聚丰江山汇营销策略提案2009.02.21关于中原 中原集团 中原中国 重庆中原 代理项目 中原优势中原集团：- 成立于1978年-全国最大的地产服务机构-员工1万7千名；分行1000余家中原中国：- 成立于1992年- 大陆最大的地产服务机构-26家分公司，员工1万3千名重庆中原：- 成立于2000年- 重庆最大的地产服务机构，员工500余名-服务项目总数超过200个，代理项目总数50余个-2009年，预计代理项目将超30个合作的主要开发商中原优势1.重庆代理行业NO.1历经9年的发展，已经成为重庆代理行业翘楚，成交业绩和市场占有率占绝对的第一位。 2.客户资源雄厚操作项目共计超出200多个项目，其中代理服务项目超过50余个，积累客户约5万余组。 3.专业度深厚先后为龙湖、金科等本地龙头企业和雅居乐、奥园、信合等外来品牌企业提供服务。 5.重庆本地中原一二手联动方式项目可在重庆中原二手市场十二家门店进行项目展示，以获得卖场延伸的目的，同时可挖掘和筛选二手客户进行有效成交。4.重庆中原二级市场客户联动中原代理楼盘众多, 客户积累量超过50000组,这些客户资源可被项目运用。6.与中原其他分公司的客户转介项目销售团队积极主动地与中原其它分公司相关业务单位负责人联系，并通过内部沟通平台将项目情况完整、准确地传达,其它各分公司如有客户对本项目产品感兴趣,可直接转介客户。 中原优势正文提纲：1.重庆楼市2009走势分析2.项目市场占位3.项目竞争态势和客户定位4.项目核心竞争力5.项目一期营销解决方案6.项目二期产品走势建议7.服务团队和服务机制1.重庆楼市2009走势分析处于调整期的重庆楼市:疯狂的2007冷酷的2008？的2009200720082009决定2009楼市走向的几个因素:1.政府 2.开发商 3.消费者 4.重庆特色？货币政策由从紧向从宽转移对房地产行业由宏观调控的重点到默许各地的救市政策拉大内需政策年底回款银根趋松开发计划的合理性需求的压抑需要释放观望正逐渐松动楼市新政起到了促进消费的作用城市基础开发成本旧城改造供需关系2009，重庆正沐浴“小阳春”2009年春节期间（1.26-2.1）重庆主城区共计成交商品房418套，成为中国大城市里面成交量最高的城市。上周（2月9日2月15日）重庆以4209套的成交套数继续傲居全国35个城市榜首。主城区成交3994套，成交面积36.64万。不仅超过2008年周均24万的数据，而且接近了2007年周均37万的数据。 表：南岸区典型楼盘2008年12月、2009年1月以及春节期间成交套数项目12月成交套数1月成交套数春节期间成交套数阳光10030套110套 60套和泓南山道110套120套 65套 中海国际社区62套90套 35套重庆万达广场150套85套 39套 东原锦悦280套（开盘）35套0套（春节放假）双子星座85套（开盘）50套10套一米阳光7套8套 2套 表：其他楼盘春节期间成交套数项目春节期间成交套数龙湖重庆项目185套鲁能星城273套数据来源：重庆中原市场研究中心竞争项目内部资料2009的重庆楼市正逐渐回暖；随着影响市场的各项因素的综合作用，2009年下半年将迎来重庆楼市的又一个春天；经历过疯狂的2007和冷酷的2008，合理的开发计划和利润预期、理性的消费心态以及更加合理的政策的环境，将使重庆楼市步入一个较为健康的轨道。因此，本项目在2009年下半年入市宏观时机较好。2.项目市场占位解放碑CBD： 定位为中央商贸区， 以商务贸易为主要功能。江北城CBD 定位为中央商务区， 以商务办公职能为主要功能。 弹子石CBD： 定位为中央商住区， 主要承担配套服务功能， 包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。 更加偏向CLD的规划定位， 使弹子石相对于解放碑和江北城 强调商贸和商务的不同， 更加强调居住的便捷性和生活的文化性。