房地产企业纳税风险防范主 讲：张 辉2讲解大纲l一、筹建期间间的纳纳税风险风险l二、建设设期间间的纳纳税风险风险l三、内部认购认购 以后的纳纳税风险风险l四、交付使用以后的纳纳税风险风险l五、合作建房的特殊考虑虑l六、售后回租的特殊考虑虑3筹建期的纳税风险l国税发【1995】153号关于外商投资企业从事房 地产开发经营征收所得税有关问题的通知l企业领业领 取营业执营业执 照，一般意味着筹建期的开始，开始归归集各种开办费办费 用，不考虑虑是否办办理税务务登记记。l企业业取得发发改委的立项项文件，就意味着筹建期间间的结结束，必须须分别别确认认管理费费用、财务费财务费 用、营业营业 外收入、营业营业 外支出等，不考虑虑是否开工建设设。4筹建期的纳税风险（续1）l检查要点：l1、是否存在不规范的票据l（贯穿于整个检查过程）l2、是否存在延长筹建期情况l3、是否存在抽逃资本的情况筹建期的纳税风险（续2）l中华人民共和国公司法:l第二十六条 有限责任公司的注册资 本为在公司登记机关登记的全体股东 认缴的出资额。公司全体股东的首次 出资额不得低于注册资本的百分之二 十，也不得低于法定的注册资本最低 限额，其余部分由股东自公司成立之 日起两年内缴足5筹建期的纳税风险（续3）l如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法 人或自然人，不论是否收取利息，均应征 收营业税等l1995关于印发营业税问题解答（之一）的通 知第10问l2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复l2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相 应调整问题的批复67筹建期的纳税风险（续4）l国税函【1991】326号国家税务总务总 局关于 外商投资资企业业利息列支问题问题 的批复l投资资者在规规定期限内未缴缴足其应缴资应缴资 本 额额的外商投资资企业业，对对外借款所发发生的 利息，相当于投资资者实缴资实缴资 本与在规规定 期限内应缴资应缴资 本的差额应计额应计 付的利息， 在计计算企业应纳业应纳 税所得额时额时 ，不予列支 。l！只适用于外资资企业业，内资资企业业只能参 照8建设期间的纳税风险l主要关注是否存在虚报报亏损问题损问题 ：l1、土地拆迁票据问题问题 ?l2、建设设用地的摊销问题摊销问题 ？l3、建设设用地的税金问题问题 ？l4、业务业务 招待费费的扣除问题问题 ？l5、拆借资资金利息的问题问题建设期间的纳税风险（续1）l1997关于征用土地过程中征地单位支付 给土地承包人员的补偿费如何征税问题的 批复l！拆迁法人所有的房屋，必须取得其开 具的地税发票，一般不需要扣缴营业税。l！拆迁自然人（含农民）所有的房屋， 必须扣缴营业税和个人所得税9建设期间的纳税风险（续2）l2001企业会计准则无形资产 ：l无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出 租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物 形态的非货币性长期资产。l房地产企业持有建设用地不符合无形资产 的定义，因此不应该将取得的土地使用权 的价值计入到无形资产科目，在尚未开工 建设前计提摊销，而应该直接计入到开发 成本科目，不允许在开工建设前计提摊销 。 1011建设期间的纳税风险（续3）l1989关于土地使用税若干具体问题的补 充规定l六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地 应否征税问题l 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上 应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之 前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减 征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税 务局根据从严的原则结合具体情况确定。12建设期间的纳税风险（续4）l财政部1999文房地产开发企业财务管理若干 问题的补充规定中第十三条规定：企业在当 年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业 务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按 当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收 入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计 收入1500万元以下的，0.5%；1500万元到 5000万元的，0.3%；5000万元到1亿元的， 0.2%；超过1亿元的，0.1%。自出售开发产品 实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在3 -5年内分期摊入管理费用。13建设期间的纳税风险（续5）l国税发发200631号关于房地产产开发业务发业务 征 收企业业所得税问题问题 的通知l1、开发发企业业取得的预预售收入不得作为为广告费费 、业务业务 宣传费传费 、业务业务 招待费费等三项费项费 用的计计 算基数，至预预售收入转为实际销转为实际销 售收入时时，再 将其作为计为计 算基数。 l2、新办办开发发企业业在取得第一笔开发产发产 品实际实际 销销售收入之前发发生的，与建造、销销售开发产发产 品 相关的广告费费、业务业务 宣传费传费 和业务业务 招待费费， 可以向后结转结转 ，按税收规规定的标标准扣除，但结结 转转期限最长长不得超过过3个纳纳税年度。 14建设期间的纳税风险（续6）l因此可以说说，在建设设期间间，在计计算所得税亏损损时时不允许许列支上述三项费项费 用，即减少了申报报的亏损损数，一般情况下为为可抵减的时间时间 性差异。l？ 外资资所得税法没有明确的规规定，应视应视 同为为参照财务财务 会计计制度执执行，即先记记入到待摊费摊费 用，待实现销实现销 售收入后再转转入到管理费费用，时间时间 要求比照3年执执行。15建设期间的纳税风险（续7）l国税函【2003】1114号关于企业贷款支付利息 税前扣除标准的批复l中华人民共和国企业所得税暂行条例规定 ，纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于 金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内 的部分，准予扣除。按照中国人民银行规定， 金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率， 因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人 民银行规定的基准利率和浮动利率。