1212种合作建房形式种合作建房形式 涉税疑难分析涉税疑难分析主讲：张辉主讲：张辉 合作开发司法基础合作开发司法基础 最高人民法院关于审理涉及国有最高人民法院关于审理涉及国有 土地使用权合同纠纷案件适用法律土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释问题的解释（法释（法释2005520055号）号） 第二十四条第二十四条 合作开发房地产合同约定合作开发房地产合同约定 提供土地使用权的当事人不承担经营提供土地使用权的当事人不承担经营 风险，只收取固定利益的，应当认定风险，只收取固定利益的，应当认定 为土地使用权转让合同。为土地使用权转让合同。2 2合作开发司法基础（续）合作开发司法基础（续） 第二十五条第二十五条 合作开发房地产合同约定提供合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险，只分配固资金的当事人不承担经营风险，只分配固 定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同 第二十六条第二十六条 合作开发房地产合同约定提供合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险，只收取固资金的当事人不承担经营风险，只收取固 定数额货币的，应当认定为借款合同。定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的 当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式 使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。3 3转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币 法释（法释（20052005）5 5号号 第二十四条第二十四条 合作开发房合作开发房 地产合同约定提供土地使用权的当事人不地产合同约定提供土地使用权的当事人不 承担经营风险，只收取固定利益的，应当承担经营风险，只收取固定利益的，应当 认定为土地使用权转让合同认定为土地使用权转让合同 开发商将在建工程转让给投资商，取开发商将在建工程转让给投资商，取 得固定货币，并允许投资商以开发商得固定货币，并允许投资商以开发商 的名义对外建设和销售，贯彻实质重的名义对外建设和销售，贯彻实质重 于形式原则，应推定为买卖在建工程于形式原则，应推定为买卖在建工程4 4转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币 20072007城市房地产管理法城市房地产管理法 第三十九条第三十九条 以出让方式取得土地使用权的以出让方式取得土地使用权的 ，转让房地产时，应当符合下列条件：，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部（一）按照出让合同约定已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证土地使用权出让金，并取得土地使用权证 书；书； （二）按照出让合同约定进行投资开发（二）按照出让合同约定进行投资开发 ，属于房屋建设工程的，完成开发投资总，属于房屋建设工程的，完成开发投资总 额的百分之二十五以上额的百分之二十五以上5 5转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续1 1） 房地产项目转让合同注意事项房地产项目转让合同注意事项 1 1、转让方和受让方都必须是具备开发经营、转让方和受让方都必须是具备开发经营 资质的主体，但如果受让方受让项目后自资质的主体，但如果受让方受让项目后自 用的除外用的除外 2 2、转让方已经取得建设工程规划许可证和、转让方已经取得建设工程规划许可证和 施工许可证施工许可证 3 3、转让方已经完成一定的投资（、转让方已经完成一定的投资（25%25%） 4 4、办理土地使用权转让批准、登记手续、办理土地使用权转让批准、登记手续 5 5、办理规划报建和施工许可的更名手续、办理规划报建和施工许可的更名手续6 6转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续2 2） 缺点：一般情况下，以转让方式取得缺点：一般情况下，以转让方式取得 的土地使用权的使用年限，应当是土的土地使用权的使用年限，应当是土 地使用权出让合同约定的使用年限减地使用权出让合同约定的使用年限减 去原土地使用者已经使用的年限后的去原土地使用者已经使用的年限后的 剩余年限剩余年限 19941994财农税财农税2 2号关于对未建成房屋产权转让号关于对未建成房屋产权转让 征收契税问题的复函征收契税问题的复函7 7转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续3 3） 20032003财税财税1616号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知 （七）（七）单位和个人转让在建项目时，不管单位和个人转让在建项目时，不管 是否办理立项人和土地使用人的更名手续是否办理立项人和土地使用人的更名手续 ，其实质是发生了转让不动产所有权或土，其实质是发生了转让不动产所有权或土 地使用权的行为地使用权的行为。对于转让在建项目行为。