区域规划决定项目市场占位各分区功能规划A、B区：高档居住、休闲健身；C、D区：商务中心区、总部经济基地；E、F区：居住、市政、体育功能；G、I区：居住、休闲娱乐、教育配套；H区：居住、休闲娱乐、绿化。A区C区D区E区F区B区G区I区H区南CBD控制性详图H区控制性详图与弹子石CLD的规划定位一脉相承，本项目所在的H区也是南CBD主要的居住规划区!区域规划决定项目市场占位朝天门大桥 （09年5月通车 ）寸滩大桥 （规划中）长江大桥 （建成）大佛寺大桥 （建成）黄桷沱大桥 (规划中) 东水门大桥 （09年10月动工 12年6月建成）两江隧道 （规划中）千厮门大桥 (09。10动工 12。6建成）本案菜园坝大桥 （建成）轻轨9号线鸡冠石站 （规划中）轻轨9号线弹子石站 （规划中）轻轨9号线王家沱站 （规划中）建成通车在建中规划中南CBD未来交通规划 （四桥三路三隧道）CBD区域规划决定项目市场占位在未来几年内，弹子石将成为我市主城内交通最通畅、最便捷的中心城区10分钟 3种生活形态 在南 享受安逸居家生活：l“CBD金三角”中的“绿色CBD”。l沿江岸线长达10公里，江景资源丰富；l背靠南山，形成天然氧吧；l以大佛寺为代表的历史文化古迹已有数百年历史。 向中 到繁华解放碑上班 l经东水门大桥，到解放碑只需5分钟左右 l连接渝中、江北与北碚的轻轨6号线将于2009年启动建设 l弹子石CBD规划了300多亩的中心地带，将建18栋高档写字楼，建成我市一个标志性的商务区。 向北去江北歌剧院听音乐从弹子石到江北城的歌剧院，经朝天门大桥仅需3分钟，经大佛寺大桥，也仅需10分钟左右。 弹子石板块将成为渝中、江北进入南岸的第一居住板块 直辖市、城乡统筹、保税区重庆正一步步实现着国际大都市的梦想；弹子石也在CBD的规划建设中发生着翻天覆地的变化；眼前和未来的一切要求我们必须：站在城市运营的角度和高度，以长远的眼光和敢于改变的心态与勇气，在“传承VS变革”的关系中，为项目寻找到合适的市场占位。中原认为，本项目的市场占位必须遵循以下四个原则： 高起点高起点：应站在南CBD的城市高度，使项目在启动伊始，便拥有与城市一起跳动的脉搏； 高标准高标准：应以重庆第一居住板块中的高标准居住区要求自己，使项目能充分满足未来生活的一切要求； 国际视野国际视野：国际化，重庆，乃至中国都无法避免的发展趋势；因此，作为重庆CBD中的本项目，更应该拥有国际化的视野，为消费者构建国际化的未来； 本土洞察本土洞察：“民族的、世界的”，虽然夸张，但不无道理。未来虽然是国际的，但一切具有自身特色的生活方式都是拥有深厚根源的，这便是传承VS变革；重庆也一样。高起点+高标准+国际视野+本土洞察项目的市场占位： 这将是一个在南CBD区域， 同时满足重庆人居住文化和未来国际化生活需求的， 为重庆人打造的高标准居住社区。项目操作整体思路50万方的体量，5年左右的开发周期，应制定合理的阶段性运营目标；充分分析竞争对手和项目的竞争关系，准确定位项目客户来源和属性；认真分析竞争对手竞争力，决不以单一卖点作为项目的诉求点，而是以重庆人居住文化的精神主线和国际化未来生活的物质主线，合力打造项目核心竞争力;主动应对市场变化，改变单一的坐销销售模式，以更加实际和有效的营销渠道为主体，构建立体销售网络.3.