青岛中德生态园地块 可行性研究报告contentscontents目目 录录壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍国内政策形势及青岛市场分析国内政策形势及青岛市场分析地块周边区域房地产分析地块周边区域房地产分析项目本体解析项目本体解析项目经济效益分析项目经济效益分析项目投资建议项目投资建议Art one第一部分P国内政策形势及青岛市 场分析政策解读青岛市场土地市场各个区域市场各区域存量新增供应l预计未来1年内国内房地产环境依然保持平稳趋势，国内政治及经济环境不允许 地产行业出行大规模下行，有可能出现的趋势研判为小幅下降或小幅上扬。2014年1月份开始青岛市住宅成交量出现下滑，环比下滑幅度为43%。2014 年上半年整体成交量在年初出现下滑后每月成交量均保持平稳，成交量保持在 每月6000套左右。Art tWo第二部分P地块周边地产项目解析区域市场概况区域内单项目解析区域市场小结区域地产市场概述 ： 上述项目均为中德 生态园周边5公里 范围内现有地产项 目，其中本地块北 部区域代表性楼盘 为达观天下，该项 目为距离本项目最 近，且在售价及销 售速度上最有参考 价值的项目。地块 南部区域楼盘多数 为长期存量房，如 星河嘉园2013年 已交房，高层售价 7200元/平，洋房 售价8500元/平。区域内周边项目概述项目名开盘时间占地面积建筑面积容积率面积区间（）售 价物业类型青岛达观天下14.3.2 1400003000001.7968-68.97000元/LOFT住宅星火阳光学苑13.10.19 24666333831.268-895400元/住宅顺源家园11.9.8 33040330001.978-906700元/住宅福瀛国际公寓08.8.8 2161126465742.546-554988元/公寓星河嘉园11.11.17 692342066491.789-1057200元/住宅兴悦华城12.10.18 1091751900001.7586300元/商业+住宅青岛龙湖原山12.6.25 2232002254001.0184-1818000元/住宅、别墅、商铺概述：周边项目容积率普遍偏低，体量普遍较小，大部分为30万方以下，最大体 量为福瀛国际公寓项目，总建筑面积为64万方。售价4988-8000元/平，常规 刚需项目售价在5000-7000元/平，其中青岛龙湖原山为龙湖地产开发的低密 度洋房别墅项目，因此售价较高。区域内周边项目概述青岛达观天下青岛东方聆海置业打造的位于胶州市经济技术开发区loft 小高层项目，凭借优势产品，快速去化，2014年3月2日首次开盘，销售期 三个月内签约备案104套，月均销售30套，现阶段处于开盘强销期。物业类别住宅、高层住宅项目特色 经济住宅、配套商品房 占地面积140000平方米建筑面积 300000平方米 容 积 率1.79 绿 化 率35% 开盘时间2014年3月2日首次开盘 交房时间 预计2015年12月 户 数3600户物业公司胶南市恒泰物业管理有限公司开 发 商青岛东方聆海置业有限公司 售楼地址青岛胶州市新向阳商场西门南100米物业地址胶州市黄河路、黄海路交界 均价价 7000元/平方米 总平图区域单项目概况：星火阳光学苑位于青岛新黄岛区王台镇，项目由2栋11层的小高层、10 栋类洋房组成。项目定位高端，托斯卡纳风格，学区加品质成为项目最大亮 点。目前推出5栋多层，3013年10月份开盘，均价5300元，9个月仅销售网 签约33套。总平图物业类别住宅项目特色山景地产、学区房建筑类别板楼、多层装修状况毛坯占地面积24666平方米建筑面积33383平方米容积率1.20绿化率36%开盘时间2013年10月19号已开盘一期交房时间2014年底户数338户物业公司星火物业开发商青岛星火置业有限公司售楼地址青岛市黄岛区王台镇环台东路13号物业地址黄岛王台镇环台东路13号（中心小学中心初中东邻）交通状况王台到胶南公交509路均价5400元/平方米区域单项目概况：顺源家园高层在售，起价6700元/平，户型面积78-90平。