理解+感觉练习：课堂练习每周抽查练习册课后作业中级会计职称考试题目第三周，小测验第八,九章：结束资产第十章第十三章：五个要素第十四章：财务报告,综合、对外第八章 投资性房地产第一节 投资性房地产概述第二节 投资性房地产的确认与初始计量第三节 投资性房地产的后续计量第四节 投资性房地产的后续支出第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节 投资性房地产的处置目 录一、投资性房地产的性质(目的) 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 ； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。第一节 投资性房地产概述特征：（1）属于企业的经营活动因此通过其他业务收 入、其他业务成本核算；（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资 产核算的房地产不一样；（3）能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围属于投资性房 地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转 让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性 房地产的项目自用房地产作为存货的房地产A-B-C注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍 （不属于投资性房地产）2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外 出租 （属于投资性房地产）3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。一、投资性房地产的确认条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列 条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企 业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节 投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用 ，准备增值后转让的日期二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时 和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实 际发生的各项必要的、合理的支出。 （一）外购的投资性房地产 成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时， 采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“ 公允价值变动”两个明细科目。 并在外购投资性房地产时，投资性房地产银行存款银行存款投资性房地产 成本 外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产 。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租 时，再从固定资产转换为投资性房地产。例8-12007年6月,华联实业股份有限公司计划购入 写字楼用于对外出租。6月25日，华联实业股份有 限公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字 楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁 期为5年。8月31日，华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2，400万 元。根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日 。9.1（1）成本模式借：投资性房地产写字楼 24，000，000贷：银行存款 24，000，000（2）公允价值模式借：投资性房地产写字楼（成本）24，000，000贷：银行存款 24，000，000 （二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。在建工程开发产品 采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时， 采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，投资性房地产投资性房地产 成本 在建工程开发产品在建工程：非房地产开发公司；开发产品：房地产开发公司例8-22007年2月,华联实业股份有限公司以780万元 的成本从其他单位购一项土地使用权，用于自行建 造三栋厂房。2007年10月，华联实业股份有限公司 预计厂房即将完工，遂与C公司签订了经营租赁合 同，约定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日 起，将其中的一栋厂房租赁给C公司使用，租赁期 为5年。2007年10月31日，三栋厂房同时完工，实 际造价均为1，500万元，能够单独出售。根据租赁 合同，租赁期开始日为2007年11月1日。11.1（1）成本模式借：投资性房地产厂房 15，000，000贷：在建工程 15，000，000借：投资性房地产土地使用权 2，600，000贷：无形资产土地使用权 2，600，000（2）公允价值模式借：投资性房地产厂房（成本）15，000，000贷：在建工程 15，000，000借：投资性房地产土地使用权（成本） 2，600，000贷：无形资产土地使用权 2，600，000投资性房地产累 计折旧 一、采用成本模式计量的投资性房地产(固定资产无形资产) 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照 无形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时， 按月摊销成本时，第三节 投资性房地产的后续计量其他业务成本 （主营业务成本） 投资性房地产累 计摊销 其他业务成本 （主营业务成本） 投资性房地产取得的租金收入， 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第 8号资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款其他业务收入投资性房地产减 值准备 资产减值损失已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。例8-32007年8月31日,华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2，400万元 。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零， 采用直线法计提折旧。2007年9月1日，公司将该外购 的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合 同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元。B 公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金 ，华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模 式进行后续计量。2009年12月31日，写字楼出现减值 迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1，800万元 。（1）2007.8.31预收租金 借：银行存款 1，380，000贷：预收账款B公司 1，380，000 （2）2007.9.1租赁期开始日 借：投资性房地产写字楼 24，000，000贷：银行存款 24，000，000 （3）2007.9.30 计提折旧2，400/（20*12）=10万元 借：其他业务成本 100，000贷：投资性房地产累计折旧 100，000 确认租金收入138/12=11.5万元 借：预收账款B公司 115，000贷：其他业务收入 115，000 （4）2009.12.31计提减值 2400-10*28=2120 1800 借：资产减值损失 3，200，000贷：投资性房地产减值准备 3，200，0009.18 103二、采用公允价值模式计量的投资性房地产(交易 性金融资产) （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，高于低于投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 公允价值 变动损益 投资性房地产 公允价值变动 9.17 102例8-42008年4月20日,某房地产开发公司与D公司签订 租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写 字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，租赁期为8 年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值 模式进行后续计量。2008年6月1日，写字楼开发完成 ，实际造价为7，500万元。根据租赁协议，当日即为 租赁期开始日。2008年12月31日，该写字楼的公允价 值为8，000万元。（1）2008.6.1开发完成并出租借：投资性房地产写字楼（成本）75，000，000贷：开发成本 75，000，000或者借：开发产品 75，000，000贷：开发成本 75，000，000借：投资性房地产写字楼（成本）75，000，000贷：开发产品 75，000，000（3）2008.12.31确认公允价值变动损益借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）5，000，000贷：公允价值变动损益 5，000，000练习、2006年6月25日，某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其自建的一栋写字楼用于出租给C公司使用，租赁期开始日为2006年7月1日。写字 楼的实际建造成本为45，000万元。预计使用寿命为 20年。租赁期为5年。2006年12月31日，该写字楼的 公允价值为42，000万元。(1)成本模式计量(2)公允价值模式计量练习、2006年6月25日，某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其 自建的一栋写字楼用于出租给C公司使用，租赁期开始日为2006年7月1日 。写字楼的实际建造成本为45，000万元。预计使用寿命为20年。租赁期 为5年。成本模式计量。2006年12月31日，该写字楼的公允价值为42，000 万元。7.1借：投资性房地产写字楼 450，000，000贷：开发产品 450，000，0007.31计提折旧450 000 000/（20*12）=1，875，000借：其他业务成本 1，875，000贷：投资性房地产累计折旧 1，875，00012.3145000-187.5*6=43875 42000借：资产减值损失 18，750，000贷：投资性房地产减值准备 18，750，000公允价值模式7.1借：投资性房地产写字楼（成本）450，000，000贷：开发产品 450，000，00012.31确认公允价值变动损益借：公允价值变动损益 30，