引言引言 源自源自 “ “苹果苹果” ” 的想像的想像上帝给了英国人两个“苹果”，也给了全人类带来 了无数的财富。技术制度一个苹果1666年英国科学家牛顿由一个 树上掉下的苹果产生灵感发现了万有引力定 律，引发了自然科学的革命和技术发明，保 证了英国产业革命的技术需要。另一个苹果1688年英国哲学家和政治思 想家约翰洛克政府论中以一个苹果掉到 地上，捡到到的人对这个苹果享有所有权为 例，阐述了关于“私有制”的“社会契约”制度， 这种制度成为英国进行产业革命的前提。英国的工业革命影响了整个欧洲大陆，并带动了当时许多国家相继发 生工业革命。极大地推进了全人类的社会进步。 对于本案，这两个“苹果”给我们的提示是：任何的产业进步，都将 以体制为基础促进思想和技术的进步。作为一个面向未来的产业集中地，房地产项目基本的场地环境构成了 本案的“硬件”。而产业要在其中发展中，我们认为至关重要的制度体系 、服务规则则形成了本案的“软件”。本报告将解决的便是关于“软件”和”硬件”的策划论述。第一章 世界产业我们在上海，所以我们将眼光望向世界。无论本案将定位于何 种产业，我们都必须具备国际化的视野。踏准世界产业发展方向，谋求生存 空间。第一章第一章 世界产业世界产业资料来源：麦肯锡234 5111800年代后期 美国的工业革命加速了全球低成本产业基地从欧洲向美国转移1950年代和60年代 战后的日本把自己重建成一个低成本产业基地1970年代后期和1980年代 日本逐渐成为一个全球重量级的发达国家与其相邻的韩国转而成为低成本产业 中心1980年代后期 低成本产业基地向快速发展的东南亚国家和台湾转移1990年代 中国的经济改革和巨大的市场使中国成为一个强大的产业基地2 3 4 5历史上产业重心的转移在过去的几十年中，由于在发达国家中的成本压力，以及发展中国家的 市场发展和增长机遇，全球各行各业的产业基地已逐渐向亚洲转移。中国具 有制造成本、生产率及市场增长的潜力，因此也逐步扩大了它的吸引力。第一节第一节 世界产业转移世界产业转移中国的竞争优势 为何转移？ 在发达国家的成本压力 日益激烈的竞争不断上升 的成本迫使跨国企业在全球范围 内寻找更具成本效益的生产基地为何是中国？提高利润的需求 国际领先企业积极寻找能 在全球范围内提高生产率的机遇 以提高利润寻求在新兴市场的增长 市场的高增长率促使企业 落户新兴市场，以降低物流成本 ，缩短产品进入市场时间稳定 的政治经济环 境是前提条件其它 发展中国家的 政治不稳定局 势以及欧美国 家前些年的经 济衰退使中国 的优势更为显 著具竞争力的制造成本 低成本的劳动力 低成本的土地 上有部件供应商聚集 优惠的政府政策法规日益提高的生产率 劳动力技能娴熟 基础设施良好市场增长潜力 人口众多 人均GDP快速增长第一节第一节 世界产业转移世界产业转移中国是世界上成本最低的地区之一*在中国，如果计入相关的福利，此数字可能加倍 资料来源: 文献检索，EIU，ICBC，收益及生产率统计月报（中国）；Taipower，WEFA WMM，DRI WEFA, Healy CA（通讯传输智能化）；FA（消防智能化）第一节第一节 办公楼市场办公楼市场基本素质甲级标准5A标准 黄 金 区 位超 大 规 模建 筑 文 化硬 件 设 施软 件 服 务管理 国际 化24小 时写 字楼人 性 化空间 舒适 和实 用性数 字 化节 能 化便捷 交通 和商 务化办公 智能 化楼宇 自动 化安保 智能 化通讯 传输 智能 化消防 智能 化安信商业广场 景瑞生活广场 钢领 大宁商业中心 祥腾国际广场 北斗星商业广场 高景国际大厦 宝莲城 联合滨江大厦 骏利财富大厦 多媒体谷 本案 第一节第一节 办公楼市场办公楼市场动画、游戏产业对于公司 形象要求不如一些对客户依赖 程度较高的企业。