中国温州市场调研市场调研报告报告CHINAWENZHOU 2APPENDIX (附录)选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场鹿城 区瓯海 区龙湾 区温州 三大板块3世贸中心大厦基本信息温州市地标性建筑，最大烂尾写字楼项目物业类别商业、写字楼、酒店物业地址解放南路荷花路口总占地面积13141总建筑面积76471容积率5.72绿化率16.9%层数72层（地上68层，地下4层）层高323米分户面积25、156、440整层面积1500-2700总套数298套（可售233套）开盘均价约10000元/开盘时间2002年销售率售罄车位数地下2层，约2000个14世贸中心大厦租售情况68F67F52F9F1F休闲会所（自持）酒店（自持）写字楼（销售）银泰百货（招商）2002年（开盘）2013年售价（元）1000033000租金（元/）120-150面积（）25、156、440 项目于2002年开盘，至今仍未交楼 项目由多重业态组成，-1-8层：购物中心，9-51层：写字楼，52-66层：酒店，67-68层：会所 项目开盘时间较早，二手价格有所上涨，但涨幅不大，据中介处了解有价无市 项目以中小面积为主打，较受市场欢迎1写字楼已售罄，暂未交楼，9层以下为银泰百货5世贸中心大厦烂尾原因项目违建引十年纠纷，温州富豪集体维权正负零 销售2002年2007年2008年2012年违建 罚款变相 加价业主 上诉拆除 违建2013年 仍未验收经规划部门实测世贸大厦的面积，要比曾经规划许可的面积超出21035.27，予以罚款正负零即进行销售，购房意向书内容含糊强制要求客户缴纳2980元/精装款，未遂，后要求客户缴纳1475元/设备费与开发商谈判未果，业主举行维权大会，向鹿城区人民法院提起诉讼2011年挡住南出口的马鞍池10号楼被拆除，2012年部分违建强制拆除16物业类别写字楼、商业、星级酒店、住宅地址温州市锦绣路与飞霞南路交汇处总结构1栋写字楼+五星级酒店、1栋裙楼商业、1栋住宅。楼层面积写字楼：1944层数写字楼：52层； 住宅：46层；商业：5层层高写字楼：4.15m，入户大堂挑11m开盘时间2011年12月目前均价写字楼：3万/；住宅：4万/；商业：3万/返租写字楼跟商业含5年返租，按照7%回报率。户型面积写字楼：80-300；住宅：586电梯写字楼12部；酒店3部产权写字楼40年；住宅70年车位1200个鹿城中心区，综合性地标物业写字楼主塔楼共52层，其中33层以下为5A甲级写字楼，34层以上为威斯汀超五星涉外酒店；住宅为360度全景大公馆，一层一户，共有44套，每套面积约586平方米；商业为一栋5层的裙楼，面积区间较大，部分商铺可上下层打通，商业统一招商，统一运营。置信广场基本概况住宅写字楼商业27置信广场产品信息及销售情况360观景大宅与甲级写字楼去化较差；裙楼商业基本售罄。物业类型开盘时间户型总套数销售率商业2012.12.2911-17842696%写字楼2011.12.2980-30043634%住宅2011.12.265864611% 住宅于2011年12月底开盘，均价约4万元/，可享85折优惠，总成交5套，销售率仅11%，接近滞销状态； 写字楼2011年12月底开盘，均价约3.5万元/，在接近2年的销售周期中，仅去化150套，目前销售率34%，销售缓慢； 商业2012年年底开盘，价格在3万元/平米左右，户型面积较小，最小10几平米；开发商统一招商经营，以7%的回报率返租5年；预计2014年下半年开业，将会引进沃尔玛。目前销售率96%，快速去化。住在户型图写字楼平面图28华盟广场基本信息纯写字楼项目，温州行政中心区第一高楼物业类别写字楼总占地面积7408总建筑面积83900楼层面积1500层数45F开盘时间2004-09-01交房日期2008-08-30现价17000-20000元/现平均租金50-65元/月 实用率65%物业管理费5.0元/月物业公司香港戴德梁行物业管理有限公司户型面积106-217产权50年车位3503华盟商务广场，高168米，45层，纯商务写字楼项目，是温州行政中心区第一高楼。91-6层7-40层41-45层商业、餐饮、娱乐综合区商务办公区设备用房，四周为中空的云顶会所整体分为商业、商务、会所三部分组成华盟广场业态规划310鹿城中心区边缘地带，近温州火车站，周边多住宅小区，整体商务氛围一般华盟广场周边概况311温州市开发较早的写字楼，配套及商务氛围一般，但目前企业入驻率较高租售分析客户分析周边配套项目区位开盘日期：2004-09-01交房日期：2008-08-30二手价格：17000-20000元/租金区间：50-65元/月入住率：75%企业规模：以小型企业为主企业类型：以服装等商贸企业和金融机构为主目前租售方式：租售均有区位：位于鹿城区，属于老城区，靠近火车站附近，整体商务氛围一般位置：地处温州商务金融大街车站大道与温州主干道温州大道交汇处中小学：火车站小学综合商场：火车站、站前商贸城医院：红十字门诊银行：农行、建行华盟广场项目现状312深蓝国际基本信息行政区中心位置，集商业、办公为一体，现未有商业营业和企业入驻4物业类别普通住宅，写字楼物业地址惠民路与锦江路交叉口总占地面积15780总建筑面积41040总结构商业1311.98、餐饮5312（含配电间、 消控室、弱电房）、办公20617.34层数18层开盘均价26000元/开盘时间2013年2月8日产权住宅70年停车位41013部分房源可售，商业基本售罄，办公部分滞销，未有销售业绩商业部分序号室号面积单价方式1101242.8127000联体102117.76270003012754.4822000小计3115.05 2103130.6533000- 4105293.8230000- 52012759.5322000-办公部分序号室号面积单价方式660130426000联体6021382580060329026000 760420124900联体6051392440060623525500 870130527000联体7021382620070329026400 970420125300联体7051392480070629525900大部分房源做定向销售或固定资产，办公用房12套定向销售给温州市工业投资集团有限公司；65套作为本公司国定资产，不予销售。 