房地产产权与制度房地产产权与制度l l房地产产权体系房地产产权体系l l土地产权与制度土地产权与制度l l住房制度住房制度l l房地产产权（产籍）管理房地产产权（产籍）管理林增杰等：房地产经济学（第三版），第林增杰等：房地产经济学（第三版），第309309页页我国房地产产权体系我国房地产产权体系所有权（自物权）所有权（自物权）他物权他物权单独所有单独所有共共 有有建筑物区建筑物区 分所有权分所有权相邻权相邻权用益物权用益物权担保物权担保物权抵押权抵押权土地承包经营土地承包经营 权权建设用地使用建设用地使用 权权宅基地使用权宅基地使用权相邻权相邻权地役权地役权安份共有安份共有共同共有共同共有研究領域土地利用经济土地制度土地价值l土地制度与土地产权概述 l我国现行土地所有制 l我国现行土地使用制l l土地制度概述土地制度概述 l l我我国现国现行的土地所有制行的土地所有制 l l我我国现国现行的土地使用制行的土地使用制 l l专题：土地储备制度专题：土地储备制度土地制度，就是影土地制度，就是影 响土地利用的制度因素的总和响土地利用的制度因素的总和 ，一般包括土地所有制、土地，一般包括土地所有制、土地 使用制及土地管理制度等。使用制及土地管理制度等。从一定意义上来说从一定意义上来说 ，土地制度的构建就是土地各，土地制度的构建就是土地各 种权利的设置，而土地产权正种权利的设置，而土地产权正 是这些权利的集合体，是设置是这些权利的集合体，是设置 在土地上的一系列权利构成的在土地上的一系列权利构成的 权利束。权利束。合理的土地制度是合理的土地制度是 土地合理利用的根本保障。土地合理利用的根本保障。1.1.土地制度概述土地制度概述土地制度土地制度l l土地所有制土地所有制l l土地使用制土地使用制l l土地管理制土地管理制土地制度，就是影土地制度，就是影 响土地利用的制度因素的总和响土地利用的制度因素的总和 ，一般包括土地所有制、土地，一般包括土地所有制、土地 使用制及土地管理制度等。使用制及土地管理制度等。从一定意义上来说从一定意义上来说 ，土地制度的构建就是土地各，土地制度的构建就是土地各 种权利的设置，而土地产权正种权利的设置，而土地产权正 是这些权利的集合体，是设置是这些权利的集合体，是设置 在土地上的一系列权利构成的在土地上的一系列权利构成的 权利束。权利束。合理的土地制度是合理的土地制度是 土地合理利用的根本保障。土地合理利用的根本保障。1.1.土地制度概述土地制度概述 土地所有制与土地所有权 土地使用制与土地使用权 土地产权概述 土地所有制1.1.土地制度概述土地制度概述 1.11.1土地所有制与土地所有权土地所有制与土地所有权FF土地所有制就是确认土地归属的基本经济制度，即拥有土地的经济土地所有制就是确认土地归属的基本经济制度，即拥有土地的经济 形式，是整个土地制度的基础和核心。形式，是整个土地制度的基础和核心。FF由于土地是重要的生产资料，所以在一定的社会条件下，需要国家由于土地是重要的生产资料，所以在一定的社会条件下，需要国家 通过法律来对其归属进行确认。通过法律来对其归属进行确认。FF从表面上看，土地所有制反映的只是人们对土地的支配关系，而实从表面上看，土地所有制反映的只是人们对土地的支配关系，而实 质上它所反映的是一定社会人与人之间的关系，因而它是构成一定社质上它所反映的是一定社会人与人之间的关系，因而它是构成一定社 会生产关系的基础和核心。会生产关系的基础和核心。&土地所有制的形态土地所有制形态土地所有制形态土地所有制土地所有制公有制私有制原始社会社会主义社会奴隶社会资本主义社会封建社会以上只是对土地所有制形态的简单概括。其实，在一个国家（地区），往往并非实行单一的土地所 有制，而是两种形态并存，而且公有制和私有制内部也存 在多种不同的所有制形式。土地所有制土地所有制公有制私有制原始社会社会主义社会奴隶社会资本主义社会封建社会以上只是对土地所有制形态的简单概括。其实，在一个国家（地區），往往并非实行单一的土地所 有制，而是两种形态并存，而且公有制和私有制内部也存 在多种不同的所有制形式。例如美国土地有三种所有制形式：私人土地、州 及地方政府所有土地和联邦政府所有土地，私人 土地占国土面积的58，联邦政府土地占32， 州及地方政府土地占10。（李茂：美国土地审 批制度，国土资源情报，2006年第6期）土地所有制形态土地所有制形态土地所有制土地所有制公有制私有制原始社会社会主义社会奴隶社会资本主义社会封建社会以上只是对土地所有制形态的简单概括。其实，在一个国家（地區），往往并非实行单一的土地所 有制，而是两种形态并存，而且公有制和私有制内部也存 在多种不同的所有制形式。如我国实行社会主义土地公有制，但又 包括两种所有制形式：全民所有制和集 体所有制。土地所有制形态土地所有制形态 土地所有权1.1.土地制度概述土地制度概述 1.11.1土地所有制与土地所有权土地所有制与土地所有权FF土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自 己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利；占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利； 使用权：依法对土地实际利用的权利；使用权：依法对土地实际利用的权利； 收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中 取得经济利益（取得经济利益（孳息孳息）的权利；）的权利； 处分权处分权：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、 收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让 、抵押、典当等。、抵押、典当等。物权法第三十九条 所有权 人对自己的不动产或者动产，依 法享有占有、使用、收益和处分 的权利。 土地所有权1.1.