项目竞争态势和客户定位项目竞争态势分析南CBD版块滨江版块南坪版块新南湖 版块茶园版块福利社 海棠溪版块本案版块 名称特征购买 心理南CBD未来城市核心买未来滨江居住标杆舒适品质生活南坪都市商圈保值+升值福利社 海棠溪便捷居家高性价比新南湖大众居住区教育配套+环境茶园舒适居住型新兴高尚住区项目竞争态势分析南CBD板块项目户型面积区间户型配 比 东海星洲三室两厅两卫72-8323.10%两室两厅两卫65-7576.90%富力现代广场三室两厅两卫99.18-103.3633.33%两室两厅单卫68.2533.33%一室一厅一卫44.26 33.33%中海国际社区三室两厅两卫98.43-106.1333.30%两室两厅一卫66.83-78.344.10%一室两厅一卫46.6122.50%龙湖郦江三室两厅两卫95-11350%两室两厅两卫8117%两室两厅一卫 7533%莫比时代一室变两室40.72-62.140.20%一室变三室64.71-72.3336.80%两室两厅一卫51.4923.00%表：南CBD版块在售高层项目户型配比情况 户型套内面积区间数量（套 ）所占比例单配34617%一室二厅 （可隔功能房）51617%二室二厅586318321%二室二厅 （可隔功能房）61-6818321%二室二厅 （六米院馆）7726430%三室二厅 （六米院馆）9613215%合计-884100%表：本案户型配比情况表：南CBD版块在售高层项目去化情况项目户型面积区间均价 (元/ )总价区间去化情况东海星洲三室两厅两卫72-83430029-36万10%35%两室两厅两卫65-7528-34万60%富力现代广场三室两厅两卫99.18-103.36520050-57万40%68.3%两室两厅单卫68.2538-40万75%一室一厅一卫44.26 24-26万90%中海国际社区三室两厅两卫98.43-106.13470040-45万84.9%86%两室两厅一卫66.83-78.329-38万82.8%一室两厅一卫46.6119-23万89.9%龙湖郦江三室两厅两卫95-113475045万-54万40%52.5%两室两厅两卫8135-39万65%两室两厅一卫 7532-35万莫比时代一室变两室40.72-62.1500025-30万80%70%一室变三室64.71-72.3332-38.5万60%两室两厅一卫51.4923-27万70%南CBD版块去化特征集中表现为总价25-35万的中小户型畅销；大面积高总价产品相对滞销。项目竞争态势分析南CBD板块表：2009年南CBD版块未来高层供应体量情况项目供应户 型面积区间（）供应量预计 入市时间 东海星洲三室两厅两卫72-8321套持续销 售中 两室两厅两卫65-75142套 富力现代广场三室两厅两卫99.18-103.3670套持续销 售中 两室两厅单卫68.2548套 一室一厅一卫44.2610套 单间 及一室35-49216套2009年下半年 中海国际社区三室两厅两卫98.43-106.1353套持续销 售中 两室两厅一卫66.83-78.380套 一室两厅一卫46.6124套 三室两厅两卫98.43264套2009年上半年 两室两厅一卫69.42264套 一室两厅一卫46.61264套 三室两厅两卫98.43-106.13352套2009年下半年 两室两厅一卫66.83-78.3466套 一室两厅一卫46.61238套 龙湖郦江三室两厅两卫120-150360套2009年5-6月 莫比时代一室变两室40.72-62.110套持续销 售中 一室变三室64.71-72.3360套 两室两厅一卫51.4959套 总计3001套版块新增供应将集中在以“中海国际社区”为代表的C、D区，共计2424套；以“东海星洲”为代表的G、H区项目处于剩余房源持续消化阶段，供应量将逐步减少，共计577套。作为本项目核心竞争区域，该板 块中的供应产品与本项目有一定 的同质性，但本项目集约性更强。 由于产品的同质性，相互间客户 具有较强的相似性和竞争关系。 对于板块内的竞争，区域和地段 将不再成为焦点，而是将集中在 产品细节、项目整体品质打造以 及客户心理感受和对生活理念的 认同上。项目竞争态势分析南CBD板块项目品牌形象物管景观规划园林配套合计 珊瑚水岸10810999863 海棠晓月7789991059 武夷滨江759998754 阳光10099710107759 骏逸