淮北市项目前期顾问报告第一部分：淮北房地产市场竞争分析第二部分：项目开发理念及产品定位第三部分：项目规划建议及设计方案第四部分：项目产品方案的经济测算第五部分：项目营销策略及方案建议淮北房地产市场宏观分析淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块分析 淮北房地产市场分析小结 淮北房地产市场发展探测n淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。n地势由西北向东南倾斜，平川广野、低山残丘是地貌的主要特征。n全市土地面积2714平方公里，其中，市区371平方公里，辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。 淮北城市概况淮北市行政区域板块划分淮北市行政区域板块划分 烈山区面积58 平方公里 人口 17万杜集区面积 226 平方公里 人口 32万濉溪县面积2399 平方公里 人口117万相山区面积86 平方公里 人口 30万n相山区淮北市房地产项目集中区域n市分为三区一县，其中相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带以及 各类市政配套成熟区域，所以成为淮北市主要房地产项目集中区域。也是本项目所在 区域，故作为本次市场研究的主要对象。淮北城市概况淮海路 （一马路）古城路 （二马路）惠黎路 （三马路）人民路 （四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路淮 北 经 济 技 术 开 发 区市委 市政府本案北部 老城市中心区西部 县城东部发展 区域淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块分析 淮北房地产市场分析小结 淮北房地产市场发展探测n北部区域老城市中心n区域特征：建成年代较早，是老矿区和电厂所在地，道路交通体系发达，周 边配套完善。n房地产市场特征：大量二手房集中（均价1500元/平方米左右 ），新增项目 较少，以商业项目或商住公寓类为主，（均价2500元/平方米）。n代表项目：金色华松淮北房地产市场板块分析n南部经济技术开发区n区域特征：市委市政府所在地，城市中心南迁，逐步成为新的城市中心。n房地产市场特征：大量新增项目集中区域，为主要的开发区域。但由于周边商业配套 尚不完善，且基本为纯住宅类产品，故本地区项目价格仍有一定上升空间。虽有一些 高端项目，但是整体价格较北部区域还有一定差距（均价2300元/平方米）。n代表项目：帝景翰园、发现之旅淮北房地产市场板块分析n西部县城区域n区域特征：区域远离市中心，交通体系相对较差，周边配套设施相对匮乏。n房地产市场特征：多为二手房，但是其价格较之北部区域要远低（1000-1200元/平方 米左右 ）。新增项目较少，价格较低（1800元/平方米左右）。n代表项目：家天下淮北房地产市场板块分析n东部发展区域n区域特征：处于城市未来开发区域，目前道路交通和配套设施状况较差。自然环境优越，存在大量水系，是其他区域所没有的。人民路东段延长线规划为城市CBD区域，将建有大量写字楼，同时规划市人大、市政协等政府机关也将迁入该区域。n房地产市场状态：本区域目前仅有温哥华城一个房地产项目，它的价格代表了目前本地区房地产市场的状况。虽然目前价格不是很高（1500元/平方米），但是本区域独有的自然资源和良好的未来发展的前景，使得本区域价格具有很大升值潜力。n代表项目：温哥华城淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块分析 淮北房地产市场分析小结 淮北房地产市场发展探测本市房地产项目对位置非常敏感现有市场房地产项目价格自北向南、自东向西逐步递减；开发量自北向南、自西向东逐步递增。而项目开发重点逐渐向城市东、南部转移。北部南部开发量均价西部东部开发量均价淮北房地产市场板块分析小结城市自然景观资源利用较少n坐落于本市北部即最大的相山公园周边开发的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：可利用土地较少，多为建成年代久远的老式居民楼，居民多为矿区职工，拆迁难度较大。n由于本市中公园、水系、公共绿地等公共景观位置相对集中（北、东部），导致本市大多数房地产项目没有自然景观依托，大多采用自主建设景观。淮北房地产市场板块分析小结矿区人群为当地市场主要购买力n消费人群主要来自矿区，2002年以后,全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北煤 炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工 年收入达到了57万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。从 近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需要成为推动本市房地产市场发展的最大动力。 淮北房地产市场板块分析小结淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块分析 淮北房地产市场分析小结 淮北房地产市场发展探测诸多因素导致房地产市场发展势头良好n矿区职工购买力的逐步释放。 n新矿井建设形成的住宅需求。n老城区住房的升级需求。 n住房投资。 