第一节 房产税的知识原理2政策依据 1、中华人民共和国房产税暂行条例 2、【87】财税地字第028号 3、【86】财税地字第008号 2、财税【2010】121号 3、大地税发【1998】第66号 4、其他分行业的税收文件第一节 房产税的知识原理3房产税知识框架一、房产税的概念 房产税是以应税范围内的房屋为征税对象，以 房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋 产权所有人征收的一种财产税。（征税对象、计 税依据、纳税人、性质） 解析： 1、征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区范围 内的房屋，不包括农村。 2、计税依据：计税余值；租金收入 3、纳税人:房屋产权所有人 4、性质：财产税4二、房产税征税范围、纳税人和 税率（一）征税范围 1、根据房产税暂行条例规定，房产税的征 税范围：坐落于城市、县城、建制镇和工矿区的 房屋。（坐落地、房屋） 备注 （1）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有 柱）能能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学 习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 （2）独立于房屋之外的围墙、室外游泳池、酒精 池交不交房产税？ 5二、房产税征税范围、纳税人和 税率 （二）纳税人 1、纳税人的一般规定 一般情况下，房产税以在征税范围内的房屋产 权所有人为纳税人，但是有些情况下，房屋所有 人基于客观原因，无法准确地界定，税法做如下 具体规定：6 房产具体类型纳税人1、产权属于国家所有经营管理单位2、产权属于集体和个人所有集体和个人纳税3、产权出典的承典人4、产权所有人、承典人不在房产代管人或使用人5、产权未确定及租典纠纷未解决房产代管人或使用人6、无租使用其他房产使用人代为缴纳72、纳税人的特殊规定二、房产税征税范围、纳税人和 税率三、税率 房产税采用比例税率，其计税方法有两种：其一 依 据房产计税余值计税，税率为1.2%；其二 依据房产 租金收入计税，税率为12%。计税依据税率余值=原值（1-30%）1.2%租金12%8减除比例30% 大地税发【1998 】第66号出租优惠税率4%：1、房产属于企事业单位、社会团体以及其他组织 2、房屋属个人（非住宅）个人-用于居住个人-用于其他 用途单位-无论用途4%12%12%房产属于个人（住宅）不区分实际用途，均按4%征收房产税附表一附表二四看（看来源，看 房屋性质，看去向 ，看用途）9三、计税依据和应纳税额的计算（一）自用的房屋 1、计税依据 对于自用的房屋以房产余值作为计税依据。所谓计税 余值指依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价 值以后的余额。 (1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固 定资产”科目中记载的房屋原价，如果没有记载，则参照 同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。 (2)与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价 值的配套设备 。例：中央空调、暖气管、煤气管、智能化 楼宇设备等。10(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的 原值 （4）对于更换房屋附属设备或配套设备的，在将其价值计入 房产原值，可扣减原来相应设备或配套设施的价值。对于易 损坏、经常更换的零部件，更新后可不计入房产原值，原零 配件的原值也不扣除（以新代旧、新不加旧不减） （5）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期 限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 （房租不免税） （6）产权出典的房产，由承典人按照房产余值缴纳房产税。 （7）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内具备房屋功 能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建 在地下的建筑、地下人防设施等，均应缴纳房产税。11（8）地价款。财税【2010】121号文第三条：对按 照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房 产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付 的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此 确定计入房产原值的地价。 地价的会计核算方法是：三种方法可以选择容积率=房屋建筑面积/占地面积12 计入房产原值的地价包括土地出让金、耕地占用 税、契税等. 宗地和容积率的概念一宗地是一个权属单位，是指东西南北界限所封 闭的地块;它是土地登记的基本单元。宗地容积率是 指一宗土地上建筑物总建筑面积与该宗地土地面积 之比，公式如下：容积率=房屋建筑面积/占地面积 。 【例22-1】某公司受让土地总面积为5000平方米， 取得土地支付的价款以及开发土地发生的成本费用 总额为600万元，房屋总建筑面积为1000平方米， 请问一下宗地容积率是多少？并入原值的土地价款 应为多少？13宗地容积率=房屋建筑面积/占地面积 =1000/5000=0.2(小于0.5，大地小房） 土地单价=600/5000=0.12万元/平方米 应并入计税原值的地价款=1000*2*0.12=240万元2、应纳税额的计算(地上建筑物) 应纳税额=房产原值（1-减除比率）适用税率= 房产原值（1-30%）1.2%14【例题22-1】 位于大连市内A公司2014年外购办公楼 一座，原购置价为800万元，计入“固定资产-房屋建 筑物”科目核算，相应土地取得价款300万元，计入 “无形资产”核算，已知该房屋建筑面积是4000平方 米，占地面积为2000平方米，请计算2015年应交的房 产税？ 1、宗地容积率=4000/2000=2 2、判断地价款 20.5 3、年应纳税额=（800+300) (1-30%）1.2%=9.24 万元 4、月应纳税额=9.24/12=0.77万元15（二）出租的房屋 1、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据房 屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权 所取得的报酬，包括货币收入和实物收入，如以劳 务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据同 类房屋的租金水平确定租金标准，计征房产税. 2、应纳税额的计算 应纳税额=不含税租金适用税率16【例题22-3】某公司2016年7月对外出租其厂房， 月租金8000元，求每月应交的房产税是多少？ 