城市人居未来2010世博会与房地产未来发展的启示第一章 曾经沧 桑谨以此章 追忆中国城市人居与房地产发展历程这一切的故事发生在20世纪90年代这是中国发展“有中国特色的社会主义”步入正轨的阶段这是小平同志南巡“写下诗篇”的重要时刻这是中国经济发展战略重心由珠三角向长三角转移的时代这是中国全面步入市场化经济的开端这是中国房地产全面市场化的一个萌芽年代中国政府第一次将住宅由福利转向市场90年代的城市商业大厦90年代的城市第一百货90年代的城市第一副食品商店 （第一家肯德基）90年代的城市古运河风光带 民居90年代的城市崇安寺 商业区90年代的城市皇庭美食城这个年代催生了新中国一来第一次房改。在城市职工对福利分房尚存在憧憬的时候， 这意味着什么？取消福利分房,实行商品房制度,将现有已出租的住房折价卖给租户,逐步培育并形成房屋交易市场,实行公积金制度,用来买商品房及大修自有房屋等 这一切意味着： 城市住宅将由福利转向市场流通买卖， 房地产开始在市场经济的舞台粉墨登场。90年代的老公房多半是单位的福利分房或者拆迁安置房，因此被叫做“公房“小区的规模较大，绿化比较原生态建筑没有特色，不是条式，就是点式，几乎全是多层外立面清一色的毛水泥墙，没有保温、防水等概念，更不会有电梯最大的功能，只是满足基本居住而已看看90年代的人居90年代的老公房曹张新村90年代的老公房西园里90年代的老公房沁园新村90年代老公房的户型90年代早期，基本只有80式户型，根据房间大小，分为：竖单间、横单间、竖套、横套、组房等；到了90年代中后期，才出现了更具人性化的90式户型。房型结构比较好,更具有人性化。最明显的特征是：不但有了客厅，而且有了餐厅；90年代的老公房户型卫 厨 客 卧 阳台 客 卧 阳台 厨 卫 储 储 卫 厨 卧 卧 卧 阳台 80式竖单间80式组房80式横单间90年代的老公房户型卫 厨 客 卧 阳台 80式竖套80式横套客 卧 阳台 厨 卫 储 卧 卧 90年代的老公房户型90式两房90式两房90年代的商品房这时候的商品房尚在雏形阶段，很多商品房只是在公房的基础上，将建筑立面造型、建材与户型设计做了提升和改良，小区景观只比公房略胜一筹。初次之外，判定小区是否商品房的就是物业管理出现了。90年代的商品房太湖花园90年代的商品房惠畅里第二章 一日千 里谨以此章 献给致力改造中国人居环境的各路英豪们。21世纪，是城市与房地产发展比翼双飞的年代当1994年第一次房改后，商品房市场开始步入正轨当1998年，企业员工工龄购买现住房的享受被终结中国公民终于一步步觉醒：”原来，自己住的房子是需要自掏腰包买的；原来，房子品质高低带来的生活也是有高下的：原来，生活与人居都掌握在自己的手里“时钟敲响21世纪，城市化建设的步伐逐步加快，永不停息美丽的城市风貌【城市夜景鸟瞰】发达便捷的交通路网【太湖大道广南立交段】现代化的市民广 场 【太湖广场】市中心。不夜城【中山路夜景】繁华，永不停息【南禅寺夜景】璀璨的航空港【无锡机场夜景】夜间，“运魅”十足【无锡体育中心夜景】市郊的风景区无一例外【蠡湖之光】奋进的不只是城市建设，还有我们的房地产业， 我们的人居从多层住宅物业类型到小高层再到高层从花园洋房到各类别墅到平层豪宅从简单绿化景观规划到植被层次丰富从简单小品到功能完善再到层次分明从亲近自然到还原自然北美风格建筑风格新古典主义新中式建筑法兰西风情英伦风情德国风格意大利建筑托斯卡纳风格地中海风格现代主义建筑房地产住宅产品在短短一二十年间，与日俱新。很多世界上“看上去很美”的建筑风格，我们都可以“拿来主义”；很多园林植物，只要花钱，都可以栽培，可以全冠移植；很多人性化户型结构，我们可以直接照搬；很多景观打造，我们可以不假思索的混搭、复制有个问题：世界上所有东西抄完了，我们抄谁的？现如今，尽管城市化建设的发展神速，房地产产品的更新换代也 日益加快，对市容市貌大大改善，但是依旧存在不和谐的视觉。