个案分析骊高新世界酒店实景图效果图沙盘图位置图样板间基本情况骊高新世界：人民路CBD+酒店式公寓2项目位于核心商务区，私享大连少有的酒 店式服务，尽享周边成熟高端配套。项目名称骊高新世界项目位置中山区人民路41号总占地面积（万）1.66总建筑面积万（万 ）21.9（西塔公寓2.45）容积率11建筑类型/栋数2栋高层，一栋38层酒店式公寓（26层 以下层为新世界酒店）；一栋58层公寓总数（套）西塔楼217车位配比1：1户型一室-三室面积（）57-241开盘时间2010.1.30开盘均价（元/）18500目前均价（元/）26000装修标准（元/）3000-3500开发商大连新世界大厦有限公司物业公司侨乐物业物业费（元/.月）4室内设计梁志天设计师有限公司东塔楼名店坊酒店式公寓新世界酒店大堂会所及空中花园新世界酒店西塔楼基本情况项目位于城市核心人民路中央商务区，出行极其便利3人民路中央商务区本案人民路金融商业街地理位置：项目位于大连黄金地段人民路。北：人民路项目四至： 西： 明泽街 骊高新世界 东：致富街 南： 福寿街 交通状况：项目距离城市重要交通节点较近，到火车站、码头3公里范围内，到机场10公里，多条公交线路方 便出行，未来地铁将增加便捷性。基本情况4项目地处高端商业、商务聚集区，金融氛围浓厚，尽享周边成熟、高端配套青 泥 洼 商 圈 三八、二 七广场商 圈本 案家乐福十六中人民路金融商 业街工行人民路 商圈友谊医院大连大学附属中山医院1K M铁路医院儿童公园三八小学丹东街小学中 山 广 场 金 融 圈时代广场友谊商城中山广场家乐福儿童公园项目特色五星级新世界酒店： 骊高新世界共享3万多平新世界酒店五星级豪华配套（奢华大堂、中/西 餐厅、咖啡厅、宴会厅、多功能厅等）。会所： 约8700会所，设有室内豪华阳光游泳池、健身室、棋牌室、桑拿 房、咖啡厅、SPA馆等。2.7万名店坊：高端精品商场，定位高端时尚，致力于提供尊贵消费体验，汇集了 Cartier、Max Mara 、Amani、Canali、Costume National等国际时 尚品牌，更精心搭配了精致生活休闲区、艺术展馆等多元化消费组合。5内部配套奢华，五星级酒店+高级会所+高档购物中心，生活奢享度高会所-室内豪华泳 池新世界酒店大堂名店坊新世界酒店自身配套6项目规划为两栋公寓，1栋38层，1栋58层；1至 4层为高端购物中心名店坊，26层以下为新世界 酒店，26-38层为酒店式公寓。 公寓与酒店共享休憩空间和设施，不但将酒店品 质最大化保留，更早细节设计上注重业主的私人 空间与便利安排。 私享国际级新世界酒店服务，除却奢华大堂、中 西餐厅、宴会厅外、VIP制顶级会所包含SPA 馆、健身房及大连酒店中最为敞阔的室内豪华泳 池，贴身配套服务。项目总体规划：双塔楼公寓+高档购物中心+五星级酒店+高档会所东塔楼名店坊酒店式公寓新世界酒店大堂会所及空中花园新世界酒店西塔楼自身配套专户分析东塔楼名店坊酒店式公寓新世界酒店大堂会所及空中花园新世界酒店西塔楼西塔楼 361套 26F -38F57.87 58.06 76.35 77.23 102.61 114.65 115.16 116.19 141.51 169.96 196.47东塔楼 731套 7F -54F65.55 71.12 73.12 72.79 72.82 107.62 125.48 125.58 126.25 57的开放式户型为供应主力。 一室和两室产品占比较平均，一室主要分布在115，户型舒适度较大；两室面积跨度大，从120-196。 200以上大户型仅有少量几套丰富产品线。产品线丰富，户型舒适度高，主力为57-77开放式、115舒适一室。 26层以下为新世界酒店，26-38层为酒店式公寓。 2636层每层19户，大户型较少；3738层每层14户，集中大户型。 