土地制度概述土地制度概述 1.11.1土地所有制与土地所有权土地所有制与土地所有权FF土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自 己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利；占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利； 使用权：依法对土地实际利用的权利；使用权：依法对土地实际利用的权利； 收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中 取得经济利益（取得经济利益（孳息孳息）的权利；）的权利； 处分权处分权：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、 收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让 、抵押、典当等。、抵押、典当等。孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生 的物，包括天然孳息（的物，包括天然孳息（Natural fruitsNatural fruits）与法定孳）与法定孳 息（息（Statutory fruitsStatutory fruits）。天然孳息是指依物的自然）。天然孳息是指依物的自然 属性而产生的物，如土地上所生产的粮食；法定孳属性而产生的物，如土地上所生产的粮食；法定孳 息是指依一定的法律关系由原物所生的物，如土地息是指依一定的法律关系由原物所生的物，如土地 出租所得的租金。出租所得的租金。物权法第一百一十六条 天然孳息，由 所有权人取得；既有所有权人又有用益物 权人的，由用益物权人取得。当事人另有 约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有 约定的，按照约定取得；没有约定或者约 定不明确的，按照交易习惯取得。 土地所有权1.1.土地制度概述土地制度概述 1.11.1土地所有制与土地所有权土地所有制与土地所有权FF土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对自 己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利；占有权：依法对土地的实际支配和控制的权利； 使用权：依法对土地实际利用的权利；使用权：依法对土地实际利用的权利； 收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中收益权：所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中 取得经济利益（取得经济利益（孳息孳息）的权利；）的权利； 处分权处分权：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、：处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、 收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让 、抵押、典当等。、抵押、典当等。严格意义上来说，土地处分权是指土地所有严格意义上来说，土地处分权是指土地所有 权人根据自己的意愿处置其土地从而使自己的土权人根据自己的意愿处置其土地从而使自己的土 地所有权归于消灭的权利，如我国的土地征收；地所有权归于消灭的权利，如我国的土地征收； 但一般所说的处分权泛指处置土地的权利。但一般所说的处分权泛指处置土地的权利。土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权依法对土地的实际 支配和控制的权利依法对土地实际利 用的权利所有权人依法享有 的从占有、使用、处 分财产中取得经济利 益（孳息）的权利一般所说的处分权泛指处置土地的权利 ，包括对土地占有权、使用权、收益权等各 项权能的处置，如土地（使用权）出租、转 让、抵押、典当等。特征：1）完整意义的物权；2）垄断性和排他性；3）限制性。 土地使用制任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使 用就不是自由和任意的。在土地所有权和土地使用权分离 的情况下，土地所有者和土地使用者必须按照一定的规范 来确定双方的权利和义务。土地使用制就是对土地使用的 程序、条件和形式的规定，是人们在使用土地时所形成的 经济关系，是土地制度的另一个重要组成部分。F土地使用制与土地所有制的关系F土地使用制的分类1.1.土地制度概述土地制度概述 1.2 1.2 土地使用制与土地使用权土地使用制与土地使用权土地所有制土地使用制决 定 反 体 映 现每一种社 会形态都存在 着与其土地所 有制相适应的 土地使用制及 其具体形式。土地使用制既 是土地所有制的反 映和体现，而且也 是实现和巩固土地 所有制的形式和手 段。一种土地所有 制可以有多种不同 的使用制，对于特 定的土地所有制来 说，土地使用制具 有相对独立性。FF土地使用制和土地所有制的关系土地使用制和土地所有制的关系FF土地使用制分类土地使用制分类土地使用制土地使用制两权分离两权合一无偿使用制有偿使用制我国土地行政划拨制度我国城镇土地出让制度地租产生的前提所有权与使用权 是否为同一主体 是否是否需要 支付地租 是否 土地使用权土地使用权是土地使用制的法律表现形式，是依法 对一定土地进行占有、使用并取得部分收益、处分的权利 。1.1.土地制度概述土地制度概述 1.2 1.2 土地使用制与土地使用权土地使用制与土地使用权土地使用权土地使用权两权分离的 土地使用权两权合一的 土地使用权土地所有人对自 己拥有的土地所享有的 使用权，是所有权的一 项权能，非独立的权利 。非土地所有人对 土地享有的、独立於所 有权的一项财产权利。与所有权一样， 具有占有、使用、收益 和处分四项权能，但它 只是一种他物权，因此 具有派生性、从属性、 有期性等一些特征。在我国，土地使用权还有广义和狭义之 分。广义的土地使用权是指通过土地行政划拨 、土地出让、国有土地租赁、土地使用权转让