商办公寓市场研究分析132市场发展：以中小面积需求的公寓、SOHO为起点逐渐向形象、档次等成熟 阶段发展。竞争市场:本项目竞争来于中小户型公寓市场竞争,竞争项目较多,市场压力大。供销市场：供大于求趋势明显,后市风险大。报告内容及目录项目研究 项目定位营销策略 市场分析项目分析 项目界定宏观分析 整体市场分析 住宅市场分析 商业市场分析 办公公寓市 场分析客户定位 形象定位现状分析 核心策略 策略体系 推广计划 费用预算商务合作企业介绍 合作模式 团队架构主要在售楼盘客户圈层情况分析项目名称客群来源置业目的职业特征圣地雅阁 本地占85% 外地15% 改善或自住 少量投资 公务员 企业员工恒大绿洲 本地80% 外地20% 自住 改善 企业高管 公务员 企业员工润城国际 本地占90% 外地占10% 改善型自住客户为主 外地和本地生意人，40% 政府公务员、医生等，40% 银行、私企高管，20%企业高管员工、私营业主、政府公务员为客群主导丹徒区工作客户和市区房价挤压客户为主，改善型自住客户为主住宅客户定位市场客户特征分类家庭年收入10-25万25万以上无小孩 父母住青年持家社 会 新 锐富贵之家父母不住青年之家有小孩 父母住孩子三代望 子 成 龙父 母 不 住小孩11 岁 以下小太阳小孩11 -18岁后小太阳客户类型锁定：核心客户以望子成龙家庭和社会新锐为主，富贵之家家庭为辅。产品功能偏好锁定：生活型、健康型、休闲型、教育型、工作型家 庭 结 构 分 类 产 品 偏 好 模 型健康养老 （51-60岁 以上）富贵之家 （41-50岁）望子成龙 （30-45岁）社会新锐 （26-35岁）经济务实 （22-25岁）单身E 族青年之家小太阳孩子三代小小太阳青年持家后小太阳中大学 3口之家儿女立家三代同堂二老空巢工作 型教育型运动型休闲型生活型工作型生活型健康型工作型赡养型健康型生活型家庭结构客户类型偏好产品类型住宅客户定位生命周期分析分类类年龄龄收入家庭结结构价值观值观置业业特征事业业成就型富贵贵45岁以上30万以上二人为主， 子女完全独 立高“知”高位高收入 ，追求认同注重地段与外界对房子的评价， 房子是“身 份的标签标签 ”现现在理性型富贵贵30-4530万以上三口之家，有老人，但 大多分开住健康生活，追随时尚 ，顺其自然居住舒适度为重要指标，关注细节 ，房子是 “品质质生活”平稳稳求进进型望子28-4515-30三口之家，老人不同住理性、成熟、明智， 事业家庭兼顾关注所有家庭成员的居住感受，追求工作、 生活的便利，房子是“温馨”的家勤俭俭生活型望子33-4015-25三代同堂，需要扶养老 人理性，价格导向，反 对奢华价格为其重要考虑因素，“房子是安居场场所 ”时时尚奋奋斗型新锐锐25-3010-20刚刚结 婚或有固定朋友 ，居于新区正处于打拼、事业优 先，相对时 尚需父母协助购买 ，房子是“安定、安居之所 ”。及时时享乐乐型新锐锐25-3010-20与父母同住，居住在市 区公房引领市尚，崇尚自我 ，冲动费与朋友趋同选择倾 向较大，房子是“独立生 活空间间”。平稳求进型望子环境优越、温馨家庭、朋友聚会现在理性型富贵有一定经济基础、健康生活、追求时尚核心客户重要客户边缘客户时尚奋斗型新锐事业正处于上升期、比较注重生活质量重要客户群核心客户群边缘客户群住宅客户定位价值观分析青年之家青年持家小小太阳小太阳孩子三代后小太阳中年之家老年之家年龄（岁）6055504540353025改善空巢首次置业核心客群重要客群住宅客户定位界定并证实消费者客户来源分布住宅客户定位界定并证实消费者分布区域：客户群的划分区域性大于职业 性，主流客户群分布于丹徒新区、乡镇、京 口、润州区一带； 购买目的：居住自用为主 年龄：约为28岁45岁 职业类型：政府公务员/从事商业/企业员工/白领/ 私营业主 n背景、事业观点、生活态度： 受教育程度相对较高，有开放性及创新思维 。