每层有一套采光面小、有硬伤的120产品。标准层分布示意图120细分产品一室产品【骊高03、05、8-12户型】 一室一厅一厨一卫 建筑面积：约58m2【优点】n 大开间客厅与卧室精致一体，使用空间、结构紧凑【不足】n 卧室为非南向设计，采光及通透性较差 n 开放式厨房，油烟易进入卧室一室产品【骊高06、07、21户型】 一室一厅一厨一卫 建筑面积：约77m2【优点】n 配备独立的工作室n 全通透落地窗【不足】n 户型不够方正，卧室舒适度较差n 开放式厨房，油烟易进入卧室n 功能分区较差一室产品【骊高13户型】 一室一厅一厨一卫 建筑面积：115.51m2【优点】n 无明显优点【不足】n 面积较大，且只为一室一厅设计，空间较为浪费n 非南北通透，采光不足n 无玄关设计一室产品【骊高19户型】 一室两厅一厨一卫 建筑面积：102.61m2【优点】n 无明显优点【不足】n 面积较大，且只为一室设计，空间较为浪费n 户型设计不规整，影响整体舒适度n 非南北通透，采光较差n 无玄关设计一室产品【骊高02、16、20户型】 一室两厅一厨一卫 建筑面积：约116m2【优点】n 户型方正【不足】n 面积较大，且只为一室设计，空间较为浪费n 开放式厨房与卫生间相对，影响整体观感n 无玄关设计两室产品【骊高18户型】 两室两厅一厨两卫 建筑面积：120.80m2【优点】n 主卧配备独立卫生间，且为全阳光浴室【不足】n 属于项目拐角处产品，户型不规整n 暗卫，且不是干湿分离n 非南北通透两室产品【骊高17户型】 两室两厅一厨两卫 建筑面积：141.51m2【优点】n 方正户型，南北通透n 卫生间干湿分离n 主卧配备独立卫生间，私密性好【不足】n 卫生间与厨房两门相对，感官较差n 无玄关设计n 缺少储物空间两室产品【骊高01户型】 两室两厅一厨两卫 建筑面积：196.47m2【优点】n 全功能私属主人套房拥有270度超大观景落地窗，三面采光n 主卧配备独立卫生间及开敞衣帽间，私密性好【不足】n 非南北通透n 无南向卧房n 储物空间较少n 北客厅，采光不足两室产品【骊高15户型】 两室两厅一厨两卫 建筑面积：169.96m2【优点】n 户型方正，南北通透n 卫生间干湿分离n 主卧配备独立卫生间及开敞衣帽间，私密性好【不足】n 无玄关设计n 储物空间较少n 厨房与餐厅动线不合理超常层高走廊层高3.3米室内层高3.3米室内净层高2.9米公共部分用 料说明大厦外墙采用玻璃铝合金扣板以及石材、高级涂 料，主体部分大量运用玻璃幕墙将外立 面设计为独特的格子图案公寓入口大堂马毛饰墙，两侧配有金镜饰面，石材地 台，水晶吊灯公寓楼层公共走 廊墙纸、木饰面墙身，手织羊毛地毯电梯瑞士“迅达”品牌，墙身天然石砌图案 花，“热带雨林”石材铺砌地台图案信箱每户专用精美不锈钢信箱设于首层入口 大堂内窗、玻璃断桥铝合金落地窗、中空夹胶钢化玻 璃、进口浅咖网石材窗台家居系统配 置热水地暖系统暖器片(集中供暖)家居智能化系统智能IC卡地板3MM枫木复合地板油烟机华帝伦热水器A.O史密斯卫浴TOTO楼体外立面公寓入口大堂接待中心大厅电梯走廊在保障公寓及设备房间的温度正常情况下，公寓采暖系统採用低温运行模式 ，供水根据天气情况设定温度。 项目往高端酒店方向打造，同时兼顾住的舒适性，装修标准3000-3500元/装修标准样板间位于35层，由梁志天设计，空间延展性较强香港著名设计师梁志天担任室内设计，每个房间无不体现了东西交融的潮流特质与品位，配合空前景色与 海湾，形成无可替代的、仅为少数人准备的奢华体验。 不同质地材料的混合，高贵优雅的马毛饰墙，华丽璀璨的长方形水晶吊灯，原产中亚的地毯、原版挂画、 台灯，追求空间的扩张感和视觉上丰富的变化。