城市任何角落可以找到不同年代各种建筑，从工业时代的大烟囱到高科技企业的蓝色屋顶厂房，从70年代的马赛克、80年代的劣质涂料，到90年代的蓝色玻璃幕墙，再到2000年以后的所谓的“后现代主义”，尽管人居产品开发能力已经处于巅峰状态，但是，所有一切均可证明：人居革命尚未成功，房产研发仍须努力。更为严重的是，随着人类社会的发展与物质化享受的片面追求，我们的生存环境已现窘境，自然资源破坏严重并日益恶化，低碳、低能耗、低排放的呼声越来越高，俨然成为当下流行语，房地产业的未来任重道远，今后的产品该何去何从？第三章 黎明曙 光谨以此章 献给努力谋求人类未来人居的先驱们。外国的空气在变好，我们的空气质量呢？【摄于世博会伦敦案例馆】我们的空气质量“有口皆碑”，国外人戏谑为“中国雾”【成都：连续8天空气污染，浓雾不散】城市化的代价就是垃圾不断的侵蚀【摄于世博会城市未来馆】温室效应加剧【全球各地冰山冰川不断融化】面对如蚁的芸芸众生【摄于世博会城市未来馆】我们想了又想 未来该造什么？低碳、低能耗、节能减排，绿色、生态、环保 以人为本，人性化设计，科技引领住宅 与城市规划相得益彰，让城市持续发展 注重人与自然的和谐共生除了满足人居基本功能与舒适度需求， 未来的房产住宅产品将会使命重重：未来又在哪里？【摄于世博会城市未来馆】基本需求之上，更多关注自然【摄于世博会城市未来馆】我们不能复制一个自然的躯壳【摄于世博会城市未来馆】但我们还有机会去改造自然的未来【摄于世博会城市未来馆】所有作为均要秉持可持续发展【摄于世博会城市未来馆】动用人类灵活的思维网络【摄于世博会城市未来馆】让城市人居自然，变得和谐【摄于世博会城市未来馆】这样的未来，才渐趋完美【摄于世博会城市未来馆】让城市化的本来面目，不再如此狰狞【摄于世博会城市未来馆】兴许，城市将出现在海洋与天空【摄于世博会城市未来馆】口号喊得太严重？梦想有点乌托邦？那么来点实际的吧。世博会看建筑与人居汉堡案例馆汉堡案例馆【创意】“汉堡之家”案例馆的原型是位于汉堡市 的“港口城(HafenCity)”项目。（该区域 为老城区，目前通过重新设计改造，将被 打造成拥有大量生态型建筑的商住大型社 区。项目启动始于十年前，已完成一半， 还需要十年完成全部工程，为欧洲最大的 城区重建项目之一）【亮点】四向抽屉式造型红砖房外墙立面头重脚轻的结构与工程力学的巧妙构思大幅落地玻璃宽敞明亮适宜办公、营业、居住多种功能适合临水临街建造 汉堡之家的原型建筑汉堡市H2O 汉堡馆正面中国首个获得认证的 “被动房”基本无需主动供应能量，而是通过地热泵获得采暖、制冷 、通风和去湿；建筑外墙隔热、隔音、密封性强，通过可再生能源（如太阳能）的使用，创造出相对隔离的空 间，实现建筑能源供应的自给自足和零废气排放；无需任何取暖设备或空调就能保持舒适的室内温度和环境，做到冬天保暖，夏天降温建筑所消耗的外部能源只有普通房屋的10% 。建筑成本会比传统建筑略高，但一经普及，可大大加强大城市的节能环保，亦可控制温室效应 ；每年每平方米消耗50千瓦能量，相当于普通办公楼四分之一的平均能源消耗量。【能耗与功效】 汉堡之家的室内场景及家居布置伦敦零碳馆伦敦零碳馆【创意】 伦敦零碳馆案例原型取自世界上第一个零 二氧化碳排放的社区贝丁顿（BedZED） 零碳社区。该社区建成于2002年，其中包 括公寓、复式住宅和独立洋房在内的82套 住房，另有大约2500平米的工作空间。案 例体现了住宅高密度与舒适生活的完美融 合。它的建成为可持续建筑创造了新的标 准。伦敦零碳馆建筑模型【摄于伦敦零碳馆】【亮点】超级保温材料构造的建筑表皮最环保的建筑和室内产品，包括家具 、门窗、电器、内饰等每套住宅都配有露天花园或阳台建筑的形体设计为尽可能大量利用被 动式的太阳能源而量身定做房屋解剖模型【摄于伦敦零碳馆】房屋北坡模型示意【摄于伦敦零碳馆】房屋南坡模型示意【摄于伦敦零碳馆】1.