桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN龙泉项目发展方向研判2012年9月谨呈：桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN前言鉴于项目目前处于拿地阶段，需要解决以下几个问题：n什么样的地块指标能增加拿地砝码？n该指标下项目能否为开发公司带来合理利润空间？n目前市场背景下达到开发公司目标的最优开发形态是什么？目录Part1：龙泉城市发展概况Part2：商业调研详情Part3：经济测算Part4 : 项目发展方向桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSENPART1 龙泉城市发展概况 -地块所处的大环境是怎样的 ？桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN城市发展概况-文化历史 古为蜀国辖地，唐置东阳县，明改为龙泉驿而得名新石器时期-开始有人垦织上古-属于古蜀国（公元742年）唐天宝元年-改为灵池县（公元1026年）宋天元四年-改为灵泉县元代-设陆路驿站清代-沿袭西部客家第一镇国际桃花节已成为城市名片石经寺千年古刹龙泉驿文化历史悠久，多元发展方向（旅游及工业）为其经济 的快速发展垫定基础龙泉文化桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN城市发展研究-区位及交通 龙泉-成都之东由成渝高速路、老成渝路、成洛路、成 龙路、城南高速路、经由老成渝路， 20分钟就可达到成都市区。地铁及规划中的轻轨交通网，其中地铁 2号线及4号线贯穿全区南、北两片， 这使龙泉和成都融为一体。成都的东城，与成都无缝连接本案公路、地铁等交通的快速发展，已将龙泉融入成都大城 东发展范围，为成都投资客户打开新的渠道桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN城市发展研究-规划发展天府新区给龙泉带来的机会 1.将构建20分钟生产生活步行系统 2.准备87个项目 总投资1500亿 3. 2020年 将形成万亿产业基地龙泉总体空间发展布局 一主：龙泉主城区 一区：国家经济技术开区 三片：西部洪十片区（包括 十陵 街道、大面镇）、北部物流片区（ 包括西河、黄土、洪安以及洛带部 分区域）、东部生态片区（成环路 以东的山区丘陵地带）一主、一区、三片的地域发展规划，将各区域经济占位清晰化，本案处于龙泉城区与 经济开交界地带洪十片区物流片区经开区龙泉城区生态片区本案龙泉山脉桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN城市发展研究-经济 产业2011年，GDP460.3亿元，连续3年居全省 “十强县” 第2位，成都经开区综合发展水 平列全国第27位、西部第2位汽车主导产业发展迅速。引进建设一汽大 众、一汽丰田、吉利高原、沃尔沃、神钢等 15个品牌旅游业：2011年旅游总收入达36.9亿元，旅 游文化产业提质增效农业稳定发展汽车产业作为龙泉产业的主导，使得第二产业的发展 迅速增大，随之带来第三产业的快速发展桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSENPART2 商业调研详情 -地块可能发展方向的市场情况地块可能发展的方向商业住宅51%49%地块性质：商兼住发展可能的方向？底商集中型 商业酒店公寓写字楼究竟有哪些业态适合地块的发展方向？我们将通过市场论证其市场现状如何？一、龙泉区域住宅情况地块周边住宅量价情况表楼盘名称位置总体量总套数剩余套数均价户型区间格调城龙泉驿龙泉 驿龙工南路17.8万方1237套68套560071-104乐斯霏红榭成都龙泉驿 星光东路49.9万方1817套224套500084-125天立广场龙泉驿区驿 都中路6号12.97万383套45套630055-82东山国际新城 鉴山龙泉驿成龙 路东山国际 大道1号23.7万2711套597套500071-110 该区域住宅销售情况良好，且均价都在五千以上，仅霏红榭有少量五千以下房源； 面积区间以70以上为主，小面积房源供应量少；本区域住宅开发风险很小本案格调城东山国际 新城鉴山乐斯霏红榭龙泉天立广场二、龙泉区域商业情况楼盘名称位置商业总 体量(万 方）商业存 量（万 方）售价租金业态格调城龙泉驿龙泉驿 龙工南路0.70.2开盘价1.5 -1.6万， 目前2-3 万40-50元 /平餐饮、会 所等生活 配套龙泉天立 广场龙泉驿区驿都 中路6号20.21-4万/ 平未定服装、餐 饮、会 所、茶吧 等东山国际 新城龙泉驿成龙路 东山国际大道 1号步行街 约5万 平米01万780元/平 米月餐饮、超 市1、底层商铺 龙泉城区商业基本无供应，售价约为1.2-2万/，租金40-300元/，市场格局为供不应 求。 项目所在片区供应量少，需求量大，部分项目底商在内部认购环节时便已经售馨，业态多以 配套型为主。本区域底商开发风险很小本案格调城东山国际 新城鉴山乐斯霏红榭龙泉天立广场商业现状商业体名 称位置商业总体 量租金业态档次未呈现东山国际 新城龙泉驿成龙 路东山国际 大道1号集中商业 总规划约 25万方大型超 市、电 影院、 百货商 场高端已呈现龙泉百货 大楼龙泉新驿南 街4号1400均价150元/ 平左右服装低端成都百货 大楼龙泉 店龙泉驿中街 36号5000均价200元/ 平左右餐饮、 超市、 珠宝等中高 端人民商场 龙泉镇西街 号3300均价150元/ 平左右餐饮、 超市、 珠宝等中高 端摩尔华盛 商场龙泉驿中街4800均价100元/ 平左右鞋、服 装、家 电低端 从主城区看，主要有三个集中商业地（龙泉百货、人民商场、成都百货及摩乐华盛），虽都处于 人口集中带，但人气以成都百货最旺，其它商气都较弱。