装修标准629107482011强销期预热期起势期顺销期项目体量小，前期线上宣传主要以活动，线下宣传主要以短信，报纸宣传较 少；后期以客户维系宣传活动为主，主要配合新世界酒店和名店坊进行200920107u新世界酒店开业，“美丽大连新世界“杯摄影绘画大赛u“地球一小时”熄灯行动u“塑界暨2010中国大连小型雕塑国际邀请展”u 项目开盘u“宅兴人和 紫气东来”为主题的家居风水讲座活动u“2010骊高新世界(论坛新闻)杯”高尔夫联谊赛u 骊高新世界”童一首歌全国公益巡回演唱会大连站u“融和暨2010中韩当代艺术作品联展”的启幕活动u“家居有道”为主题的家居风水讲座活动u“ 艺术何为“艺术论坛活动正式潜水 ：项目宣传 为主大量释放 潜水：开 盘宣传大量释放 潜水：加 推宣传活动引爆 ，保持市 场上的声 音：宣传 以活动为 主51u 项目说明会u 项目加推9u名店坊开业，举办“流艺术”12113128销售节点售楼中心形象功能兼具，分区合理，处处营造尊贵气氛21营销中心：销售中心从整体风格到建筑细节都与新世界酒店达成一致。内墙、地砖、吊顶等 建筑细节都与酒店入户大堂达成一致。从内部装潢上看，销售中心建筑面积较大，接待区、 沙盘区、洽谈区等分区合理，弱化了一般售楼处的销售氛围，更像是一个大的私人会所，给 人一种轻松自然的感觉。营销展示销售分析：圈层营销为主，价格处于大连楼市第二梯队，月均去 化12套，总体去化良好目前销售情况：项目分两期推售，一期推出即售罄，二期处于房地产调控期，去化放缓，目前总体销售率达81%。 价格走势：项目一推出就受热捧，价格直线走高，短短3个月，均价已从18500元/攀升至23000元/，溢价率达25% 。目前剩余产品均价已达26000元/的高位。 畅滞销产品分析：57、77、115户型舒适度较高，且总价款相对较低，市场接受度高；120产品位置较差，采光 面小，去化非常缓慢，目前剩余73%。 销售渠道：“新中会”+短信，圈层营销为主后期以客户维系活动为主。 周边竞品分析：销售期与大连中心裕景重叠,，但体量远小于裕景，户型差异化明显，项目定位及市场指向性不同，单价 要高于裕景，部分溢出客群被裕景分流，总体去化率稍高于裕景。5月2010年 1月30日4月20日2011年2009年9月10月8月一期开盘，推 26-30层，95 套，均价 18500元/目前均价 26000元/ ，总体销售 率81%二期推出30层 以上122套，均 价23000元/样板间 开放售楼处开放项目说 明会数据来源：大连房地产交易登记中心推盘及去化价格体系：一户一价，朝向价差明显23价格分布特点：目前在售西塔楼，东塔楼未售，暂不存在栋间差。u西塔楼26层以下是新世界酒店，26-38层为酒店式公寓。朝向差：项目北向可看黄海，北向产品价格比南向产品价 格高3000元/；而东北向产品视野开阔，270度观景， 单价略高于高于北向同类产品。户型差：户型57-241，总价在180万-1000万元。层差：无，同户型产品不同层总价差约6-7万元。西塔楼酒店式公寓26-38层标准层朝向价差由 高到低梯度120价格体系骊高新世界价格分析由于项目的主力面积为50-70 ，且项目均价为26000元/ ，因此产品总价款以172万为主项目整体朝向差为3000元/ ，北向观海户型单价相对较高，户型在单价上无明显差异项目目前处于尾盘阶段，在售房源单价相对较高，总价款区间比较单一价格体系骊高新世界户型产品分析骊高新世界产品主要以一居产品为主打，面积在50-120之间，其中115 户型为一室二厅一厨一卫，凸显舒适性，二室产品占比较少，面积为140-200 之间目前在售房源较少，处于尾盘阶段产品分析面积（）户型总套数比例推出套数销售套数供销比50-115一室32289.94%32229992.86%115-200二室3610.05%363083.3%品质提升投资、过渡去化分析客户以自