项目 企划案内部版 工业地产 招商部上海润广文化科技产业园1第一章 项目总论 一、项目概要 二、项目区位 第二章 项目SWOT分析及市场调查 一、项目SWOT分析 二、项目市场调查 第三章 项目市场分析 一、项目行业分析 二、项目必要性分析 第四章 项目方案 一、项目定位 二、项目核心竞争力 三、项目目标客群 四、项目产业定位 五、项目整体进度计划表（含定价机制） 六、项目运作方案 第五章 项目效益分析 一、项目收入分析 二、其它可行收入 三、社会效益 第六章 项目主要核心问题 一、项目面临的主要困难 二、项目急须解决的事项 三、招商指标分解 四、团队激励机制 五、前期推广预算目录2第一章 项目总论3 “上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股份有限 公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园 区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材 料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化 产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、 标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企 业上升平台。 本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民 政府批准设计的市级工业开发区。一、项目概要4上海润 广文化 产业园 效果图5 项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青 工路。园区用地面积为72528.2，总建筑面积72543.35，其 中工业配套及生活服务设施5060，容积率：1.0，绿地率20%。 由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区 域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干 道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。二、项目区位67上 海 润 广 文 化 产 业 园 平 面 图第三章 项目SWOT分析及 市场调查81.优势 (S)1)地区工业氛围浓 厚，人力资源较多，2012年，奉贤区常住人口达113万人，青村镇常住人口达11万人。2)项目楼宇外观时 尚现代，硬件条件相对理想，能提升企业形象。3)供水：两座自来水厂供水，供水能力30万吨/日。 4) 供电：区内拥有亚洲最大的50万伏变电 站，另有3.5万伏变电站19座。工业区已经使用更为高效的天然气：5)通讯：主线普及率达38%。可申请ISDN、ADSL、FTTB等通讯系统。2、劣势（W）1）周边环 境尚在改善中，所属青村镇多为自建厂房，缺少标准化产业 园区，整体产业 氛围不明显。2）青村镇范围内产业 配别技术含量较低，多为劳动 密集型企业为 主，包括重机械制造，服装加工，塑料设备 等方面。产业 氛围科技含量不高，比较难 吸引高科技含量的名牌企业。3）我园区企业服务体系还不齐全，缺少整体运作能力，运营管理体系还不系统，管理不够标 准化，流程化。4）以前集团公司从未整体运营过产业 园类型的项目，缺少相关的人员储备 和操作经验 。3、机会(O)1）周边5KM无新的同类型标准化产业 园区项目运营，对项 目的后期销售没有大的影响。具有一定的开发潜力2）目前，奉贤区政府将该地区作为新能源设备 、物流装备制造业的产业导 向，预计 在未来的几年内，可逐渐形成新的产业导 向。3）公路环境有优势 ，离洋山港较近，S4、G1501、A30、林海公路环绕四周，园区运输承接能力较强。4）园区与上海文广传媒合作，可借助SMG的品牌资源和客户关系，在前期起到一个品牌形象植入，并有希望引入相关文化传媒产业 的公司入驻。4、不利因素（T）1) 地理位置有一定局限性，公共交通环境不理想，必须解决园区到轨交的短驳需求，才有可能做办公用途。2）实际 落地的相关政策还不明确，有待确定。缺少政府政策性的授牌或认证，需要尽快争取。3）项目为在建项目，客户缺少直观认识 ，预计 招商周期较长 。4）园区周边相关商业配套欠缺，办公服务环 境不理想。一、项目SWOT分析9工业地产2013年第一季度市场数据总存量（）空置率（%）租金(人民币/日）研发办发办 公楼4,449,06216.15%3.5仓库仓库5,705,6966.38%1.3厂房9,971,1605.13%1.07总计总计20,125,9187.92%1.97资资料来源:DTZ戴德梁行研究部二、项目市场调查 A、上海工业地产调查10B、同类型园区市场调查11序号ST001ST002ST003ST004ST005ST006项项目名称聚慧领域总部园申江科创园财富 新场派米雷(南桥)都市产 业园派米雷（奉贤） 企业园区上海周浦智慧产业 园丽洲大厦项项目地址上海市奉贤区金海 公路5885号上海市浦东新区 新场镇 （康桥工 业南区）古丹路 15弄4号楼5楼张翁庙路699弄（ 环城西路）民乐路328号沈梅路99弄1号环城东路399号所属园区上海奉贤经济 开发 区生物科技园区浦东康桥开发区 南区上海市奉贤区南桥 镇上海市工业综 合 开发区星火开发区周浦开发区上海工业综 合 开发区占地面积积84亩90亩109亩118亩79亩 建筑面积积70000100000424104000052720.839000 楼宇总总数3126181892 整栋栋面积积1300-60001500-23002000-430022326614430000/9000 单层单层 面积积6005001000100013261200 楼层层4-64-52-331023 层层高3.9-4.2/3.6-3.94.2/3.8/3.68.5/410.5/44.23 容积积率1.361.431.41.01.253.0 