总平图物业类别住宅项目特色小户型,配套商品房建筑类别板楼多层高层装修状况毛坯占地面积33040平方米建筑面积33000平方米容积率1.90绿化率35%开盘时间2011年9月17日一期开盘交房时间2013年6月底交房物业费1.20元/平方米月物业公司青岛旭华物业管理有限公司开发商青岛顺源房地产开发有限公司售楼地址青岛市黄岛区奋进路与希望路交界处物业地址黄岛开发区奋进路与希望路交界处交通状况顺源家园位于奋进路与希望路交界处，公交11路，12路，15路，17路， 24路，25路均可直达起价6700元/平方米区域单项目概况：福瀛国际公寓位于福瀛城市之光二期，二期新建项目占地面积20万平米 ，于2012年5月16日破土动工，预计投入近10亿元，计划建成一栋6.7万平米 的中高档家居建材店、一栋3.8万平米的灯具市场、一栋14层酒店和三栋16 层公寓。效果图写字楼类型 酒店式公寓所属商圈黄岛开发区起价4988元/平方米项目特色 小户型,景观居所租售状态 待售占地面积 216122平方米装修状况精装修 建筑面积 646574平方米容 积 率2.50 绿 化 率 15% 开盘时间 2013年8月18日开盘 售楼地址 青岛市黄岛区福瀛城市之光接待中心（原福瀛装饰城招商中心）物业地址 黄岛淮河西路以南，开拓路以西（原福瀛装饰城内） 区域单项目概况：星河嘉园是集沿街商业、公园广场和人文居住区为一体的综合性社区， 由北向南分为两大功能区；规划有15栋多层、11栋高层及部分沿街商业网 点。沿街效果图物业类别住宅、住宅用地项目特色 科技住宅 建筑类别板楼 多层 高层装修状况 毛坯 占地面积69234平方米建筑面积 206649平方米容 积 率1.70 绿 化 率 35%开盘时间2012-10-18 交房时间 2013-11-01物 业 费1.40元/平方米月 物业公司 山东兴华物业管理公司开 发 商山东兴华建设集团房地产开发公司 预售许可证 青房注字青开（2011）第62号 售楼地址黄河中路277号物业地址黄岛黄河中路南、奋进路以东，团结路以西 交通状况星河嘉园临近跨海大桥，。乘坐 开发区12路, 开发区17路, 均价米 7200元/平方区域单项目概况：兴悦华城是含多层、高层。一期多层22栋、两栋小高层已全部售完，二 期12栋高层。前期4栋正在办理预售。鸟瞰图物业类别住宅、住宅用地项目特色 科技住宅 建筑类别板楼 多层 高层装修状况 毛坯 占地面积69234平方米建筑面积 206649平方米容 积 率1.70 绿 化 率 35%开盘时间2012-10-18 交房时间 2013-11-01物 业 费1.40元/平方米月 物业公司 山东兴华物业管理公司开 发 商山东兴华建设集团房地产开发公司 预售许可证 青房注字青开（2011）第62号 售楼地址黄河中路277号物业地址黄岛黄河中路南、奋进路以东，团结路以西 交通状况星河嘉园临近跨海大桥，开通后到达青岛市区将更为便利。乘坐 开发区 12路, 开发区17路, 区域单项目概况：青岛龙湖原山定位为“世界级山地别墅群落”，项目三面环山，地块布 局成元宝形，独得“藏风集气”绝佳风水；规划为托斯卡纳风格的类独栋别 墅为主，辅以法式源筑风格的高层住宅。鸟瞰图物业类别住宅、别墅、商铺项目特色海景地产,山景地产,旅 游地产,学区房 建筑类别塔楼 高层装修状况 毛坯 占地面积223200平方米 建筑面积225400平方米 容 积 率1.01 绿 化 率 35.30% 开盘时间2013年12月14日三期第二次加推 所属商圈黄岛开发区 物 业 费5.50元/平方米月 物业公司 开 发 商龙湖地产 售楼地址青岛市黄岛区前湾港路项目现场物业地址黄岛前湾港路与科大一号线交汇处，靠近致远中学。