南昌联发广场策划报告2009.04.27分析篇一座众所周知的枢纽大桥一条财源汹涌的城市干线一片充满希望的城市新区一群发现商机的竞争同行现在，又有了我们南昌之行商务印象联发广场观与感CBD由时尚购物中心、5A级写字楼、城市公寓共同组成。综合体项目雄居南昌市红谷滩新区的中央商务区CBD核心区域。蓝色调竞争大目前在售的商务功能项目，地盘包装和宣传资料色彩惊人的一致。同类项目剩余尾盘和大量待推出和未开发的同类项目美国纽约CBD 曼哈顿（The Manhattan）纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、联合国总部、大都会歌剧院等 名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。集中了几 十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人 口，成为世界上就业密度最高地区。曼哈顿商务金融功能突出是纽约市 发展的催化剂，依靠其影响，纽约市确立了国际城市形象。关键词解析CBD夜晚的曼哈顿 百老汇歌舞剧的天下一条由南向北贯穿曼哈顿全岛的大道。其中心地带是在第42街“时代 广场”附近，周围云集了几十家剧院，上演被称为现代歌舞剧的剧目。百老汇大道是美国现代歌舞艺术、美国娱乐业的代名词。香港CBD 中环 The Central District of Hong Kong Island香港是资金充足、商品丰富、高楼林立、人才济济、信息发达、交通便捷的 国际金融中心和商业中心。香港曾经赢得世界十大产品制造中心、全球最佳 营商城市和全球最具竞争力城市的美誉。中环区位于本岛的核心区域，是香 港的金融贸易心脏。目前香港中环已发展为成熟而标准的CBD地区。欢乐时光的聚脚处 兰桂坊酒吧街 （Lan Kwai Fong of Hong Kong ）部分在中环上班的“优皮士”，下班后想找一个地方谈天，这家餐厅便成 为他们欢乐时光的聚脚处。有些电影在这里取景，兰桂坊渐渐成为一处有 品味的消闲之地，酒吧、食肆及娱乐场所越开越多。至今，兰桂坊已由一 条小巷发展成一个富西方文化的地区。并开设了超过五十家餐厅和各样的 消费场所，被誉为香港特有的文化特区。日本规划CBD 筑波（失败案例） Tsukuba of Japan筑波科学城位于东京都东北60公里，是日本政府规划的、以科学研究、国际交流、教育为特征的专业化科研办公区域。筑波在建设初期因为商业设施少，很多研究人员仅仅将其作为工作场 所，而不愿意在这里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因为常住人口少，夜间消费缺失，导致商业、饮食业不发达，而商业 设施的缺失又反过来导致众多科研办公机构纷纷迁出筑波，形成了恶 性循环，这也是筑波成为世界著名的睡城的原因。世界知名的睡城 筑波与世界各地著名的相比，南昌新城区的也有条件成主国际 化大都市的标志，目前区域内商务功能已经初显轮廓，但夜间商 业特征则相对较弱，服务的集中而有特色的餐饮、休闲、娱乐场所的缺 乏使得下班后的商务人群转移分流至其他区域。比较分析共同特点曼哈顿顿中环环筑波南昌新城区交通条件便利便利便利便利白天商务务商务金融商务金融科研办公商务金融夜晚特征歌舞剧/餐饮西餐/酒吧知名睡城无代表商业业百老汇兰桂坊无无成功与否成功成功失败 ？CBD之共同特征成功的CBD都是商务办公、商业零售、餐饮娱乐、旅游等多种产业的复合 体。每个地区都有着双面性,白天是商务金融中心,晚上则成为餐饮娱乐 的天堂。在这里商务功能和商业功能完美结合并良性互动，共同诠释着 CBD的涵义。 夜间娱乐文化的兴盛不仅满足了区内人群的娱乐休闲消费需要，而且实 质性地赋予CBD个性独特的魅力，大大提升了区域、乃至于整个城市的知 名度和美誉度。CBD的双面性 白天商务金融中心 夜晚餐饮/休闲/娱乐的天堂先锋性 城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。CBD作为一个城市 精英阶层最密集的地方，往往是城市先锋的发祥地。这里的人们更加注 重体验和感受。展示性(或炫耀性) 不管是过去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展 示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从 这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、炫耀中心。全天候 生活和工作形态是24小时的。人群在区域内停留的时间越来越长，CBD的 晚间魅力同样重要。CBD特点城市化进程与都市综合体“ 一个城市只有一个中心?广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种 说法，然而城市在发展，这些中心已经不能适应不断增长的发展需求关键词解析综合体上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇 上海-虹桥上 海 南 京 路上海浦东新区与繁华的南京东路外滩隔江相望，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信 息和咨询等第三产业，仅一江之隔的陆家嘴仿佛是一个巨大舞台，几代人的 梦想就将在这舞台上实现。二十一世纪远东及太平洋周边地区最重要的金融 、商业和贸易中心将在这里崛起。这里是二十世纪的希望，这里更将是二十 一世纪的骄傲。 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城保利文化广场写字楼 城市综合体公寓 酒店 商业 展览 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功 能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系 ，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。城市综合体的特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值空间大城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质高消费人流公寓周边公寓项目多。 住宅 高档住宅缺失，中档住宅多。 酒店 星级酒店林立，但星级不高。 