但对于市中 心办公的认可度仍然较高（中 环线内80），其主要考虑是 员工上下班交通便利。但往往 市中心高昂的租金使这些企业 心有余力不足。本案弱化地段概念，助推 共和新路沿线，将是比较有效 的化解手段。5723 92%9内环以内内中环间中外环间 外环以外无所谓期望办公区域第二节第二节 需方调查需方调查地段选择交通工具选择方面，选择自驾车 的人数在绝大多数，这与行业膨胀快 ，收入高，从业人员平均年龄轻有关 。轨道交通的便利性在这些人群中的 认可度远比我们想像低（仅14，低 于自驾车59，出租21），其主要 原因在于轨道交通上下班时间的拥堵 ，以及行业加班严重，轨道交通无法 提供24小时服务。在推广中，我们需更加侧重本案 综合交通条件的成熟，而不仅仅依靠 1号线卖点。5921147公交轨道交通出租自驾车0自行车选择交通工具交通工具选择第一节第一节 办公楼市场办公楼市场企业规模公司规模大小，人数多少将直接影响办公楼的面积分割，在调 研过程中我们发现，动漫游戏行业的企业规模在整个社会行业构成 中并非最小。其中，30人以上的动漫、游戏类的公司占到了72， 100人以上的大型公司占26，本案所瞄准的30人100人左右 的公司，办公面积需求将是3001000平方米左右。在规划中我们所提供给动漫、游戏行业的最终实用面积应保持 在200平方米以上。100200平方米的客群对象应是周边其他行 业企业的需求。资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地1023182610人以下 1030人50100人3050人100人以上23企业人数统计第一节第一节 办公楼市场办公楼市场税收优惠是最吸引人的关键环节，长期以来对高科技和创意产业的扶植 政策，使行业内较为看中经营成本的节约。同理，节省了办公费用的可分隔 空间和租金也较受欢迎。因此，让入驻企业得实惠，是招商成功的重要因素 。出于对会展效果以及费用支付方面的顾虑，目前调查的企业中对于后续 推广便利所带来的直接经济利益认识不足，但从开源节流的经营之道考虑， 融资和促销的功能补足应当能起到较好的效果。绿化环境、良好的产业氛围以及设备支撑也能够为企业入驻增加砝码。诉求点 带宽机站 2% 5% 3% 13% 11% 8% 19% 5% 18%融资机会 会议展示场馆 可分隔空间 位置交通 租金 政策税收 行业集中 绿化环境入驻权衡因素比重第一节第一节 办公楼市场办公楼市场5%26% 14%23%33%景观采光空间通风其他 对办公环境要求人们对于景观环境的兴趣提升也证明了亲近自然的愿望。摆脱传统办公 场所压抑的空间格局也是现代人压力释放的表现。具有这两种优势的办公场 所将成为大势所趋。受访人员对于通风条件的关注度甚于采光要求。这是因为普通办公楼宇 中相对封闭的环境直接危害到了人们的健康，而采光条件基本能够满足需求 。在讲究健康的心理作用下，本案应着重增加自然光线引入和新风系统安装 。另外，需要说明的是，数据中其他项的选择较多的围绕着节能的主题。办公环境第一节第一节 办公楼市场办公楼市场30% 11% 19% 22% 19%公园水景展馆公共交流空间健身场所配套设施要求配套设施从图表中，产业人群对配套设施的关注度可以看出，行业内从业 人员的年龄层次决定了这些活力青年对于运动的热衷。另外，像水景 、公园等环境因素也较受青睐。这些方面都可以在规划过程中塑造出 本案的亮点。作为一些情趣空间，放松空间和实际的功能空间，展馆、小型公 共交流空间在实际使用过程中也能形成自身的特色。