海珍珠花园销售及资金回笼计划目录 一、销售及资金回笼计划 二、精装修房建议 三、目标客户找寻一、销售计划 1.总体时间计划 整个一期的销售工作分成4个阶段，共23个 月；时间跨度从2006年4月至2008年2月日 。 开盘时间定于2006年9月 理由:经过5个月的蓄水，在房产的黄金九月 开盘，制造出一个轰动的市场效应，给本 本项目一个良好的开头。第一阶段-引导期(蓄水期) 时间:2006年4月至8月 主要工作 1.完成现场人员培训; 2.市区销售中心对外公开,开始市区接待; 3.组织5.1黄金周房展看房活动； 4.进行市场试探，完善价格体系； 5.展示产品品质，提高市场认知度； 6.现场销售中心、样板段、样板房公开； 7.开展并完成内部认购。 第二阶段-强销期(开盘) 时间:2006年9月至2007年12月 主要工作 1.接待、逼定、签约、催款; 2.定期客户跟踪； 3.每周一次市场调研; 4.每周一次房地产相关知识培训。 第三阶段-持续期 时间:2007年12月至2008年2月 主要工作 1.加强剩余房源的消化; 2.老客户回访; 3.做交房前期准备工作。 第四阶段-收尾期 时间:2007年12月至2008年2月 主要工作 1.交房; 2.剩余房源销售; 3.催款； 4.做第二期销售工作的蓄水。 2.具体销售计划 总销售面积：95804.58平方米 公寓：83145.71平方米（701套） 联体别墅：12658.87平方米（56套） 共分四次推出。 第一次强销（06年9月至07年2月） 推出1、2号楼和5、6号楼房源。 共368套 二房226套，三房130套，复式12套。 销售面积：42385.35平方米。 理由：依靠1、2号楼的2房聚集人气，再搭 配一些5、6号楼的3房，满足不同客户的需 要。 第二次强销（ 07年3月至07年5月） 推出所有联体别墅。共56套 销售面积：12658.87平方米。 理由：利用第一次推案形成的市场效应， 继续推出联体别墅产品，进一步提升产品 及品牌形象。 第三次强销（07年5月至07年8月） 推出3号楼和7号楼房源。 共187套 二房62套、三房116套、复式6套、特殊面 积3套。 销售面积：23268.80平方米。 理由：在前两期推出后马上跟进推出小区 中心位置的3房。 第四次强销（07年9月至07年12月） 推出4号楼和8号楼房源。 共146套 二房54套、三房84套、复式6套、特殊面积 2套。 销售面积：17499.56平方米。 理由：将沿河的4号和8号作为精品保留房最 后推出。房源销售计划表销售周期第一期(6个月)第二期(3个月)第三期(4个月)第四期(4个月)小计 房源开放套 数368 56 187 146 757销售面积计划表销售周 期第一期(6 个月 )第二期(3 个月 )第三期(4 个月 )第四期(4 个月 )小计房源开 放面 积42385.35 12658.87 23260.80 17499.56 95804. 5 8 资金回笼计划 整个一期资金回笼分成4个阶段，共17个月 ；时间跨度从2006年9月至2008年2月日。 （详见下表）销售金额计划表资金回 笼周期第一期(7 个月)第二期(4 个月)第三期(6 个月)第四期(6 个月)备注：整个销售及资金计划在执行过程中 ，会根据项目的工程进度、市场情况的变 化而调整。三、精装修房建议做精装修房的八大理由八大理由： 提升项目品质的一个 途径 方便外区的主力客群 入住 弥补部分房型的不足 之处 项目另一个利润增长 空间 体现楼盘品质重要一 环 最容易打动客户的卖 点 现场销售最具杀伤力 道具 全国城郊项目成功法 宝精装修之重点： 设计风格:简洁、大方、实用 品质突显：地板、厨房、卫生间、大门 特别提示：公用门厅及电梯四、找寻目标客户基础型市场：九亭新镇区、久富经济开发区、高科技园 区、泗泾、闵行七宝等-防守反击，重点争夺成长型市场：松江老城、市区（特别是动迁区域）-不 是坐等，而是积极走出去争取开拓型市场：华燕会80万会员 针对基础型市场1、锁定开发区内部流动巴士，做宣传广告；2、锁定重要入口处设立大型广告牌；3、不定期深入内部派发宣传手册或者直邮；针对成长型市场在徐家汇设立接待中心，功能以形象展示、客户接待为主在徐家汇（途经七宝） 、中山公园设立固定看房班车针对开拓型市场进行短信、直邮等信息告知及开展活动沟通