1、看来源，看房产性质,看去处，看用途-适用 税率12% 2、判断是否新项目,确定适用增值税税率 3、应纳税额=8000/1.05 12%=914.29元17已经营改增了四、税收优惠（三类）( (一）免税单位自用的房产一）免税单位自用的房产1 1. .国家机关、人民团体、军队自用的房产国家机关、人民团体、军队自用的房产；2 2. .由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 ； 3 3. .宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产；宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产； 4 4. .个人所有非营业用的房产；个人所有非营业用的房产； 5 5. .经财政部批准免税的其他房产。经财政部批准免税的其他房产。18 （三）鼓励类 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自 用的房产 非营利性医疗及保健性机构，免。对营利性医 疗机构，2000年起免征3年 2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公 有住房和廉价出租房，暂免。 高校学生公寓免征房产税 天然林保护工程相应房产免税 商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业 务自用的房产，免征免产税19仅列举部分，主 要目的：积极寻 找优惠政策（二） 照顾类优惠 停止使用的损坏房和危房，企业停产、撤销而 闲置不用的房产，大修停用半年以上的在大修期 间， 基建工地的临时性建筑，施工期间，免税；施 工单位将临建转让给基建单位的，应从接受次月 起纳税。 经营困难企业自用的房产 小微型（小型微型）纳税确有困难的企业自用 的房产 针对某种自然灾害而采取的临时性减免20五、征收管理（一）纳税义务发生时间21纳税行为纳税义务发生时间1、原有房产用于生产经营自生产经营之月起2、自建房产用于生产经营自建成之次月起3、委托代建房产用于生产经营自办理验收手续之日的次月起4、购置新建商品房自房屋交付使用之次月起5、购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手 续，房管局签发房产证之次月起 6、出租、出借房产自交付出租、出租房产之次月起7、房企自用、出租、出借本企业 建造的商品房自房屋使用或交付之次月起五、征收管理（二）纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省 、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按月 、季或半年征收。 （三）纳税地点（属地原则） 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一个地方 的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在 地的税务机关缴纳。22第一节 房产税的知识原理23房产税知识框架第二节 土地使用税的知识原理24房产税知识框架一、城镇土地使用税的概念和特点 （一）城镇土地使用税的概念 城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税 对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规 定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一 种财产税。 （1）开征范围：城市、县城、建制镇和工矿区。 （2）计税依据：实际占用的土地面积（平方米） (3) 计税方法：占用面积单位税额 (4) 纳税人：拥有土地使用权的单位和个人 (5) 性质：准财产税25（二）城镇土地使用税的特点现行城镇土地使用税具有以下特点:1、对占用土地的行为征税 根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和 个人对占用的土地只有使用权而无所有权，仅对占用土地 资源的行为课税，属于准财产税。2、征税范围有所限定 现行城镇土地使用税征税范围限定在城市、县城、建制 镇、工矿区，上述范围之外的土地不属于征税范围。3、实行差别幅度税额 为了促进合理、节约使用土地，城镇土地使用税实行差 额幅度税额，不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同 地段，也确定不同的税额。26二、征税范围、纳税人和税率（一）征税范围 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建 制镇和工矿区，不包括农村。具体征税范围，由 省、自治区、直辖市人民政府划定。 （二）纳税人 凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用 土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义 务人。由于现实生活中，使用土地的情况十分复 杂，税法根据用地者的不同情况，作了如下具体 规定：27 纳税人的具体规定，如下表：房产具体类型纳税人1、土地使用权权属清晰确定拥有土地使用权的单位和个人2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决实际使用人3、土地使用权共有的共有各方分别纳税28（三）单位税额（从量定额）城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土 地年税额规定如下自2007年1月1日起，大连市城镇 土地使用税税额标准调整为十个等级，各等级每平 方米年税额标准分别为：一等24元;二等18元；三等 12元；四等9元；五等7.5元；六等6元；七等4.5元 ；八等3.6元；九等3元;十等2.4元。 详见： 大政发200774号大连市城镇土地使用 税土地等级与税额标准对照表29三、计税依据和应纳税额的计算（一）计税依据（有证从证，无证从实） 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积 为计税计据，土地计量标准：平方米。30二、应纳税额的计算 城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占 用的土地面积和适用的单位税额计算，计算公式 如下： 年应纳税额=计税土地面积（平方米） 适用适 额。 【例22-3】 友谊商城坐落于大连中山广场，企业 土地使用证上记载占地面积为6000平方米，经确 定属于一级地段，另设两个分店，分别坐落于市 内三级地段，占地面积4000平方米，假设不存在 其他土地，计算该商城全年应缴纳的城镇土地使 用税税额。31（年单位税额：一等地段24元/平方米；三等地段 12元/平方米）本店应纳土地使用税=6000 24=144,00