长沙大王山旅游度假区项目 开发策略建议及投入产出分析22 2目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估43【合作范围界定】本次合作区域“如图红色标识区域”p坪塘老集镇区域，不在合作范围内p政府投资打造的芙蓉山庄用地，不在合 作范围内p中心区已完成合作招商，不在此次合作 范围内合 作 范 围 总开发范围： 20457亩 净出让指标：8986亩 总建筑面积：1285.2万球 场备注：36洞球场不在本次合作范围内合 作 范 围4【合作开发区域】-总出让面积：8986亩总出让建面：1285.2万总开发范围：20457亩球 场备注：36洞球场不在本次合作范围内55 5目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估46【合作开发区域】-总开发成本343亿元7其中：土地征拆迁安置成本190.5亿元8其中：基础设施及市政道路成本88.4亿元9其中：公共环境及配套设施成本18.2亿元民生银行固定成本静态投资额185.7亿元10项目总投资额(亿 元)2013201420152016201720182019202020212022土地征拆迁 补尝费用190.45 47.22 16.61 20.37 15.62 18.28 22.52 18.31 16.21 11.61 3.70 基础设施及 市政道路88.44 7.09 8.41 16.20 16.38 8.10 9.17 7.63 8.59 5.38 1.49 公共环境及 配套设施18.23 0.00 0.61 4.56 2.25 2.47 0.61 4.20 0.61 1.77 1.16 管理费用12.30 0.53 0.81 1.47 1.27 1.15 1.33 1.23 1.18 1.60 1.73 合计309.42 54.84 26.44 42.60 35.51 30.00 33.63 31.37 26.58 20.36 8.08 民生银行固 定成本静态 投资额185.65 32.91 15.87 25.56 21.31 18.00 20.18 18.82 15.95 12.22 4.85 111111目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估412用地价格分布表用地价格分布区域(1-1)(1-2)(1-3)(2-1)(2-2)(4-1)R1.141.612.52.932.741.84每亩地价( 万/亩)350 444 305 684 556 416 用地价格分布区域(4-3)(4-5)(5-1)(5-3)(港-1)(港-2)R1.2712.52.613.082.25每亩地价 (万/亩)325 279 367 365 382 359 13新区土地价格增长大致可分为三个阶段，地价增长符合边际递减 规律040%60%80%梯度增长期3-4年持续发展期2-3年稳定发展期年均增长率在 40% -50%左右 年均增长率在 20% 30% 之间；20%年均增长率在 10% 15% 之间；增长率梯度增长期p新区的起步阶段，受政府规 划利好的刺激，区域地块会 由完全陌生进入开发商视野 ，此时随着基建的逐步完善 ，地价增长很快，因为基数 很小，所以反映到图表上， 整体呈现梯度的上涨，完全 上升到不同层级；持续增长期p新区基建及配套进一步完善 ，区域知名度大幅提升，受 到区域营销带来的众多事件 利好，地价持续上升，因为 基数较大，上升幅度开始逐 步回落；稳定增长期p区域配套及知名度成熟，地 价上升到一定高度，区域内 部地块供应有限，地价涨幅 趋于平稳；新区土地价格增长规律1420132023大王山旅游度假区项目历年土地价格预测表 （每亩地价，单位：万元/亩）20142015201620172018201920202021 2022 2023增长 率10%10%12%15%12%10%12%8%5%5%(1-1)385423474545611 (1-2)488537 601692775 (1-3) 586 (2-1)7528279271066 (2-2)611673753866 (4-1) 798894966 (4-3) 393441507568624699 (4-5) 600 (5-1) 852 (5-3) 786849 (港- 1)887932978(港- 2)875919【周期界定】时序原则引领性项目开发、市政道路开发、公 共环境及配套设施开发以及拆迁任务要到2022年才能完成15引领性项目开发时序市政道路开发时序公共环境及配套设施开发时序拆迁时序16【周期界定】相较梅溪湖、洋湖垸、滨江新城，本项目的投入相 对较大，故可能需要更高的年均出让量才能实现每年资金平衡片区可出让指标（亩）价格（万元/亩 ）梅溪湖片区9991725洋湖垸片区5580801滨江新城34001114本片区11523梅溪湖片区洋湖垸片区滨江新城 本片区17【周期界定】假设投入与收入刚好平衡时，按照函数模型进行测 算，得出出让周期为10年，年出让量为1152亩序 号成本项计算方式价格（亿元）1土地征拆迁安置成本190.52基础设施及市政道路 成本88.43公共环境及配套设施 成本18.24管理费用（占成本的 3%）(1+2+3) 3%8.95销售费用（占收入的 0.8%）321115230.8%36财务费用（1+2+3+4+5）（110%）7.05%207合计329p已知条件： 总出让面积为S=11523亩 土地征拆迁安置成本190.5亿元 基础设施及市政道路成本88.4亿元 公共环境及配套设施成本18.2亿元p假设条件： 假设土地均价为P=321万元/亩 假设土地价格平均增长率为r=8% 假设自有资金为10%，其他以银行 贷款为主，贷款利率为7.05% 假设开发周期n 年均出让量X 总成本Cn x=SXP+XP(1+r)+XP(1+r)2+ XP(1+r)3+.