淮北房地产市场探测淮北房地产市场宏观分析项目区域市场竞争特征分析 项目区域市场产品特征分析 项目区域市场典型个案分析新 开 发 项 目 集 中 区 域 淮海路 （一马路）古城路 （二马路）惠黎路 （三马路）人民路 （四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路本案黄金地段区域温哥华城家 天 下大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛华松现 代家园华佳梅苑市委市政府市体育中心区域市场特征分析n项目开发重点区域为以市委市政府、市体育中心为核心的新城市中心地带。n新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；家天下、温哥华城是普通住宅 和别墅类产品兼备的综合类项目。n市中心各项目周边自然景观资源较少；家天下、温哥华城景观资源相对丰富。区域市场特征分析项目区域市场特征分析 项目区域市场产品特征 项目区域市场典型个案温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现 代花园华佳梅苑建 筑 形 式板楼板楼板楼板楼板、塔楼板楼 叠拼、独栋板楼板楼小结：本区域产品的建筑形式主要以板楼为主，有些项目有别墅或类别 墅产品。产品建筑形式分析温哥华城大华新家园帝景 翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现 代花园华佳梅苑主 力 户 型三居 130-146平米二居 80-90平米三居 163平米三居 130-146平米三居 135-158平米三居 130-150平米三居 110-130平米 四居 187平米三居 110-130平米复式 200-213平米叠拼 230-300平米二居 90-110平米 独栋 310-330平米户 型 配 比三居70%三居50% 三居 60%以上三居60%三居60% 三居60%二居15%二居30%复式15%二居30%四居10% 小结：1、普通住宅类产品主力户型以三居室为主（60%以上），面积130150平方米。2、叠拼、联排等类别墅类型产品面积230300平方米。3、独栋类产品面积310350平方米左右。户型产品分析温哥华华城大华华新家园帝景翰园香舍花都宏发发半岛岛家天下华华松现现 代花园华华佳梅苑平 均 价 格板楼 1500元/平米1800 元/平米2800 元/平米带电 梯 2000元/平米2500 元/平米板楼 1800元/平米1700 元/平米1548 元/平米花园洋房 1900元/平方米不带电 梯 1700元/平米叠拼 2200元/平米 独栋 4200元/平米独栋 4200元/平米小结：1、城市中心区域均价达到25002800元/平方米，为本市最高；向外扩散的区域价格 降至17001800元/平方米；本项目所在区域（温哥华城）均价15001800元/平方米；可 见地段的差异对于价格的变化的影响较大。2、带电梯的高层类产品均价较不带电梯的小高层类产品单价高出300元左右；销售价格分析温哥华华城大华华新家园帝景翰园香舍花都宏发发半岛岛家天下华华松现现 代花园华华佳梅苑园 林 景 观观大型集中 水景园林中庭景观集 中区域绿化5000平方米 中央湖景社区集中水 景园林社区集中 绿化三重生态园 林体系、双 水系社区集 中绿化中央景观 广场小结：只有温哥华城和家天下有自然景观，其他项目没有自然景观优势，多 采用自建园林景观。园林景观分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现 代花园华佳梅苑立 面 材 质面砖涂料花岗岩 面砖涂料+面砖面砖涂料+局部面 砖涂料面砖小结：多以涂料和面砖为主，档次较低。立面材质分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现 代花园华佳梅苑社 区 配 套会所、游 泳池、网 球场、学 校商业街、羽 毛球、乒乓 球场、户外 健身器材集中商业卖 场配套香舍风情街临街底商主题会所、 学校、商务 中心、网球 场临街商 业会所、幼儿 园、临街商 业小结：多数项目大多采用商业、会所、文教设施等配制。其中商业受整个东、南部区域商业 氛围较淡的影响，虽然配套较为完善，但是经营情况并不良好，多数商业处在空置状态。 而会所和学校等配套，也只有温哥华城和家天下这样的大型、品质较高的项目才有。配套设施分析项目区域市场特征分析 项目区域市场产品特征 项目区域市场典型个案温哥华城平均价格板楼1500元/平米 花园洋房1900元/平方米 独栋4200元/平米 主力户型三居130-146平米四居187平米 户型配比三居70%； 二居15%； 四居10%； 建筑形式板楼社区配套会所、游泳池、网球场、学校园林景观大型集中水景园林立面材质面砖温哥华城地处人民路与龙山路交汇处，用地结构可以概括为“一心两片四轴”，由高任路和人民路形成的中心绿化广场和广场周边的公共建筑共同形成新城区的中心。总建筑面积250万平方 米，共分5期开发完成。整体 呈现出一种低密度、高环境 品质的整体风貌，是一个拥 有大量水系的新城区。一期锦华苑小区容纳千户居民产品类型五层板楼：一梯一户，面积187.25平方米（四室二厅二卫），每户地上车位；一梯两户，面积130146平方米（三室二厅二卫）独栋别墅：面积300350平方米。一期产品一梯两户，顶层复式产品小区水景小区园林，南方植被一梯一户，各户有地上车库独栋产品二期产品以联排别墅为主二期产品小区园林帝景翰园 平均价格2800元/平米 主力户型三居163平米 户型配比三居60%以上 建筑形式板楼 社区配套集中商业卖场配套 园林景观5000中央湖景 立面材质花岗岩 面砖帝景翰园处于寸土寸金的城市中心繁华地段，土地稀缺。二十四层全板