办公 待建写字楼较多 商务 CBD带来大量高等级商务人士 商业缺乏有影响力的商业形态商业办公商务公寓住宅酒店南昌新城区城市综合体发展现状住宅和公寓是目前区域竞争的焦点，而 办公和商业运营未来发展潜力大、市场 空白多、升值空间大。形象篇联发广场形象定位领导南昌优越城市文化的文化广场引领南昌时尚消费方式的消费广场促进南昌精英阶层社交的社交广场引导个性化和时尚生活的磁力广场聚拢世界知名企业资源的财富广场新南昌的HOPSCA联发广场推广语领舞城市的荣耀联发广场主要卖点提炼1. 具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段；2. 国际级地标性建筑；3. 全面升级的综合配套；4. 一揽众山小的城市天际线和赣江景观；5. 城市综合体强大的对外辐射性和升值空间；6. 彰显身份与地位的星级酒店服务；设计说明中心四面体代表标志性建筑，即地标。由几个面组成，说明项目为综合体的属性。整个图形轮廓为钻石切割面，阐明价值。酒店式公寓形象定位CBD的整体居住和工作的年龄偏年轻，代表了城市里最有活力和精力的人群。热衷于各种消费，不管是餐饮娱乐还是购物或休闲。他们可以算是城市中真正的消费一族。在CBD生活对于他们来说是件愉快和值得骄傲的事；本案酒店式公寓部分所倡导的是一种“时尚休闲的都市生活”。酒店式公寓目标客户定位居家自住者 居住功能齐全的酒店式公寓因其总价低，服务功能齐全同样满足了部分家 庭居住的要求： 丁克家庭 预独立生活又受限于经济情况的年轻夫妇 预与子女分户居住的老年夫妇投资客 作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高的物业，而酒店式 公寓无疑满足了这部分客户群的需求。小企业和SOHO族 少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公及休息 居住。同时随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已悄然浮出 水面，并已有不少人将此付诸于行动，这部分人既所谓的SOHO一族。常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员 常驻机构规模较大，派驻人员较多，一般有专门的办公和居住场所。 作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼；但作为住所，则会选 择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，而一般不会选择酒店。 酒店式公寓案名大都汇 City Mix大都汇，从字面上即能体现项目所具有的繁华商业配套，展示项目 所在地未来的发展趋势，同时宣扬一期住宅的主题“汇”，表明项 目汇聚多项功能，为居住和投资提供多种可能。 为体现项目住宅的时尚和质感，也为项目后期推广Mix，概念辅之 以英文案名City Mix。more possible酒店式公寓推广语“为生活创造更多可能”体现的不仅是项目在居家或办公空间的灵动有致 、也不仅表现在其拥有的丰富商业配套和高品质产品，它更能展现目标客 群的生活特质与精神世界：都市的、小尺度的、阳光的、质感的、舒心的 、复合型的、品位的大都汇，都能为你为生活创造更多可能。为生活创造更多可能 设计说明用不规则曲线表示公寓部分自由，便利的生活。圆形印章给整体logo以品质感。英文的使用突出其国际感。商业部分形象定位CBD核心区一站式 Living Mall商业裙楼为地上四层，建筑面积约4万平方米，目标主力租户为精品百货公司、家居家饰、主题餐饮、星级影院、量贩KTV、亲子乐园，SPA及健身会所等主力业态隆重入驻。集合餐饮、休闲、娱乐、购物功能。CBD商务人士、区域内常驻人口对购物、餐饮、休闲娱乐综合消费场所的需求和消费习惯；通过艺术、时尚、休闲、音乐及文化等因素的全面体现，使CBD的夜间亮起来，真正实现南昌新城区CBD的国际化、多元化，娱乐化、休闲化、品质化、商业化、高效消费的不夜城。消费人群第五大道 Fifth Avenue商业部分案名本案裙房内部设置了一条贯穿裙房的室内商业步行街，步 行街上方二、三、四层挑空形成共享空间，有利于商业气 氛的营造。 商业街的入口直接与两个商业广场相连，有利于商业人流 的双向导入及环通，较好地挖掘了本项目临街地段的商业 价值。 第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，道路两旁是玻璃幕 墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装的女 士，拿着公文包，进出高楼大厦，呈现出一幅高雅、时尚 的美国现代生活图景。 货品丰富、品牌齐全、高档优质成为美国第五大道的特点 ，品牌的运作成为寸土寸金的第五大道的突出特点。 设计说明有多种色彩来体现的商业的繁华。“5”字的设计手法，结合本案贯穿裙房内街规划。字体结束笔触采用“走路” 的形态，增加logo的商业感。当你同世界上任何人谈起什么是纽约的时候你可以说华尔街和百老汇就是纽约，当别人问我什么是香港的时候我说香港就是中环和兰桂坊这就是百年物业对城市的影响和展示这样的建筑北京有，上海有，成都有 南昌更要有写字楼部分形象定位提升企业形象的平台充分享受中心区顶级商服配套的平台高效智能办公平台企业迈向百年基业的起飞平台写字楼部分形象定位总部商务领地（特区）一个尊贵的企业形象一个全新的办公理念一个未来的升值宅间一个周全的服务方案集团客户企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：1.注重物业产品内在品质2.处于CBD，交通便捷、配套齐全3.提供良好的商务服务4.品牌物业管理5.大面积的办公空间6.追求物业形象自用散户企业属性： 项目周边熟悉本区域的现代服务型企业,需 要升级办公空间的型企业，他们主要服务于 CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要 提升企业形象。 需求特征： 1.注重物业外在形象 2.处于CBD，交通便捷、配套齐全 3.较高的实用率 4.现代办公配套豊德国际郦德国际 Leader Tower写字楼部分案名汇聚最有影响力的企业，带来无限商机和财富。 是权威、是枢纽、是心脏，拥有国际化的光环和无可替代的地位。 Leader是领秀人物，是核心地位，有舍我其谁的气势。设计说明不断延伸的“方块”式办公空间组合，说明项目为写字楼的属性。棱