对居家的选择，有自己的主张，需要良好 的人文与居住环境，要稳定感，要归属感， 有时代气息。住宅客户定位目标客户描述见证城市精英们的奋斗历程。 他们是的城市中坚力量。向上，对他们而言，是一种义无反顾的追求。 家对于他们而言不仅仅是一处空间，更是一个让自己满意的物质与精神的总和，是他们心之所往。 他们既懂得享受生活，又不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类；事业有成，享受名利。 不管住的房子有多大，面子一定要过得去，大堂要气派，阳台要宽敞，配套要齐全，邻居好交往。因为，房子 的空间也许很小，心的领域却可以很大。 他们不想让家务麻烦自己，不愿让生活束缚身体，习惯了在繁忙中偷懒，喜欢住在繁华里，渴望生活得简易方 便。就这样，他们成了都市里的享乐主义者，并且开始洞悉居住的真意。 有时候，他们还是理性的投资家。会享受，还会经营；会计算，还会预期。房子在他们看来，不只可以用来生 活，还能用来生钱。他们对房子的要求：交通、享乐、社区、投资住宅客户定位目标客户关注点提炼交通享乐社区投资因为行色匆匆，朝九晚五，他们更愿意住在城市的交通枢纽处，能看见近处城市中璀璨的 灯火。主城区边缘地带，这对他们日常的通勤来说，无疑是一种诱惑。因为喜欢自由自在，所以更要有繁华的生活氛围，省略掉繁琐的生活细 节。家务劳动可以外包，不想烧饭可以外卖，洗衣可以自助，生活原本 就应该这样简单。因为生活中常常有压力，所以更要有一个丰富的公共 空间，要与邻居们交好，成为好朋友而不是陌生人， 分享社区的乐趣，做完美的群居者。因为他们的人生目标还在更高处。所 以，当三五年或者七八年，一定可以 赚取投资价值。购买者人群特征商业经营户和投资商业购买者（企业中高层管理人员、公务员、私企老板、高校教师等 等）； 镇江市购买者为主置业特征投资和自主经营为主，其中投资客所占比例较大 面积需求在100平米以下商业客户定位客户界定指标标描述内容购买购买目的一种是单纯投资型购买； 一种是自主经营的经营者。职业职业特征进行自主经营的商业物业购买 者职业是商业经营户 、专业市场老板等； 投资型商业购买 者的职业来源有公务员、私企老板、企业中高层管理人员、等等。区域偏好街铺购买 者出于对未来出租收益的考虑更倾向于购买商业氛围相对成熟区域的产品如大市口等 ，但对于目前商业氛围一般但具有发展潜力的区域也会予以考虑，对购买 者而言此类区域总价 是主要吸引力。区域来源镇江市区购买者为主，同时下属乡镇投资客也占有一定比例。面积积需求对于自主经营购买 者而言，面积需求与其经营内容相关，而对于投资型购买者而言，面积相对 较小的铺面是主力需求，100平方米以下的面积最易去化，200平方米以上的房源易成为滞销房 源。心理价位对于项目所处区域而言，街铺型商业购买 者的心理价位是1-2万元/平方米左右，实际价格应与 面积、地段、层数等因素综合考量。商业客户定位商铺购买者写真 商业客户定位目标客户关注点提炼投资购买者对商铺的要求：小投入、大产出 商铺购买者：单体面积需求100平米以下，心理价位1-2万/平米左右 商铺的购买者主要为个人行为，且以投资为目的为主，购买者除了考虑店面的 租金回报以外更是考虑到单个商铺总价的压力，从购买者的调研中我们发现单 个商铺面积100平米以下为畅销户型，200平米以上则难以去化。经营购买者对商铺的要求：产品设计、业态规划 商业经营者：项目开发应充分考量产品设计对引入业态的规划引导作用 不同经营内容的商业对商铺面积、层高、层数、位置、开间、进深等有着具 体不同的要求。 