买房人如何应对商品房质量纠纷对 于 如 何 真 正 提 高 我 国 住 宅 的 品 质 ， 接 受 记 者 采 访 的 专 家 均 表 示 ， 提 高 房 屋 品 质涉 及 主 体 太 多 ， 十 分 复 杂 。 有 专 家 建 议 将 监 理 行 业 独 立 ， 发 挥 更 大 的 作 用 ， 避 免 受开 发 商 制 约 ； 也 有 专 家 建 议 强 征 “建 筑 工 程 险 ”， 开 发 商 在 立 项 伊 始 ， 就 要 与 保险 公 司 签 订 投 保 意 向 书 ， 并 缴 纳 保 费 ， 将 不 正 视 工 程 质 量 缺 陷 的 开 发 商 挡 在 门 外 。还 有 专 家 认 为 ， 政 府 验 收 房 屋 必 须 严 格 把 关 。 但 是 如 上 专 家 又 都 不 否 认 ， 如 此 复 杂的 系 统 提 高 任 重 道 远 。 最 为 紧 迫 的 是 买 房 人 在 遭 遇 房 屋 质 量 问 题 时 ， 如 何 应 对 。验 房 专 家 支 招 ： 收 房 不 等 于 交 钥 匙北 京 志 远 房 屋 验 收 咨 询 工 作 室 法 人 崔 振 明 ： 目 前 很 多 买 房 人 对 收 房 的 概 念 理 解 很模 糊 。 收 房 实 际 上 并 不 等 于 交 钥 匙 ， 而 是 房 屋 所 有 权 的 交 接 。 涉 及 两 个 法 律 层 面 ：合 同 法 及 国 家 住 宅 质 量 规 范 要 求 。 很 多 买 房 人 在 收 房 流 程 中 犯 了 错 误 。 收 房 时 没 有仔 细 检 查 就 盲 目 在 收 房 通 知 书 上 签 字 ， 之 后 再 找 验 房 公 司 验 收 ， 已 经 无 济 于 事 ， 只要 签 了 字 就 给 了 开 发 商 推 脱 责 任 的 理 由 ， 这 是 目 前 房 产 纠 纷 产 生 的 一 个 重 要 原 因 。正 确 的 收 房 流 程 是 ： 首 先 仔 细 看 合 同 。 比 如 ， 北 京 某 高 档 楼 盘 的4、 5、 6、 7 号 楼 全 部 进 行 了 抵 押 ， 直 到 今 年 11 月 21 日 才 能 解 押 。 而 合 同 中 并 没有 明 示 项 目 尚 未 进 行 解 押 ， 而 是 表 述 为 银 行 已 解 除 抵 押 。 很 多 业 主 不 明 白 是 怎 么 回事 ， 便 忽 略 或 默 认 了 。其 次 ， 检 查 收 费 款 项 。 对 于 契 税 、 公 共 维 修 基 金 ， 业 主 完 全 可 以 自 己 到 指 定 的 地点 进 行 交 纳 。 但 是 很 多 楼 盘 的 合 同 中 ， 开 发 商 都 要 求 代 收 。 由 于 业 主 交 纳 这 些 费 用时 ， 开 发 商 给 的 是 收 据 ， 因 此 业 主 一 定 要 开 发 商 注 明 何 时 收 到 这 些 款 项 的 发 票 。 因为 ， 此 发 票 是 业 主 办 理 房 产 证 的 必 要 条 件 之 一 ， 一 旦 开 发 商 破 产 ， 业 主 在 办 理 房 产证 时 不 得 不 重 新 交 纳 。 并 且 业 主 在 此 后 转 让 房 屋 时 ， 购 房 5 年 后 出 售 的 普 通 住 宅免 征 交 易 税 ， 而 5 年 的 期 限 是 以 契 税 、 公 共 维 修 基 金 的 发 票 时 间 为 准 。 因 此 ， 契 税 、公 共 维 修 基 金 发 票 将 影 响 到 业 主 是 否 需 要 交 纳 个 人 所 得 税 。第 三 ， 签 字 。 一 般 开 发 商 都 要 求 业 主 在 验 房 前 便 签 字 ， 此 时 ， 业 主 一 定 要 看 仔 细看 清 那 些 条 款 可 以 签 字 ， 那 些 条 款 不 能 签 字 。 