险 等服务依托客户资源提供推广、营 销等服务其他基础服务入园企业所有涉及项目入住 的服务项目全面服务系全面服务系 统统独具特色的独具特色的 MIPMIP服务服务最优政策保最优政策保 障障五、A产业新城规划特征与标准A A绿色产业新城开发特征：绿色产业新城开发特征： 核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域 园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造2424小时活力社区小时活力社区 交通联动：加强区域内各功能区联系交通联动：加强区域内各功能区联系 价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值价值推