第一节第一节 办公楼市场办公楼市场设备、服务需求在目前动漫、游戏行业的从业人员中，加班多的现象是一个非常 明显的特征，从以下图表中我们可以看到，86.89的从业人员每周有 5小时以上加班，每周加班在10小时以上的占到了42.96，每周加班 时间在15小时以上的占到了近20。因此，这些行业对办公物业内的空调开放、热水供应时间亦有延 长要求。另外，对于安保、服务等方面的需求也有所加大。资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地7.54% 12.1% 13.11% 23.32%43.93%1520小时 20小时 0小时10-15小时 5-10小时周加班时间第一节第一节 办公楼市场办公楼市场绝大多数的行业内企业都是采取 租赁物业的形式，比例达到96%强。 这主要是因为行业内现金流需求大， 企业往往不会选择将资金投入到固定 资产上。另外，企业扩张速度也比较 快，自用物业如果采用购买形式，可 能使用周期会很短，经济上获利不多 。因此，本案吸引该行业入驻的主 要形式仍以租赁为主。产权需求资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地96%4% 租赁物业购买物业办公房租售形式第一节第一节 办公楼市场办公楼市场整体定位 规划布局将产业园区融入公园，将公园塑造成乐园 建筑外形动感、明快、富有节奏感的科技行业特征、装饰性立 面效果 细节LED、投影、发光灯带、玻璃、金属、鲜明色彩的涂 料等，充分营造科幻效果 特色商业与产业链相结合的主题特色，全面的业态布置 服务特征搭建有利于产业发展、丰富公园主题特征的各种平台 标志性场所高科技含量的各种互动场所以及带有鲜明工业遗存印 记的新型商务场所第一节第一节 办公楼市场办公楼市场第三章 互动公园第一节第一节 SWOTSWOT分析分析Strength 优势 1、交通通达程度尚可，紧靠轨道交通1号线呼兰路站，沿线直达大宁国际、人民广场 、火车站、徐家汇等城市功能中心，并有共和新路高架连接城市主干道。 2、成熟的居民住宅区，人口基数庞大，附近有家乐福共江路店，拥有比较成熟的大配 套条件。消费人群比较固定。 3、地区在宝山区中相对地理位置较好，宝山区内认知度较高。 4、优良的生态环境。 5、全新的智力产业概念园区，整合各种渠道的发展优势。 6、建筑面积10万方以上大型办公集中地的规模效应。Weakness 劣势 1、非上海传统的商业商务区，地区接受度仍待培养。 2、宝山整体商务水平一般，限制了现代服务业的种类。 3、地块原为棉花堆场，工业氛围浓厚，周边多为居住小区，缺乏市场基础。 4、交通主干道将地块与较多人气的通河新村、泗塘新村等地区割裂，人气聚集存在壁垒。Opportunity 机会 1、区政府的大力支持。 2、上海发展智力型高附加值服务行业的需求。 3、张庙、庙行地区总面积12.33平方公里，常住人口为14.22万人。人口 密度为1.15万人/平方公里，处于城市自发性的边缘扩散方向。 4、市场中欠缺相应软服务体系完备的产业园区。Threaten 威胁 1、以往印象的突破难度较大，思维惯性较强。 2、非正规商务设施的低成本竞争。 3、政策层面的不定因素。 4、长期运营过程中的不可测风险。第一节第一节 SWOTSWOT分析分析W4、交通主干道将地块与较多人气 的地区割裂，人气聚集存在壁垒。O1、区政府的大力支持。T4、长期运营过程中的不可测 风险。SO1、建立全面的产业 链体系，整合各种产业 扶植资源WT1、从定位和品牌推 广角度强调本案创新性 质，避免与其他项目的 恶性竞争。ST1、以吸引相关产业 为中心，兼顾周边产业 需要WO1、提供优厚的政策扶 持措施，节约入驻企业运 营成本S1、轨道交通1号