商业201室面积大，目前正在与酒店洽谈。办公部分可售房源均为联体销售，面积较大，销售难度高，目前暂未有销售业绩。红色字体为未售出单位深蓝国际销售情况414鹿城广场基本信息温州首个高端都市综合体，浙江第一高楼总结构：购物中心约9万、五星级酒店约6万、办公约8.8万、住宅约22万。其中酒店高度为350米，沿江住宅最高高度155米。项目 整体物业类别住宅、商业、写字楼、星级酒店物业地址温州市江滨西路与车站大道交汇处总占地面积136807总建筑面积458000容积率3.35绿化率49%产权住宅用地70年，商业用地40年住宅户型面积300-850；总户数482户开盘均价42362元/（带精装）开盘时间一期2008年8月1日销售率售罄底商主力面积67-411套数39套开盘均价55000元/开盘时间2010年9月10日销售率售罄（空置率高）凯 悦 酒 店五 星 级 写 字 楼一期4-5#二期1-3#购物中心（招商 ）写字楼及购物中心至今仍未动工建设515鹿城广场价格走势投资客撤离，项目空置率高，价格获腰斩2013（40000元/）2010（78000元/）2009（48000元/）2008（30000元/）仅4套，转现售二手最高达10万/二期开盘价格微涨一期开盘掉价约50%，仍无市场并存在较大溢价空间赶超一线城市房价，房产泡沫严重房价逐渐回归理性，但市场无购房热度5投资客炒作，项目房价开始小幅上扬一期开盘价格略高于市场16温州客户的特点：攀比、跟风、精于计算围挡广告样板房产品发布会 圈层效应明显，出于分担风险，喜欢抱团做事，听从领导者的意见； 精于计算投资回报，会慎重考虑投资回报及机会成本； 购房注重风水，对某些数字非常忌讳； 做事谨慎，善于谈判，习惯把购房谈判作为商业谈判； 虚荣心及攀比心理强，讲求排场，好面子。客 群 特 征鹿城广场客群特征517橡树湾家园基本信息知名开放商品牌，住宅区聚集，生活配套较成熟6物业类别住宅、公寓、豪华住宅总占地面积16001总建筑面积27222开盘时间2011-10-12交房日期2013-06-30现价41000元/绿化率30%容积率2.29物业公司温州市中梁物业管理有限公司户型面积100-20018品牌和户型的影响，楼盘价格稳定，销售走量较乐观 楼盘主打90以下刚需产品，总体销售情况较好，刚需产品走量较好，大户型改善型住宅市场销售难度大。项目目前楼体已建成，处于尾盘阶段。 温州房地产市场总体呈下降趋势，橡树湾家园开盘至今始终持续在41000元/的均价，价格较稳定，周边楼盘的价格略有浮动。橡树湾家园销售情况6历史价格走势项目开盘时间均价主力户型销售率一期2011-10-1241000元/60.51、81.69、88.03、164.85、192.0683%二期2012-8-841000元/88.77、73.19、165.87、61.79 88%19选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场鹿城 区瓯海 区龙湾 区温州 三大板块APPENDIX (附录)20亿象广场基本信息靠近瓯海新区政府，周边多住宅区，属政府新规划开放区域1物业类别商铺物业地址瓯海新区府后面，古岸路靠近娄东大街总占地面积15114总建筑面积22678总结构地下一层4000大型超市，一层“国际街区”旗舰联盟，二层“精致生活”时尚购物，三层“闲情逸致”，规划餐饮娱乐层数3层开盘均价一层：37000-50000元/二层：16000-23000元/三层：12000-13000元/开盘时间2013年9月4日产权住宅50年21销售火爆，目前接近尾盘扫尾阶段亿象广场销售情况1 亿橡广场共推出353套商铺，目前已基本售罄，总体销售率达96%，仅剩余1层6套、2层8套商铺未售。开盘时间总套数已售未售均价主力户型销售率2012-9-435333914一层：37000-50000元/二层：16000-23000元/三层：12000-13000元/40-5096%2222温州站南商贸城基本信息SOHO商务楼典型案例，定位为“淘宝基地”2物业类别SOHO、商业物业地址位居新火车南站斜对面（宁波路与中汇路交汇处）总占地面积60亩总建筑面积18万总结构5层商业广场（6万方）、2层地下室和3幢商务中心。商铺、商务楼及精装SOHO相结合的开发模式层数24层总户数2851套商铺，770套写字楼开盘均价商业（1-4万），SOHO（一万左右）开盘时间2012年12月销售率暂停销售，招商中车位2000个温州站南商贸城由5层商业广场、2层地下室和3幢商务楼构成。配备约80部高端电梯及跨五层的直达扶梯，意在打造为“集批发、零售、展示、交易、餐饮、金融服务、物流配送、商务办公及居住于一体”商业综合体。裙楼商业3栋SOHO写字楼23靠近高铁站，政府新开发区域，区域内地块尚未开发，周边配套欠缺交通商业其他高铁站工业路和宁波路交叉口无无温州站南商贸