交通状况青岛龙湖原山位于青岛经济技术开发区，珠山山脉以东，科大一号线以西均价米8000元/平方区域单项目概况：项目名称开发商开盘时间总套数可售套数已售套数月均销售套数销售周期青岛达观天下青岛东方聆海置业有限公司 2014年3月2日首 次开盘367套249套118套30 4个月星火阳光学苑青岛星火置业有限公司 2013年10月19号160套127套33套3 10个月顺源家园青岛顺源房地产开发有限公司2011年9月17号159套90套69套3 22个月福瀛国际公寓 （福瀛装饰城5 -7号办公楼）青岛福瀛房地产开发有限公司 2013年8月18号949套694套255套23 11个月星河嘉园山东兴华建设集团房地产开发 公司（黄河中路158号5-8、 14-17、24-26号楼及商业）2011年4月663套355套308套8 39个月兴悦华城山东兴华建设集团房地产开发 有限公司2012年10月18号1547套654套893套43 21个月青岛龙湖原山青岛龙嘉置业有限公司2012年6月12号一二三期已 开盘共1753 套312套1441套60 24个月区域各项目去化情况：区域市场总结区域市场小结：区域内地产项目销售形势不佳，其中住宅销售情况较好，其中去化情况最佳的 项目为龙湖地产项目，月均销售60套，达观天下，月均去化套数为30套/月。区域内 的商业及写字楼项目多出现烂尾现象，上图所示的三个项目均为中德生态园南部5公 里处的主干道江山路两侧，未来区域内商业写字楼物业的销售形势不容乐观。Art tHree第三部分P项目本体解析区域内交通解析园区内现状解析园区SWOT分析园区规划解析项目区位中德生态园位于青岛西海岸经济新区，青岛经济技术开发区内 的国际经济合作区。项目区域项目交通项目地处黄岛区交通枢纽，贯穿中德生态园项目的轨道交通有青岛M6 和R9地铁，预计2019年通车，可直达青岛新机场，与M1号线可换乘至青岛市区。 地面公路交通有青兰高速、跨海大桥以及环胶州湾高速，距黄岛货运火车站近8公里 ，本项目区域交通通达性在可预期的将来将十分优越。项目交通项目配套项目所处区域现阶段基本生活配套尚不完善，3公里内教育生活 配套暂无，商业娱乐餐饮沿千山北路（海岸）两侧带状分布。但园区内部未来 规划配套齐全。中德生态园周边餐饮分布中德生态园周边商业分布4km4km区域内配套规划用地总面积为11.6平方公里，共计8大组团，项目位于胶州湾高速的南侧， 牧马山生态通道的北侧。目前通往中德生态园的主要道路为团结路，也是黄岛的 一条连接南北主干道团结路项目位置项目规划分析园区西侧圆形区域承担大部分高端产业功能，其余区域结 合高端研发办公和公共功能，规划设置住宅和服务功能。F组团项目规划分析项目规划分析F组团将规划建设管委会办公楼和德国中心，并配套养老 院、医院、住宅公寓、幼儿园、公共广场等商业生活配套。项目规划分析依照绿色建筑评价标准，打造高标准生态园区，对热舒适度、空间效率、 饮用水需求及污水排放、酸化潜势、微环境等49项标准进行评估。住宅建筑形 态包括阶梯式住宅、花园式住宅等，打造德式宜居生态城区。项目规划分析指标概况中德生态园总规划占地面积17400亩，建筑面积1071万 。F组团规划占地面积549亩，规划建筑面积58.4万，其中二类居住用地 37.64万，商住混合用地12.27万。项目规划分析目前，已完成固定资产投资13亿元，11.6平方公里全域开始动迁，4平 方公里土地开始清场，80万平方米安置区幸福社区以及德国中心已启动建设 。园区道路建设主打生态，园区内已开工建设约30条道路，计划 44条道路 2014年全部开工。截至2013年底，中德生态园C2组团主干道路基建设基本完成，团结路 、昆仑山路、组团道路及三水工程均在建设完善中。中德生态园规划2020 年，入驻企业形成规模，城市功能基本完善，园区产业发展格局和建设布局 基本形成。项目道路建设地块四至项目位于F组团即C2组团，胶州湾高速的南侧，牧马山生态通道 的北侧，西邻河洛埠水库