SOHO酒店式公寓客户定位客群界定偶得客户重点客户核心客户公务员及私营业主、经营业主、中高层管 理者以及周边城市资深投资者或投资机构投资客户从众投资客户拆迁高利益所得者或其他高收入行业需求客户自住过渡居住和创业型中小企业客户特征关注点纯投资客户资深投资者有一定实力对地产投资敏感，尤其了解市场行情投资稳健分析能力强项目形象要好高性价比产品品质看中投资回报率看中区域价值从众投资者有投资的强力愿望，但对投资不了解有一定闲钱，并向往投资获得收益关注区域发展潜力，尤其 区域能否发展起来看中物业增值潜力需求型客户居住、办公向往主城生活，但资金不足，注重总价 控制 创业需要一定形象办公场所，看中性价 比高性价比，尤其是总价， 偏好低总价对配套和地段有一定要求产品品质SOHO酒店式公寓客户定位 客户特征和关注点形象定位定位源头作为区域内新兴综合体， 塑造一座属于城市的新地标。整个市场及区域市场的同质竞争为本项目高端产品的塑造提供了机遇。探究购买最广大置业人群的深层置业心理考虑项目对片区价值的奉献意义考虑项目本身的品牌要义与内涵以下我们将以主力消费群体为代表进行营销、开发两个层面剖析：1.消费者的需要2.我们能给予的价值认同 身份象征升值潜力综合素质生活品位引导镇江生活模式的高尚社区便利多彩的生活方式未来镇江最有潜力的地段现代简欧地标建筑综合体国际生活模式国际化、格调感、引领性形象定位消费者需求对位契机一 宝龙品牌效应契机二 镇江新一轮规划效应规划投入大， 兑现快消费需求支撑兑现政府规划， 做政绩型项目自身运营实现超 值兑现第一行政区交通枢纽配套完善板块价值城市原点处对 四面八方的辐 射力和带动力政要之地。区 政府机关处于 同一片区立体交通网，对 居住和商办都有 巨大的实用性。 让人群有聚集的 理由周边配套逐渐成 熟，大商圈近在 咫尺。可以补充 项目的自身的配 套核心区域新核心板块， 置业投资第一首选新城中心生活中心区域价值形象定位区域价值分析几何中心1.新城中心的绝版地段； 2.精品公寓酒店式公寓SOHO商业综合体引领生活的国际化新生活模式; 3.高价值感很国际很大气很艺术的地标性现代简欧建筑群； 4.宝龙地产-中国领先的综合体开发商形象定位项目内涵1.时间产品的溶粹与演绎； 2.无法复制的区位地段价值； 3.对价值和美的凝练与再塑； 4.与生俱来的国际气质。 5.开发商知名品牌效应项目是什么形象定位丹徒新城“大市口”37万方综心体区位等级 通过区位价值的挖掘， 建立项目的城市地位产品定位综合 中心 心脏 突出项目中心缔造者地位宝龙所至，中心所在形象定位推广语突出宝龙之于中国地产市场的价值，改原来推广语“繁华”为“中心”突出项目 综合型社区在区域乃至镇江的地位与承担角色，突出市稀缺核心区域优质物 业的财富价值形象定位 品牌策略构建模型(品牌之屋)国际中心生活引导者 宝龙所至，中心所在精品住宅、写字楼、酒店式公寓商业结合的领先综合生活模式中国房地产品牌企业，全国性品牌战略国际现代简欧地标性建筑，丹徒核心区域，最具升值潜力的新城绝版地段首次进入镇江塑造高端形象丹徒新城“大市口”37万方综心体品牌商品产品标杆地段标杆全面超越竞争的领导者品牌品牌DNA推广语定位支撑品牌定位功能定位品牌主张全面超越竞争的景观、户型等产品设计管家式物业服务，创造镇江国际物业标准先河形象定位形象整合宝龙城市广场住宅定位：中心名宅广告语：繁华生活 动感磁场商业定位：金街、钻铺广告语：宝龙方向，财富所向SOHO酒店式公寓定位：全能金钻小户型广告语商住办 全能小金矿一层价格，两层空间宝龙所至，中心所在报告内容及目录项目研究 项目定位营销策略 市场分析项目分析 项目界定宏观分析 整体市场分析 住宅市场分析 商业市场分析 办公公寓市 场分析客户定位 形象定位现状分析 核心策略 策略体系 推广计划 费用预算商务合作企业介绍 合作模式 团队架构12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月时间阶段 推广主 题 推广渠 道 活动 全业态城市 综合体网络12月12.5项 目奠基 典礼蓄势期蓄水期开盘期热销期镇江南一站