-三个集中商业地，仅一个人气较旺。 东山国际新城由于其楼盘本身承载住户较多，因而能够支撑一个集中型商业体；另一方面龙泉城 区人口不超过30万，该片区不适宜再多一个集中型商业体。-该片区无法再承载第二个集中型商 业体。2、集中型商业本区域集中型商业开发风险较大，需慎重考虑本案东山国 际新城龙泉百 货大楼成都百货大 楼龙泉店摩尔华盛商 场人民商场酒店名称位置总房间 数房间 价格 范围入驻率 面积区间 基本配置客户来源 及特征装苑逸家酒 店长柏路50148- 38885%30-80 平空调、网 络出差客户怡豪酒店长柏路72158- 48890%30-80 平空调、网 络出差客户九点连锁酒 店龙都南路43178- 48895%30-80 平空调、网 络出差客户新华都酒店龙都南路38148- 38885%30-80 平空调、网 络出差客户龙威酒店龙泉驿区龙都 南路198号142428- 528100%30-80 平空调、网 络、餐厅会议、接 待友家酒店 龙都南路3附772178- 25880%30-80 平空调、网 络出差 该区域现有酒店供应量明显不能满足需求量； 龙泉驿区酒店价格较高，经营状况普遍较好，入住率均在80%以上，部分高档酒店 入住率甚至接近100%。3、酒店本区域酒店开发风险很小怡豪酒店装苑逸家 酒店新花都酒 店龙威酒店友家酒店九点连锁 酒店本案 龙泉驿区城区写字楼供应量较少。 目前在售写字楼主要位于龙泉经济开发区，面向园区企业。目前销售呈现不温不火的状态。 分布区域集中性强，市场现状供大于求。4、写字楼本区域写字楼开发风险较大锦上时 代绿地格 兰德鼎峰动 力港本案大旗 聚力东 方写字楼名称物业级别位置标准层面 积物业费总体量( 万方）推售情况售价租金锦上时代乙级龙泉驿成都龙泉驿区公园路1 段189号10004.00元/平 方米月3.18一批次已售馨 二批次在售5500元 /平米35元/平绿地格兰德甲级龙泉驿成龙路二段1088号10405.00元/平 方米月12.70一期办公别墅楼在售年底 交房 二期高层写字楼开盘时间 待定8000元 /平米待定鼎峰动力港甲级龙泉驿成都龙泉经开区南二路 309号67473.00元/平 方米月14.98多层写字楼在售 独栋写字楼已售完4800元 /平米待定大旗聚力东方甲级经济技术开发区汽车城大道 777号190038独栋写字楼、公寓及酒店 目前暂未开盘，预计今年 10月份左右开盘待定待定写字楼名称位置总体量( 万方）推售情况售价租金大旗聚力东 方经济技术开发 区汽车城大道 777号38独栋写字楼、 公寓及酒店目 前暂未开盘， 预计今年10月 份左右开盘待定待定5、酒店式公寓 该片区目前还没有40年产权公寓的产品业态。 经开区有唯一一个50年产权(工业用地)公寓产品聚力东方,目前处于待建阶段. 经过我们对该片区的分析认为，项目临近经济开发区，大量外地员工有居住需求，而且周边 楼盘租赁情况较好，租金和出租率较高，预计本项目推出小面积投资性公寓会有一定的市 场。 酒店式公寓为项目机会点本案大旗聚力 东方市场调研结论业态 目前状况 风险评估 开发建议住宅 目前该片区住宅销售情况较好，去化 率较高，区域有一定增值空间。 风险低 底商 目前底商呈现供不应求的情况 风险低 酒店 该区域有大量的出差客户，酒店入住 率很高 风险低 公寓 目前是市场空白点，从客户情况来看 ，会有一定的市场需求。 机会点 写字楼 写字楼以面向经济开发区的企业为主 ，城区写字楼租售情况不温不火。 有一定风险 集中商业 市场目前缺乏像沃尔玛这种大型的集 中式商业，但东山国际商业中心落成 后基本能满足该片区的购物需求。 风险较高 桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSENPART3 经济测算 -各业态怎样的指标配额最优？桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN测算指标一项目占地：30亩容积率：5.0建筑密度：50%商业占比：51%，总体量约10万方公寓去化在较短时间内达80%（前瞻性预估），不同地价下的利润测算桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN测算指标二项目占地：30亩容积率：5.0建筑密度：50%商业占比：51%，总体量约10万方公寓无法实现较好去化（不算其产值），不同地价下的利润测算（保守性预估），桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSENPART4 项目发展方向桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN通过对项目深度分析，确立项目属性，为项目发展方向提供依据p地理属性-脱离老城区陈旧配套，新城住宅与工业园区交界地，商业需求潜力较大。p指标属性-商兼住（商业体量占51%，住宅体量占49%），以商业为主导，商业总体量约为10万。项目属性桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN各业态所占比例桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSEN桐槮顾问 CONSULTANTS TONGSENTHANKS！