凉都国际大厦营销提案提案机构：智联地产顾问机构 提案时间：2016年3月5日凉都国际大厦项目营销提案智联期待与六盘水再续辉煌智联地产顾问机构，运营及代理的楼盘几乎是六盘水的骄傲，也是六盘水一个时代的精神符号:泰瑞国际 德维国际 唐人街 城中湾畔 世纪佳苑 世纪雅苑 塞纳广场。智联的价值在于输出价值，为业主方提供专业、有思考的、并经过打磨、 可操作的策略。智联地产运营“好房购”全民营销O2O电商平台，就是插上了互联网+的翅膀，在于更好的为开发商服务，确保创造更好的业绩。凉都国际大厦项目营销提案目录一、六盘水房地产市场分析 二、项目本体分析 三、项目定位思考 四、营销思路及节点铺排 五、广告语表现及媒体投放 六、好房购电商平台导入策略凉都国际大厦项目营销提案一、六盘水房地产市场分析1、城市概况 2、市场板块及综合表现 3、项目主要竞品及代表区域分析凉都国际大厦项目营销提案城市总体概况GDP总量第四人均GDP排名第二比较富裕凉都国际大厦项目营销提案城市总体概况六六高速、杭瑞高速开通，标志六盘水高速时 代到来，随着六盘水至威宁、至赫章高速公路 开工，安顺至六盘水城际快铁开通，六盘水将 迎来巨大的历史发展机遇期。六盘水机场建设通航及杭瑞高速六盘水段的通车，对六盘水市 交通建设具有积极的意义，标志着六盘水交通建设进入快速增 长阶段。凉都国际大厦项目营销提案板块市场研究凉都国际大厦项目营销提案8板块市场综合表现8根据调研，截止2015年底，六盘水全市在售住宅项目约33个，其中凤凰新区新市政 府附近就有10个左右项目。销售价格集中在3400-4500元/平米，以高层和小高层产 品为主，别墅物业稀缺。整体供货量约1550余万方。项目位于钟山区人民路与水西路交汇西 北侧，其竞品主要为周边楼盘。凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析项目地处钟山片区核心位置，竞品在售项目12个，销售均价3500-4000元/ 。钟山片区钟山大道沿线板块概况：凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析11占地面积33万建筑面积100万容积率3.5绿化率38% 建筑类型板楼、小高层、高层 现行均价从08年1400上涨至2014年高位4200 元/ ,2015年实际房价至3500以下 。物业费1.20元/ 开发商六盘水恒远房地产开发有限公司物业管理公司六盘水都来佳源物管 建筑设计单位广东建筑艺术设计院有限公司 项目主题卓越恒远，人文帝都内部配套大润发超市，横店电影城项目简介恒远帝都新城是恒远房地产开发有限 公司集15年的开发经验倾力打造。该 项目位于钟山大道与钢城大道交汇处 ，地势平坦，占地约500余亩，总建 面积近100万平方米，容积率为254, 绿化率达36%。 1、项目共规划住宅2万户、共3280个停车位（机械车位）；住宅产 品为高层。 2、项目当期推出号69号楼，单体2梯6户，面积区间80130 ，标准层高3米。 恒远帝都新城3期凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析六盘水恒远帝都新城3期项目优劣分析优势： 1、与大润发生活超市无缝对接，生活便利 2、项目延续帝都品牌，省去形象导入环节劣势： 1、销售人员对自身项目不熟悉，基础经济技术指标未牢记 2、3000余户仅有1900多个停车位，车位配比严重不足 总结:项目延续帝都新城品牌，不用推广已有一定知名度，其最大的优势是楼栋是现房，与大润 发生活超市无缝对接，横店影城进驻，对客户吸引力巨大。区域内已有固定人流，不用炒作 已繁华，现在属于2期尾盘剩余产品销售。凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析13汇金。国际广场-第五代都市生活住区凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析汇金。