旅游地产研究报告旅游地产旅游地产定义旅游地产定义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅类商业类地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。 旅游地产旅游与地产的关系旅游与地产的关系n以房地产开发为主的旅游地产项目，盈利点更多的依赖于地产的销售，但旅游资源的深层次挖掘却成为旅游地产最大的价值增长点，这也是其根本区别于其它房地产开发的地方 。项目策划中先有旅游，后有房地产n由于旅游项目投资大，在项目启动阶段需要沉淀大笔资金用于环境改造、资源开发等；回收期长，短期内无法获得巨大收益，对于投资开发企业的资金实力、综合运作能力要求高。地产为旅游输血，适当开发地产，长短期利益相结合，先保本后盈利。旅游与地产的关系n对于依托一定自然资源的旅游地产项目，需要坚守保护性开发的原则，只能借用资源、借势资源，而不能进行掠夺和破坏，这是旅游地产开发成功的基础。旅游与地产的关系旅游地产旅游地产发展历程旅游地产发展历程地中海的贵族消费阶段 地中海流域有史以来就处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊则是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文Mare Mediterraneum直译就是“中央国之海”。旅游地产发展历程地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。 地中海的贵族消费阶段 旅游地产发展历程分时度假的大力发展 分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。 旅游地产发展历程海南旅游地产的起伏发展 一、海南旅游地产在全国占有重要地位 二、上世纪旅游地产泡沫 三、博螯带动旅游地产的发展 四、海南旅游地产全线飘红。 旅游地产发展历程旅游地产的全国开发热 一、旅游地产开发热的原因（1）、居民收入增加产生巨大的休闲度假需求 。（2）、中国城镇化比率的快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。（3）、房地产资产在近几年的急剧升值 （4）、投资性需求形成的巨大的市场 。二、旅游地产开发热的表现（1）、空间的广泛性 （2）、投资主体的全民性 旅游地产旅游地产发展现状旅游地产发展现状资本进入来源的多元化一、房地产企业的大规模进入（1）、全国性地产巨头的介入 。（2）、区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入二、旅游景区经营者的进入三、旅游关联企业的进入四、其它资金的进入旅游地产发展现状产品线不断延伸 一、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。 二、产权式酒店星火燎原 三、特色小镇 四、超级复合大型旅游地产 五、特色旅游房地产正从理论走向实践。 旅游地产发展现状营销手段的不断推新一、策划先行、广告开路二、聚焦中国中心城市三、全国性市场四、价格呈阶梯式分布五、品牌越来越引起重视 旅游地产存在的问题一、泡沫问题 二、跑马圈地三、项庄舞剑 四、群雄混战五、枯井无源旅游地产成功的先决条件 （一）、首先是项目应该具有天生的资质，也就是基地的自然环境，地理条件要好，这样才能构成旅游地产的基础；（二）、第二是要有良好的题材，有一定的历史文化，有一定的地方文化，或者叫做有一定的故事的基础，旅游活动、度假活动就可以依据这样的故事展开；（三）、第三是要有完善的规划，因为旅游地产是长期经营的过程，所以在这之前要结合投资的情况，作出系统性的规划；（四）、第四要有持续的投资，涉及到不断地经营，不断地投资形成相辅相成的发展。如三亚不断开发新的海湾；（五）、第五是要建立一个完备的经营网络，形成系统化、网络型的管理体系，并与国际国内的旅游度假网络对接。旅游地产产品分类（一）产权式酒店、别墅 （二）高档复合型社区 （三）时权酒店（四）养老公寓 （五）独立产权客栈 （六）升级农家乐（七）主题式小镇 （八）体验式住宿设施 （九）旅游新区（十）主题式商业中心 （十一）旅游商业中心 （十二）高端度假酒店或别墅（十三）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村旅游地产的定义n第一类：n旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见 。旅游景点地产主题公园分类品牌主题公园：如迪斯尼乐园、香港海洋公园、深圳欢乐谷、深圳世界之窗； 区域特色主题公园：航天主题公园：海南文昌市将建设新航天发射场，以此为主题的游园项目；航母主题公园：天津滨海以“基辅号”航空母舰为独特旅游资源的大型军事主题公 园；横店影视城：古装电影、电视剧拍摄基地。旅游景点地产国内景点地产的发展趋势旅游景点地产盈利模式经营增长盈利模式经营增长盈利模式的核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公园采取传统的门票为主要收入，在旅游乐项目不断的更新的提升的基础上，实施更人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和旅客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模式。 旅游景点地产盈利模式物业增值盈利模式中国主题公园的物业增值盈利模式，主要是指地段增值。主题公园由于占地面积较大，不可能处于城市的核心区域或是中央商务区，而是在具有很强增值的新区或近郊。主要公园通过科学的考察的市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是是温区的方式实现主题公园物业的增值盈利。旅游景点地产盈利模式品牌延伸盈利模式品牌延伸盈利模式是主题公园长期盈利的最佳模式。