16建设期间的纳税风险（续8）l合同法规规定的形式要件和实质实质 要件 ：l1、借款必须签订书须签订书 面合同，注明币币种、 用途、数额额、利率、期限和还还款方式等条 款。l2、借款的利息不得预预先在本金中扣除。 利息预预先在本金中扣除的，应应当按照实实 际际借款数额额返还还借款并计计算利息。 17建设期间的纳税风险（续9）l涉及的主要财务财务 和税收问题问题 ：l1、必须须反映的短期借款科目（不超过过12 个月）或长长期借款科目（12个月或以上 ）l2、必须须采用权责发权责发 生制原则计则计 提利息l3、短期借款利息必须计须计 入到财务费财务费 用， 一般不考虑虑利息的资资本化问题问题l4、长长期借款利息必须计须计 入到长长期借款， 一般需要考虑虑利息的资资本化问题问题18建设期间的纳税风险（续10）l关于执行具体会计准则和股份有限公司会计 制度有关会计问题解答7l国税发发200631号关于房地产产开发业务发业务 征 收企业业所得税问题问题 的通知l开发发企业为业为 建造开发产发产 品借入资资金而发发生的符 合税收规规定的借款费费用，属于成本对对象完工前 发发生的，应应配比计计入成本对对象；属于成本对对象 完工后发发生的，可作为财务费为财务费 用直接扣除。l？超过规过规 定利率的利息，直接在计计提时纳时纳 税调调 整，以后年度不需要调调整开发发成本建设期间的纳税风险（续11）l1994国家税务总局关于若干征税问题的通知7l2002关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务 并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知l2006关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时 提供建筑业劳务征收流转税问题的通知l2006关于劳务承包行为征收营业税问题的批复l2006关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征 收营业税问题的通知1920石材加工承包l国税函1999940号国家税务总局关于石材加 工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复l 石材加工企业销售石材并负责安装工程作 业的，按照中华人民共和国增值税暂行条例 和中华人民共和国营业税暂行条例的规 定，对其取得的收入，应在征收增值税的同时 按照“建筑业”税目征收营业税。l注：增值税的计税依据不包括安装费，营业税 的计税依据包括安装费21特殊纳税地点问题l财政部、国家税务总局关于营业税若干政 策问题的通知财税【2003】16号l六、关于纳税地点问题 l（三）在中华人民共和国境内的单位提供 的设计（包括在开展设计时进行的勘探、 测量等业务，下同）、工程监理、调试和 咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为 单位机构所在地。 22内部认购以后的纳税风险l1、变相广告费的检查l2、定金和订金的检查l3、预征所得税的时间l4、预征所得税的计算l5、预征所得税的前提l6、会计处理规范的检查内部认购以后的纳税风险（续1）l1998关于房地产广告发布暂行规定l2002关于进一步加强房地产广告管理的 通知l取得预售许可证前变相发布的广告，应按 照业务宣传费的标准扣除；2324内部认购以后的纳税风险（续2）l中华人民共和国担保法摘要l第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付 定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定 金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不 履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受 定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返 还定金。 l订金不是一个规范的法律术语，只是约定俗成 的称呼，目前没有一个规范的定义。25内部认购以后的纳税风险（续3）一、开发商保留的时间 1、定金（大定）的保留时间相对较长，但 一般不超过30天 2、订金（小订）的保留时间相对较短，一 般超过三天但短于10天 二、开发商收取的金额 1、 定金不得超过主合同标的额的20% 2、订金一般不超过主合同标的额的526内部认购以后的纳税风险（续4）三、经济利益流入的可能性 1、 定金（大定）一般为基本确定（大于95%,但 小于100%） 2、 订金（小订）一般为很可能（大于50%,但小 于等于95%） 四、取消购房意向的后果 1、订金必须返还给购房者。 2、定金一般不再返还给购房者。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同 未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。27内部认购以后的纳税风险（续5）l1、定金一般会形成预收款，符合预售款 的性质，因此在收取定金时可以预征营业 税和所得税，而不是定金转作预收款时再 预征营业税和所得税。18问l2、交付定金的购买者不履行购房义务而 被开发商没收或不再返还的定金，会计处 理一般计入营业外收入。l？不征收营业税28内部认购以后的纳税风险（续6）l3、订金的实质是预付款，金额一般小于 定金，是否流入企业的具有不确定性，不 符合预收款的性质，不得预征营业税和所 得税。l订金一般反映在其他应付款科目，不反映 在预收账款科目l代收的按揭费用反映在其他应付款科目， 也不预征营业税和所得税29内部认购以后的纳税风险（续7）l国税发【1994】86号关于经营房地产收入 纳税义务发生时间的通知l1、收到预收账款时，按月预征营业税l2、交付使用不动产时，会计确认销售收入l修改：实施收入准则后，要求“相关的成本能够可靠的计量”，因此会计确认收入的时间由推迟至办理工程结算和财务决算时。30内部认购以后的纳税风险（续8）l中华人民共和国建设部令（2004）第131号l城市商品房预售管理办法5 6l是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入，不计算缴纳营业税和所得税。l实际过程中应按照企业在不同阶段认购和预售取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。31内部认购以后的纳税风险（续9）l国税发发200631号关于房地产产开发业发业 务务征收企业业所得税问题问题 的通知 二（五）l开发发企业业采取银银行按揭方式销销售开发产发产 品的，凡约约定开发发企业为购买业为购买 方的按揭 贷贷款提供担保的，其销销售开发产发产 品时时向 银银行提供的保证证金（担保金）不得从销销 售收入中减除，也不得作为费为费 用在当期税 前扣除，但实际发实际发 生损损失