国际广场-第五代都市生活住区优势： 1、临近市一中、市一小 2、毗邻大润发超市 3、与本项目共享水钢医院、市体育馆、夜郎文化广场等配套 4、住宅和写字楼皆配新风系统且免费安装 5、引进国际“无负压供水”，24小时热水供应 劣势： 1、销售节奏慢 2、项目媒体通路较少总结：该项目紧靠大润发商圈，项目主打写字楼，是现今六盘水唯一提供新风系统、24小时热 水供应的楼盘项目优劣分析：凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析15尾盘销售永丰国际大厦尾盘销售该项目现阶段处于尾盘销售，均价4400元/ 。凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析钢城花园目前处于二期销售阶段，均价3800元/。凉都国际大厦项目营销提案主要竞品楼盘分析项目优劣分析：优势： 1、红星美凯龙入驻 2、项目周围地块平整 3、设有钢城花园公交站台，交通便利、项目识别度高 4、一期入住率较高，有一定口碑 5、周边拥有水钢医院、市体育馆、夜郎文化广场等地标性建筑 劣势： 1、无优质教育配套 2、一期小区有脏、乱、差现象 3、无亮点景观 4、车位不足 5、无论从小区规划、产品外立面、户型布局还是包装推广，都显示出小区整体品位不高， 项目未建立良好品牌形象。 6、园林谈不上风格，就是一般意义上的栽植草木 总结：该项目也是最早进入六盘水的超级大盘之一，共5100余套住宅，目前该项目1期已售罄，处于二期销售 阶段，钢城花园的年均销售也可达800套左右，主要在于水钢厂的团购以及低价格，再一个是有效的错开 市场竞争激烈的产品打造适销对路的产品。该项目与帝都新城同处于钟山区边沿部分，然后却有2个超级 大盘盘踞在此，无疑也是看到未来该地段的价值所在，2个超级大盘的带动，商业的入驻以及配套的完 善、形成，成就该区域未来的价值。钢城花园1，钟山区作为六盘水主城区，其组成部分多为成熟小区，但相对新楼盘来说 ，人民路，钟山大道一段旧小区已陈旧，城市开拓已走向新时代。2，钟山区除成熟小区外，多以小体量单栋或几栋新楼盘为主，其销售时间段 基本2年时间售罄收尾，量小快节奏已成为该区的楼市节奏。3，因该区楼盘多以“短小快”节奏进行销售，所以除了依托老城大区域各类 配套外，这些楼盘均不能给业主提供该小区域能享受到的配套。4，城市进程逐步转型，加快城市转型。老城的“固定型”已不能给人们带来 新的居住环境及质量，然而老城人又不愿意去新开发区居住。城市总是不断 在向外拓发展的，所以这里，钟山区域，需要一个新的中心，新的环境，来 铸就城市的发展。小结：看完钟山区沿线板块的代表项目，让我们来看看凤凰新区的项目情况。其他片区距离项目较远，位置较偏，对本案参考价值不大，不在一一赘述。小高层、高层均 价4700。现约 4200即可购买高层均价4200高层均价4780 反本销售实际均 价约3600高层均价4000高层均价3700凤凰新区高层均价4300凤凰新区产品同质化严重 板块放量大，竞争剧烈项目名称总建筑面 积（万平 方米）本期推出面 积（万平方 米）本期推出 货量（套 ）规划产品户型产品周边配 套天人世纪城455.8540高层改善型户型成熟派华新都50171167高层改善型户型成熟嘉和逸园6015627高层刚需加投资欠缺德远未来之城475400高层改善型户型成熟天波蘭庭106613高层刚需加投资欠缺人和园158.1659花园洋房 、高层、 商业步行 街改善型户型成熟时代蝴蝶湾433282高层改善型户型成熟累计27059.94288规划相同产品同质化 凤凰新区板块为六盘水最活跃、竞争最激烈板块，其产品规划相同，产品同质化严重，未来供货量4288套 ，面积59.9万平方米（不含美的地产50万、凉都印象城18万、时代城市综合体潜在放量），市场竞争剧烈 。凤凰新区产品同质化严重，近期放量约60万方，价格区间为3700-4700元/市场分析总结1、截止2015年底，六盘水在建开发项目33个，总体开发量1550 万方，市场开发量大；3、从销售价格来看，六盘水房地产整体市场销售均价4000元/ ，整体市场均价较前两年有所上升，但幅度不大；2、从区域板块市场来看，凤凰新区和钟山片区沿线去化量最大， 客户区域认同度高；市场整体情况有所好转，但开发量巨大，鸭梨依然山大。 