本报告是严格保密的。项目整体发展构思 整体开发节奏的把控 整体规划的构思 项目资金平衡运作1本报告是严格保密的。本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件， 现金流的关键节点是第一阶段为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了20062008年的项目财务 经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：资金入口：u公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动）u自有资金：2亿u银行贷款：预计约1亿u预售回款u其他股权或者非股权融资资金出口：u土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房 屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元u市政道路建设费用：约1亿u还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成） u项目房屋建设与报建费用已确定的未确定的可机动的不可机动的2本报告是严格保密的。项目现金流平衡计算2007年资金压力大 ，资金缺口约1亿5111 511110222 二阶段销售收入34143414 6829 5122 5122 10243 一阶段销售收入11999 11328 10254 1787 764 1451 1099 1284 820 400 650 累计资金盈余671 1075 8467 1023 -687 351 -185 465 420 -250 650 项目资金平衡情况70002000其他融资600030001000银行贷款支付4000500011000自有资金支付671 1075 8467 1023 -687 -6649 -8185 -2535 -4580 -5250 -10350 700700 财务费用286 286 572 191 191 382 287 287 574 销售税金229200100150219300200300859500 营销推广1721501005015816012012025750 不可预见费10010083100175100100150183100100 管理费1768500300500 室外环境334130005001005001935250030002941500 建安费用13220030060090100100100510300100 市政代收费180100100500200300150 前期工程费10003000300030002000 回迁建设费7000700010000 补偿费70003000 道路建设4440 4036 1755 2391 4101 13477 13307 7657 14824 5250 10350 现金支出51115111 1022234143414 6829 5122 5122 10243 00现金收入4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q2008年2007年2006年结论： 2007年资金压力大， 特别在年中两个季度 项目资金缺口约为1亿 在弥补2007年的资金 缺口以后，基本上从 2008年初现金流开始平 衡注： 粉红色现金流入数据 预测的销售收入 粉红色现金流出数据 范围内可机动的支 出 销售收入发生时点为 房屋的销售时间 工程建设款支付与工 程进度一致3本报告是严格保密的。对项目资金运作建议如何以3亿资金启动 项目并且平衡项目资金以补足资金缺口，在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付 方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方 式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下： 控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间； 考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包； 如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力 在现金流出方面 保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款； 尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间 在现金流入方面4本报告是严格保密的。调整后的资金平衡方案3亿资金运作本项 目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款06年07年08年 2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q 现现金流入10243 5122 8536 10243 3414 10222 5111 5111 5111 一阶阶段销销售收入10243 5122 8536 10243 3414 二阶阶段销销售收入10222 5111 5111 5111 现现金流出10350 5100 13341 5857 11848 12188 3651 2772 1469 4036 4440 道路建设设30007000补偿费补偿费1000070007000回迁建设费设费1400210021002100700前期工程费费150300200500100100180市政代收费费10030051010010010090600300200132建安费费用350 2059 2100 1750 1355 350 10050030003341室外环环境5003005001768管理费费10010018315010010017510083100100不可预见费预见费5025712012016015850100150172营销营销 推广500859300200300219150100200229销销售税金574 287 478 574 191 572 286 286 286 财务费财务费 用700700 当期现现金流量-10350 -5100 -3098 -735 -3312 -1945 -237 7450 3642 1075 671 自有资资金支付1100060003000 银银行贷贷款支付300040003000 工程费费用延期支付-2000-2000-2000-1013 项项目资资金平衡情况650 900 2902 -735 688 1055 -237 5450 1642 -925 -342 累计资计资 金盈余650 1550 4452 3717 4405 5460 5223 10672 12314 11389 11047 5本报告是严格保密的。项目启动期开发成本估算和盈利分析税前 利润率超过22%，相对较为理想单位成本/售价总量（平方米）合计（万）开发发成本1930.413350025771土地成本676.9 1335008800前期工程费用50130000650市政代征费用1001300001300建安成本84913350011335叠加别墅9006000540退台洋房850200001700花园洋房7501040007800商业10002000200会所25001500375地下车库9008000720室外工程以及环境131.8 室外道路、照明、社区园林1760管理费33.8 按建安费用的3%计算451不可预见费58 按照以上2-6项的5%计算775财务费 用52.4 利率按照6%计算700 销销售收入34144叠加别墅320060001920退台洋房2800200005600花园洋房240010400024960商业40002000800地下车库18008000（60%的销售率）864 推广费用按销售收入的2%计算683 销售税费按销售收入5.6%计算1912 税前利润5778万元 税前利润率22.42%6