比 如 某 些 楼 盘 业 主 在 签 字 时 ， 合 同 的下 方 有 一 行 小 字 ： 业 主 已 认 同 该 房 屋 质 量 ， 放 弃 追 溯 开 发 商 的 责 任 。 这 样 的 条 款 业主 绝 对 不 能 签 字 ， 一 旦 业 主 盲 目 签 字 ， 维 权 将 成 为 空 谈 。第 四 ， 验 收 。第 五 ， 该 房 屋 质 量 问 题 的 解 决 。 在 验 房 中 所 发 现 的 房 屋 问 题 ， 一 定 要 用 相 机 或DV 拍 摄 以 保 留 证 据 ， 即 使 开 发 商 承 诺 立 即 维 修 ， 也 一 定 要 形 成 书 面 协 议 。律 师 答 疑 一 ： 新 房 遭 遇 质 量 问 题案 例 李 先 生 看 过 其 在 京 东 购 买 的 新 房 后 ， 发 现 房 屋 存 在 墙 体 开 裂 ， 墙 皮 脱 落 、屋 内 漏 水 等 问 题 ， 该 如 何 来 维 护 自 身 的 合 法 权 利 ？律 师 建 议 北 京 市 证 泰 律 师 事 务 所 房 地 产 律 师 葛 友 山 ： 李 先 生 可 以 依 据 住 宅 质 量 保 证 书 ， 在 保 修 期 内 ， 要 求 开 发 商 承 担 维 修 义 务 。 购 房 者 入 住 前 ， 除要 求 开 发 商 提 交 建 设 工 程 竣 工 验 收 备 案 表 和 测 绘 部 门 实 测 面 积 数 据 外 ，还 应 该 要 求 开 发 商 提 供 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 。 住 宅 质 量保 证 书 是 房 地 产 开 发 企 业 对 销 售 的 商 品 住 宅 承 担 质 量 责 任 的 法 律 文 件 ， 商 品 房 出售 后 ， 开 发 企 业 委 托 物 业 管 理 公 司 等 单 位 维 修 的 ， 应 在 住 宅 质 量 保 证 书 中明 示 所 委 托 的 单 位 。根 据 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解释 第 十 三 条 第 二 款 规 定 ： “交 付 使 用 的 房 屋 存 在 质 量 问 题 ， 在 保 修 期 内 ， 出 卖 人应 当 承 担 修 复 责 任 ； 出 卖 人 拒 绝 修 复 或 者 在 合 理 期 限 内 拖 延 修 复 的 ， 买 受 人 可 以 自行 或 者 委 托 他 人 修 复 。 修 复 费 用 及 修 复 期 间 造 成 的 其 他 损 失 由 出 卖 人 承 担 。 ”这 里 所 说 的 质 量 问 题 指 的 是 一 般 质 量 问 题 。 所 谓 一 般 质 量 问 题 ， 是 指 房 屋 地 基 基 础工 程 和 主 体 结 构 工 程 之 外 的 、 未 严 重 影 响 购 房 人 正 常 居 住 使 用 的 质 量 问 题 ， 包 括 屋顶 、 墙 壁 漏 水 、 渗 水 问 题 ， 室 内 地 坪 空 鼓 、 开 裂 等 等 。律 师 提 醒 由 于 部 分 开 发 商 在 向 购 房 者 提 供 住 宅 质 量 保 证 书 时 ， 为 了 减轻 其 保 修 的 义 务 ， 会 降 低 保 修 的 期 限 ， 一 旦 购 房 者 签 订 该 住 宅 质 量 保 证 书 后 ， 就 视 为 购 房 者 接 受 了 开 发 商 提 出 的 新 的 质 量 保 修 期 限 。 所 以 购 房 者 在 接 收 房 屋时 有 必 要 对 国 家 有 关 质 保 责 任 的 规 定 做 一 定 的 了 解 ， 将 住 宅 质 量 保 证 书 中注 明 的 保 修 期 限 与 国 家 规 定 的 期 限 进 行 对 照 。 