。4、从产品情况来看，主要以改善型产品为主，且产品同质化严 重。凉都国际大厦项目营销提案二、项目本体分析1、项目本体情况分析 2、产品分析及建议 3、周边资源配套情况凉都国际大厦项目营销提案项目本体情况分析项目经济技术指标认识项目经济技术指标:项目总建面17万方，住宅13万方， 开发户数1152，商业16665方。开发体量中等偏下，自身配套缺乏， 规模、环境、规划不占优势。凉都国际大厦项目营销提案项目本体情况分析项目区位情况从项目区位及四至来看，六盘水城市呈带状分布，本案位于六盘水城市中心 地段，区位优势得天独厚。本案位置徳坞片区凤凰新区荷城板块凉都国际大厦项目营销提案项目本体情况分析项目地块情况分析居民区居民区人 民 路水 西 北 路酒店五金机械市场u项目整体规划呈“工”字型，地块狭长，不利于打造小区环境及产品附加值提升；u东西两侧为居住区，居住环境不佳，影响小区居住品质；u项目临人民路主要为五金机械等专业市场，不利于高端商业打造，同时对项目加分有所影响。项目整体地块狭长、同时处于居住区域夹缝之中，不利于打造具备高端、品质感的居住 小区。凉都国际大厦项目营销提案产品分析及建议序号户型区间套数占比139-5418015.6%293-9812010.4%3102-13364255.7%4140-17521018.2%合计1152100%总开发户数1152户，其中中大户型占比73.9%， 100以下户型占比26%，投资性产品占比不大 ，主要以中大户型改善型产品为主。凉都国际大厦项目营销提案产品分析及建议户型调整建议D建筑-A户型B-1建筑-B户型C建筑户型厨房开口正对卫生间 ，建议将厨房开口正 对客厅，做成半开放 式厨房。储物间不适用且占用客 厅及卧室面积，大户型 开间3.9米略小，建议将 储物间去掉，同时拉宽 客厅及卧室开间，增强 居住实用性及舒适度。厨房位置紧邻卧室且与 餐厅分离，不利于居住 ，功能分区不合理，建 议将入口卧室改成客厅 ，同时将厨房去掉拉宽 客厅及卧室开间。凉都国际大厦项目营销提案周边资源配套情况10分钟辐射4大主城生活圈，8大优势资源配套， 尽享主城生活便利。凉都国际大厦项目营销提案项目周边环境情况本案周边街道主要以五金机械经营为主，道路灰尘较大，严重影响居住质 量。凉都国际大厦项目营销提案三、项目定位思考1、项目形象定位 2、客户定位思考 3、商业业态定位及建议凉都国际大厦项目营销提案住宅定位思考S优势四大稀缺价值 1、地段优势：主城核心，便捷生活； 2、交通优势：市内方便，市外便捷； 3、区域认同：传统住区，认同度高 4、配套优势：10分钟主城生活圈，尽享生活便 利。W劣势不足 1、地块狭长，居住品质难以提高； 2、居住环境杂乱，老城区棚改项目，两边受传统 居住小区包夹，私密度不高； 3、周边环境脏乱，商业多为五金机械，灰尘较 大。凉都国际大厦项目营销提案住宅定位思考【关键词抓取】现代的都市的便捷的自由的“回归”的现代都市生活 理念凉都国际大厦项目营销提案定位思考【项目总体定位】17万新都市主义生活蓝本新都市主义 开放式街区新都市主义强调重新整合现代生活诸种因素，如居家、工作、购物、休闲等，试图在更大的区域开放性空间范围内以交通线联系，重构一个紧凑、便利行人的邻里社区。多样化的邻里街区上班、生活的便利性“回归” 主城生活凉都国际大厦项目营销提案住宅定位思考【新都市主义】“新都市主义”是一个复杂的系统概念，首先，它必须是位于城市中心的物业，这样才能最大程度地利用城市资源，包括最好最便捷的医疗、消费、教育服务等。其次，物业所处的环境要好。外部环境上，它具有广场、湖景等具有强烈时代特征、人文特色的外部资源;内部环境上，它非常强调物业本身的品质，从规划设计、建筑设计到园林设计都具备一流的水平。再次，它还是一个不能跟别的物业形式相混合的住宅物业。新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