+ XP(1+r)(n-1) =C解得n=10X=115218土地出让时序出让时间2014201520162017201820192020202120222023出让规模757851 705 6317716251168119611291153总出让面积:8986亩单位：亩19【土地分期开发建议】2014年出让757.4亩E-061E- 064E-049E- 063E-060E-042E- 058E-068年份 地块编号 用地性 质 容积率占地面积 （平方米 ） 占地面积 （亩） 建筑面积（ 平方米） 2014E049R21.1286421129.6315 96791.52E-056R21.12142966214.449 160121.92E-063B11.1279848119.77289429.76E-060R2B111705425.58117054E-042R2B111371420.57113714E-058R2B111018715.280510187E-068R2B111701425.52117014E-064R21120084180.126120084E-061R2B11.21054915.823512658.8B-005B410.530864.6291543B-023B410.639795.96852387.4小计504902757.4540985.4E- 056B-005B-02320【土地分期开发建议】2015年出让851.4亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积 （平方米 ） 占地面积（ 亩） 建筑面积（ 平方米） 2015E-059R2B12.5133340200333350R2B12.5161341.4242403353.5B-006R2B13102273153.4095306819B-016R2B134603569.0525138105B-018R2B134922973.8435147687E-041R2B1175394113.09175394小计567612.4 851.39651404709E-059B-006B-016B-018E04 121【土地分期开发建议】2016年出让704.7亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（ 平方米） 占地面积（ 亩） 建筑面积（ 平方米） 2016E-066R21.2195519293.2785234622.8E-057R21.5168588252.882252882B-019R2B1367087100.6305201261B-026R2B12.83858957.8835108049.2小计469783704.67796815E-066E- 057B- 019B-02622【土地分期开发建议】2017年出让631.3亩年份 地块编号 用地性 质 容积率占地面积（ 平方米） 占地面积 （亩） 建筑面积（平 方米） 2017E067R21.5266680400400020B-007R2B12.8106101159.1515297082.8B-033-2R2B12.537995.69859497.5B-033-1R2B12.51337020.05533425B-034R2B12.83095146.426586662.8小计420901631.33826688.1B-007B-033-2 B-033-1 B- 034E06723【土地分期开发建议】2018年出让770.6亩年份 地块编号 用地 性质 容积率占地面积（平 方米） 占地面积（ 亩） 建筑面积（平方 米） 2018E067R21.5252694379.022379041E-065R21.51901728.5255190172.5242012.1363605030.25小计513723.1770.54751003088E-065E06724【土地分期开发建议】2019年出让624.8亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积 （平方米 ） 占地面积 （亩） 建筑面积 （平方米 ） 2019E-096B12.56211593.1725155287.5E-101B12.54395965.9385109897.5E-009R22.5127761191.6415319402.5E-010R21.888704133.056159667.2E-116-1R214039460.59140394E-015-1R213205848.08732058E-015-2R212156032.3421560小计416551624.8265 838266.7EE-096E101E-010E-009E-116-1E-015-1E-015-225【土地分期开发建议】2020年出让1167.8亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（ 平方米） 占地面积 （亩） 建筑面积（ 平方米） 20202.572003.6108180009E-015-3R21109927164.8905109927E-047R21109028163.542109028E-046R21111614167.421111614E-015-4R2199489149.233599489E-006-1A5121959329.389539186A-82B12.53964859.47299120A-020R22.8192657288.9855539439.6A-023-1B311.22456936.853529482.8小计778528.61167.79 1317295.4E015- 3E04 7E-046 E-015-4E-006-1A-82A-020A-023-126【土地分期开发建议】2021年出让1196.09亩年份 地块编号 用地性 质 容积