建筑结结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构 外立面涂料石材涂料涂料玻璃幕墙涂料 绿绿化率40%32%10%10%25%10%建筑特色标准化产业 园区标准化产业 园区标准化产业 园区标准化产业 园区标准化产业 园区独立院落,自建 框架结构厂房, 车车位数102200300200300 100园区内部 配套设设施员工餐厅、便利超 市、企业会所、多 功能会议中心全智能化地下停 车位，独立高档 电梯、电信宽 带、通信光缆园区的智能管理园 区系统将由监控中 心、楼宇分中心、 终端三级构成员工餐厅、便利 超市、企业会 所、多功能会议 中心,员工宿舍ATM、会议室、食 堂、商务中心、会展 中心、简餐、娱乐ATM、会议 室、食堂、商务 中心、会展中 心、简餐、娱 乐12租金报价1.2元/日0.90元/日只售不租0.60元/日1.80-2.40元/日1.20元/日售价8500元/7500元/5050元/4000元/12000元/只租不卖 竣工日期2011年2012年2012年开工2013年2010年2000年 出租率30%40%5%20%80%90%交房标标准 及时间时间内部基本装修，顶 地、中央空调、电 梯1部/现房内部基本装修，顶 地、空调、电梯1 部/现房厂房18M跨度中间无 柱设计 ,独栋独院超 大门前空间,3+2布局 ，工厂和办公有相 对独立卫生设施、 电梯间及楼梯独栋独院超大门前 空间,工厂和办公 有相对独立卫生设 施、电梯间及楼梯由1栋10层办 公楼与 8栋2-4层企业研发中 心组成。均至少配1 货1客梯。分体式空 调，标准装修，25小 时巡逻系统、应急 电源,照明和扩音系 统3万平方米的纯 商务办 公楼和 0.9万平方米的酒 店式星级服务商 务会所，办公、 服务、休闲”全 装修,带家具推广方式官方网站分类广告 网站推广政府渠道 实体广告官方网站政府渠道 实体广告官方网站分类广告 网站推广实体广告官方网站分类广告 网站推广实体广告官方网站政府渠道 实体广告官方网站实体广 告公路交通距离虹桥机场 43KM；距离浦东机 场62KM；距离临 港经济 开发区 46KM；距离8号线 航天博物馆站25KM距离虹桥机场 25KM；距离浦东 机场18KM；距离 临港经济 开发区 35KM；距离16号 线新场站（在建 )2KM距离虹桥机场35KM ；距离浦东机场 55KM；距离临港经 济开发区52KM；距 离轻轨 5号线(规划) 奉浦站(张翁庙)1KM浦东国际机场 35KM，虹桥国际 机场52KM;距离临 港经济 开发区 60KM；距离轻轨 5 号线(规划)海湾站 1.8KM距浦东国际机场车 行 20公里，距虹桥国际 机场车 行22公里距浦东国际机场 车行20公里，距 虹桥国际机场车 行60公里交通环环境5号线延伸段、轨道 8号线延伸段；奉浦 大桥、闵浦二桥、 杭州湾大桥；S32 、S4、G1501、 S20（林海公路、浦 星公路、大叶公路 ）经由外环线 、沪南 路、申江路、沪芦 高速，机场高速等 周边道路.紧邻 S4、G1501、 沪杭公路、南亭公路紧邻 S4、G1501 、浦星公路S20、沪南公路、A3 、沈嘉湖公路紧邻 S4、 G1501、大叶公 路C、服务型园区市场调查13序号YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007园区名称张江新能源孵化 器浦江低碳科技 孵化器漕河泾科创中 心漕河泾创 新创业 园上海紫竹高新 技术产业 园区国家863软件 专业 孵化器上海国际医学园 区园区地址浦东新区达尔文 路88号闵行区联航路 1188号徐汇区桂平路 410号闵行区浦江新骏 环路189号闵行区东川路 555号2号楼闵行区浦江镇 联航路1588号浦东新区周祝公 路337号租金标标准4.5元/日2.5元/日3.4元/日1.6元/日2元/日1.8元/日1.8元/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租补贴补贴以研发费 用申报 代替，每家入孵 企业每年可申报 5-30万元的研发 费用，一年一报 ，连续 三年补贴 50%，半 年一报，连续 三年，每家企 业最多只能申 报200。补贴 30%，一 年一报，连续 三年，每家企 业最多只能申 报200。补贴 50%，半年 一报，连续 三年 ，每家企业最多 只能申报200 。补贴 50%，半 年一报，连续 三年，每家企 业最多只能申 报200。补贴 50%，半 年一报，连续 三年，每家企 业最多只能申 报200。以研发费 用申报 代替，每家入孵 企业每年可申报 5-30万元的研发 费用，一年一报 ，连续 三年创业创业 苗圃可申请市级，给 予创业项 目5万 元的开办费补贴 （成功率较低， 30%）区级给 予创业 项目5万元的 开办费补贴 （ 成功率较高， 90%），也可 同时申报市级 ，开办费 5万可申请市级， 给予创业项 目 5万元的开办 费补贴 （成功 率较低，30% ）区给予创业项 目 5万元的开办费 补贴 （成功率较 高，90%），也 可同时申报市级 ，开办费 5万元 ， 区给予创业项 目5万元的开 办费补贴 （成 功率较高， 90%），也可 同时申报市级 ，开办费 5万 元区给予创业项 目5万元的开 办费补贴 （成 功率较高， 90%），也可 同时申报市级 ，开办费 5万 元可申请市级，给 予创业项 目5万 元的开办费补贴 （成功率较低， 30%）开办办注册开办注册一条龙 服务，政府费用 实报实销 ，收取 1000元服务费 /家开办注册一条 龙服务，政府 费用实报实销 ，收取1000元 服务费 /家开办注册一条 龙服务，政府 费用实报实销 ，收取1500元 服务费 /家开办注册一条龙 服务，政府费用 实报实销 ，收取 1500元服务费 / 家开办注册一条 龙服务，按企 业实际 情况收 取服务费开办注册一条 龙服务，按企 业实际 情况收 取服务费开办注册一条龙 服务，政府费用 实报实销 ，服 务费 免收14税收政策张张江部分返50%， 按营业营业 税计计算，实实 际奖际奖 励缴缴税额额的 30%浦江镇镇部分返 80%，按营业营业