屋顶22个风帽，利用温压和风压灵活转动，补充室内新鲜空气；在风能不足时，将使用太阳能光电板收 集的能量。风帽的能耗降低为普通通风系统的1/5，还可以保持室内的恒温状态与正常湿度，使人体感 觉舒适自然。2.生活中食品垃圾等有机废弃物，将与样板房产生的生物垃圾混合，通过降解、发酵等技术，向建筑提供 电力和热量。3.南面坡顶设置了太阳能光电板和热能板，在北面坡顶也设置了可开启的太阳能光电板，坡顶光电板、热 能板的总面积分别达600、200平方米。4.北面坡顶上还将种植绿色植被，以给室内空气降温、均衡湿度。【能耗与功效】【对房地产的启发】某小区以伦敦馆的建筑为蓝本【对房地产的启发】某小区以伦敦馆的建筑为蓝本新式建筑的理念可再生能源的应用宁波滕头馆宁波滕头馆【创意】中国美术学院建筑艺术学院院长王澍教授主创设 计,设计灵感和景观结构来自明末画家陈洪绶的 五泄山居图，它体现了中国传统的建筑美学和 一种对未来农村模式的美好向往。运用体现江南 民居特色的建筑元素，以空间、园林和生态化的 有机结合，表现“城市与乡村的互动” 凸显宁波 “江南水乡、时尚水都”的人与自然和谐相处的 生活。【亮点】 转角楼梯构成内天井立面材料用瓦爿、竹片、混凝土五十多万块旧砖瓦出自超百年老建筑屋顶有1.5米厚的覆土，种植乔木适宜办公、营业、居住多种功能适合临水临街建造滕头馆并不能理解成简单地赞美现在的乡村城市 化之成就，实际上是希望有所矫正：在城市化、 新农村建设等一波波浪潮中，城市建设正在抹平 乡村的原有属性和历史记忆。乡村建设与城市社 区建设共同发展方是科学发展之道。乡村发展应有自己的评价体系，发展成和城市不 同的另外一种生产、生活形态，而不是“唯城市 为美”，简单地模仿城市。类似村头风水树、界 碑、栈道、宗祠、龙王庙等，是家族、村落的 DNA，是精神寄托的重要载体，构成了中华民族 整体的家园感、归宿感。【理念价值：不“唯城市为美”】 宁波滕头馆室内场景及家居布置马德里案例馆马德里案例馆【创意】以“竹屋”和“空气树”为代表的可再生 能源、新型环保材料、先进的生态技术以 及有效的建造流程在建设中得到广泛应用 。 竹屋的灵感借鉴马德里诸多建筑【亮点】竹制建筑表皮外立面处于光与影变化中的强烈效果建筑的北侧为玻璃幕墙应用了再生能源等高新科技可再生能源及低碳原理剖析【发现】世界各地高校的建筑设计作品展【发现】概念性建筑，满足人口增长带来的城市负担上海案例馆：沪上生态家沪上生态家【创意】里弄、山墙、老虎窗、石库门、花 窗等上海地域传统建筑元素，穿堂风、自遮阳、自然光、天井绿 等上海本土生态语汇，加上“大都会”、“大上海”等高 密度城市描绘，与夏三伏、冬三九、梅雨季等气候 特征，绘就上海城市建筑印象。用15万块上海旧城改造时拆除的旧 石库门砖头砌成，集生态智能技术 于一身的建筑“沪上生态家” ，这座立足上海的城市、人文、气 候特征，通过“风、光、影、绿、 废”五种主要“生态”元素的构造 与技术设施的一体化设计，展现上 海人居的“过去、现在和未来”。 石库门外立面与海派 欧式入户门【亮点】石库门青灰色外墙为立面太阳能一体化建筑技术外遮阳系统西立面绿化步廊式屋顶花园智能化的样板房节能环保、低碳生活栏杆是海藻栏杆，可调节空气质量 步廊式屋顶花园犹如太空科幻片里的未来厨房儿童书房，教育机器人随时伺候智能化淋浴与浴缸智能化卫浴乐龄之家，多功能护理床乐龄之家，护理机器人水生绿化植物，净化空气浇灌用水来自天然雨水窗与阳台设计，保证穿堂风成都案例馆成都案例馆【创意】 微缩版的成都活水公园，其原型是 世界上第一座以展示“人工湿地水 处理系统”为主要内容、以水保护 为主题的城市生态环境公园，曾获 得联合国人居奖。从外形看，成都 馆形如一条游在水边的鱼，喻示着 人类、水与自然的依存关系。馆内 集水环境、水净