主题公园品牌的发展与延伸可分为三个阶段;1、品牌塑造阶段2、品牌扩张阶段3、品牌维护阶段旅游景点地产盈利模式客源共享盈利模式客源共享盈利模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，形成客源的共享。发展中国特色的旅游景点地产（一）、我国有着五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各种历史传统、地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植物观赏，可谓主题丰富。（二）、把我国的传统文化同现代旅游相结合，同主题公园相结合。通过主题公园这一大众化的休闲方式来作为我国传统文化与现代文化的载体，通过这个载体来体现社会的内涵和文明的进步，使旅游与文化都得到就有的发展与发扬。（三）、充分运用我国丰富的文化资源作为依托来加快我国主题公园的以展，这是主题公园发展的契机与转折，也是我国主题公园发展的一大优势。旅游景点地产发展趋势保持健康、稳定、快速的发展（一）、大力发展衍生品经济，引导消费，剌激消费（二）、以旅游带动地产，“周边地产比旅游更赚钱”（三）、建立连锁效应，整合一切要整合的资源，扩大经济效应（四）建立自身品牌，确保自身的可持续发展旅游景点地产发展趋势旅游地产案例分析广州长隆集团是一家集旅游景点、 酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型 企业集团，是全国首批，广州唯一 ，国家级 AAAAA 景区。地处南广 州中心腹地，东连华南快速干线， 西接 105 国道，北临珠江。根据广 州市的南拓发展战略，未来长隆版 块将成为广州市的中心区域。 2006 年通车的星光快速干线贯穿集团版 图； 2006 年底开通的地铁三号线经 过长隆集团，该地铁站被命名为汉 溪长隆站； 2009 年投入运营的亚洲 最大的火车站 广州火车站距长隆 不到 5 公里。所有的交通配套都预 示着长隆经济版块将成为新广州市 中心最繁华热闹的都市旅游版块。长隆集团简介案例分析长隆旅游区主要 包括长隆欢乐世 界、长隆水上乐 园、长隆国际大 马戏、香江野生 动物世界、广州 鳄鱼公园、长隆 高尔夫练习中心 6个旅游景区 长隆集团简介案例分析案例分析案例分析长隆欢乐世界地处广州 番禺迎宾路，东连华南 快速干线，西接105国道 ，即将建成通车的星光 快速干线紧靠游乐园， 2006年建成的地铁3号线 直接连接长隆欢乐世界 ，多路公交车可从广州 市区直达，交通十分便 利。项目区位项目概况长隆欢乐世界由国际知名的 主题公园设计机构加拿 大Forrec公司规划设计。与 许多国内主题游乐园不同的 是，长隆欢乐世界采用了欧 陆风格设计，开创了国内欧 陆式游乐园模式之先河。国 内游乐园大多重主题包装轻 游乐设备，而长隆欢乐世界 重游乐设备和自然生态环境 。长隆欢乐世界采用国际一 流的游乐设备，科技含量非 常高，结合长隆版块原有自 然、生态特色，让游客在优 美的自然生态环境中体验刺 激、享受愉悦，放松身心。案例分析长隆欢乐世界是长隆集团巨 资打造的新一代顶级游乐园 ，首期占地面积1000多亩， 游乐设施近70套，是目前国 内设备最先进、科技含量最 高、游乐设备最多的游乐园 ，日接待游客能力达5万人 。 项目概况案例分析长隆欢乐世界园区内餐饮购物等配套服务一应俱全。 园内设有古堡餐厅、椰林餐厅、夏威夷餐厅、哈比餐 厅4家中西风味的大型主题特色餐厅，为广大游客提 供了多彩的世界级游玩体验，是真正适合每一个人游 玩的欢乐天堂！ 项目配套旅游地产的定义n第二类：旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。 旅游商业地产开发模式古街区 特色餐饮街区 特色服务街区民俗民族风情街区 特色商业街区 综合商业休闲园区上海新天地、北京王井府、南京夫子庙、杭州西湖、成都的锦里等都是国内比较成功的旅游商业街区上海新天地案例分析旅游商业地产案例分析上海新天地是一个展现上海历史 文化风貌的都市旅游景点，它是 以上海独特的石库门建筑旧区为 基础改造成的集餐饮、商业、娱 乐、文化的休闲步行街。以中西 融合、新旧结合为基调，将上海 传统的石库门里弄与充满现代感 的新建筑融为一体。它是领略上 海历史文化和现代生活形态的最 佳场所。上海新天地就是由石库 门建筑与现代建筑组成的时尚休 闲步行街。是一个具上海历史文 化风貌的都市旅游景点。 项目简介案例分析上海新天地坐落在市中心 ，淮海中路南侧、黄陂南 路和马当路之间，毗邻黄 陂南路地铁站和南北、东 西高架路的交汇点。上海 市卢湾区太仓路181弄，轨 道交通1号线（黄陂南路站 ）地理位置案例分析新天地分为南里和北里两个部分，南面以 现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部 地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话 ，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积 达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心 ，于二零零二年中正式开幕，这座充满现 代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色 的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外 ，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时 尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模 的一站式健身中心，为本地和外地的消费 者及游人提供了一个多元化和具品味的休 闲娱乐热点。北里由多幢石库门 规划布局案例分析那里的时尚精品店紧追国际流行色， 不逊半步，中华文化商场出售的是艺 人工匠们独创的居家用品、工艺品和 旅游纪念品，完全是地道的中国味。 露天广场上丰富多彩的文化表演让旅 客有许多的参与。石库门博物馆通过 对一幢楼的重新布置、家具摆设，原 汁原味地再现20