对于转让在建项目行为 应按以下办法征收营业税：应按以下办法征收营业税： 2 2、转让已进入建筑物施工阶段的在、转让已进入建筑物施工阶段的在 建项目，按建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征收税目征收 营业税营业税8 8转让项目公司股权转让项目公司股权 项目公司的实质经营对象仅限于特定项目项目公司的实质经营对象仅限于特定项目 ，开发经营完毕后，及时向工商部门办理，开发经营完毕后，及时向工商部门办理 注销登记手续注销登记手续 缺点：难以取得较高的资质缺点：难以取得较高的资质 对于出让方来说，只需要完成建设项目的对于出让方来说，只需要完成建设项目的 基础工作，其投资少、经营周期短、利润基础工作，其投资少、经营周期短、利润 大，还可以分散经营风险大，还可以分散经营风险 对于受让方来说，可以简化手续，避免前对于受让方来说，可以简化手续，避免前 期征地、规划报建等大量繁琐事务期征地、规划报建等大量繁琐事务9 9转让项目公司股权（续）转让项目公司股权（续） 20022002财税财税191191号关于股权转让有关营业税问号关于股权转让有关营业税问 题的通知题的通知 20002000国税函国税函687687号关于以转让股权名义转号关于以转让股权名义转 让房地产行为征收土地增值税问题的批复让房地产行为征收土地增值税问题的批复 注：一般按照不动产占总资产的比例判断注：一般按照不动产占总资产的比例判断 ，按照会计报表口径计算，按照会计报表口径计算 协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年 内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产 ，转让股权应当视为转让不动产，转让股权应当视为转让不动产1010投入货币返还开发产品投入货币返还开发产品 法释（法释（20052005）5 5号号 第二十五条第二十五条 合作开发房合作开发房 地产合同约定提供资金的当事人不承担经地产合同约定提供资金的当事人不承担经 营风险，只分配固定数量房屋的，应当认营风险，只分配固定数量房屋的，应当认 定为房屋买卖合同。定为房屋买卖合同。 开发商引入投资商，约定未来分配开发商开发商引入投资商，约定未来分配开发商 品并办理产权过户，按照预售房产处理品并办理产权过户，按照预售房产处理 房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入 账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户 时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本1111投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续1 1 ） 20092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、 单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项 目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理 ： ( (一一) )凡开发合同或协议中约定向投资各凡开发合同或协议中约定向投资各 方分配开发产品的，企业在首次分配方分配开发产品的，企业在首次分配 开发产品时，开发产品时，如未结算计税成本，则如未结算计税成本，则 将投资方的投资额视同销售收入进行将投资方的投资额视同销售收入进行 相关的税务处理。相关的税务处理。1212投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续2 2） 站在金融监管的角度，其实质是站在金融监管的角度，其实质是 从非金融机构的间接融资，由于不具从非金融机构的间接融资，由于不具 有公开性，并且仅用于自身生产经营有公开性，并且仅用于自身生产经营 ，因此不属于非法集资目的，因此不属于非法集资目的 站在房地产管理的角度，其实质站在房地产管理的角度，其实质 是不符合条件的提前预售，签订的合是不符合条件的提前预售，签订的合 同在取得预售许可证之前属于可解除同在取得预售许可证之前属于可解除 的合同的合同1313团购整体楼盘团购整体楼盘 开发商拥有土地，按照购买方的要求开发商拥有土地，按照购买方的要求 设计或施工，购买方负责建筑安装等设计或施工，购买方负责建筑安装等 主要支出，购买价格按照成本加合理主要支出，购买价格按照成本加合理 利润的方式定价，与市场销售价格没利润的方式定价，与市场销售价格没 有直接联系有直接联系 19981998国税函国税函554554号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收 营业税问题的批复营业税问题的批复 注：存在合理理由，销售价格与公允价格无关，注：存在合理理由，销售价格与公允价格无关， 但但利润率一般不得低于利润率一般不得低于15%15%1414投入货币返还开发产品变现收入投入货币返还开发产品变现收入 法释（法释（20052005）5 5号号 第二十六条第二十六条 合作开发合作开发 房地产合同约定提供资金的当事人不承担房地产合同约定提供资金的当事人不承担 经营风险，只收取固定数额货币的，应当经营风险，只收取固定数额货币的，应当 认定为借款合同。认定为借款合同。 开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应 的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资金拆借处理 20052005国税函国税函10031003号关于合作建房营业税问题的批号关于合作建房营业税问题的批 复复 20022002黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通 知知3 31515投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续1 1） 19951995国税函国税函156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）1010 开发商支付的利息对应的利率一般高于税开发商支付的利息对应的利率一般高于税 法的限定利率，不允许全部扣除。法的限定利率，不允许全部扣除。 中华人民共和国企业所得税法实施条例 中华人民共和国企业所得税法实施条例 第三十八条 企业在生产经营活动中发生第三十八条 企业在生产经营活动中发生 的下列利息支出，准予扣除：的下列利息支出，准予扣除： （二）非金融企业向非金融企业借款的利（二）非金融企业向非金融企业借款的利 息支出，不超过按照金融企业息支出，不超过按照金融企业同期同类贷同期