如 住 宅 质 量 保 证 书 注 明 的 期 限比 国 家 相 关 规 定 短 的 ， 应 当 及 时 向 开 发 商 提 出 并 进 行 更 改 ， 以 维 护 购 房 者 的 权 益 ，避 免 购 房 后 发 生 不 必 要 的 纠 纷 。律 师 答 疑 二 ： 过 户 后 发 现 房 屋 质 量 问 题案 例 李 红 通 过 房 屋 中 介 看 中 了 亚 奥 一 处 高 档 二 手 房 ， 并 很 快 与 房 主 张 先 生 签订 了 购 房 合 同 ， 办 理 了 房 屋 过 户 手 续 。 但 就 在 她 入 住 装 修 时 却 发 现 卧 室 的 承 重 横 梁有 问 题 ， 李 红 就 此 事 找 到 李 先 生 ， 李 先 生 却 不 承 认 房 屋 横 梁 有 问 题 ， 并 认 为 该 房 已经 完 成 了 交 付 手 续 ， 应 当 由 李 红 来 修 复 ， 双 方 为 此 争 执 不 下 。律 师 建 议 北 京 市 证 泰 律 师 事 务 所 房 地 产 律 师 葛 友 山 ： 本 案 ， 房 屋 交 付 使 用 后 ，购 房 人 认 为 主 体 结 构 质 量 不 合 格 的 ， 可 以 依 照 有 关 规 定 委 托 工 程 质 量 检 测 机 构 重 新核 验 ， 确 属 主 体 结 构 质 量 不 合 格 的 ， 购 房 人 有 权 退 房 ， 给 购 房 人 造 成 损 失 的 ， 出 卖人 应 当 依 法 承 担 赔 偿 责 任 。如 果 该 房 屋 横 梁 只 是 一 般 问 题 ， 不 影 响 房 屋 居 住 与 安 全 ， 首 先 要 确 定 是 否 属 于 保修 范 围 。 如 属 于 保 修 范 围 ， 购 房 人 可 直 接 向 开 发 商 主 张 保 修 ， 卖 主 有 配 合 的 义 务 。如 房 屋 质 量 问 题 不 属 于 保 修 范 围 且 存 在 于 房 屋 买 卖 前 ， 则 原 房 主 属 于 责 任 方 ， 应 承担 维 修 义 务 。 根 据 合 同 法 第 一 百 五 十 五 条 “出 卖 人 交 付 的 标 的 物 不 符 合 质 量要 求 的 ， 买 受 人 可 以 依 照 本 法 第 一 百 一 十 一 条 的 规 定 要 求 承 担 违 约 责 任 ”的 规定 ， 李 红 有 权 追 究 张 先 生 的 违 约 责 任 ， 张 先 生 应 当 承 担 维 修 该 房 屋 横 梁 的 义 务 。如 果 张 先 生 拒 绝 进 行 修 复 ， 李 红 也 可 请 人 自 行 修 复 ， 然 后 要 求 李 先 生 承 担 相 应 的经 济 损 失 。律师提醒购房人须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。商品房质量纠纷的法律对策商品房质量纠纷的法律对策商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错，后果将不堪设想。相关案例：宋先生在一年前在某小区认购了一套商品房，在开发商如期交房之后，宋先生委托装修公司在对自己新房进行装修的过程中，发现主卧室顶部墙角有一小段不起眼的裂缝，同样，在紧贴着主卧室隔壁的卫生间顶部也有一小段裂缝，三个月后，楼上住户在装修使用卫生间的时候，宋先生的发现新装修的卫生间顶部裂缝有明显受潮现象，并且裂缝存在长度增加的趋势，宋先生认为自己房子质量有严重问题，要求开发商给个说法。律师点评：在此案例中，开发商应针对商品房质量问题的严重性分情况承担保修或退房以及赔偿损失的责任。一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了城市房地产开发企业经营管理条例和商品住宅