开封市xxxx项目市场研究报告 2008.9.30目录 第一部分 开封市概况 第二部分 经济运行 第三部分 郑汴一体化 第四部分 房地产新政策解读 第五部分 开封房地产概况 第六部分 重点项目研究 第七部分 项目地块分析1开封市概况地理位置开封在河南 省的位置 开封界于东经 1135151 1151542，北纬341143 351143。位于河南省中部偏东 ，是黄河冲积扇平原 的尖端。东临商丘地 区，西连省会郑州市 ，南接许昌市、周口 地区，北靠黄河，与 中原油田隔河相望。开封，简称汴，现为河南省直辖市，是我国 七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史 文化悠久的古城。在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、 东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的 历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、 后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国 于开封。特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与 兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都 市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”来 描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为 中原省治。民国时期为河南省会。开封是中 原地区的重要旅游城市和对外开放城市。历史沿革地域面积辖5区及杞县、兰 考、通许 、尉氏、 开封5县,全市总面 积6444平方公里 ，其中耕 地面积 363.4千公顷，市 区面积 359平方 公里 。人口2006年，开封市人口数量为达到479.5万人，在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。数据来源：河南统计信息网数据来源：开封市统计局统计公报http:/www.cdiku.com 地库网 鼓楼区 面积 58.68平方公里，人口16.13万人。 龙亭区 面积 91.51平方公里，人口11.6 万人。 顺河回族区 面积 86.73平方公里，人口24.11万人。 禹王台区 面积 57.05平方公里，人口14.83万人。 金明区 面积252.38平方公里，人口18.2 万人。 总计： 面积 546.35平方公里，人口84.87万人。开封市区人口80余万人。开封至郑州新郑薛 店国际机场近距里 程70公里，经开封 至郑州薛店高速公 路里程85公理，车 程约5575分钟 。郑州新郑机场开辟 有国内主要城市的 航线，并与香港、 曼谷有定期包机。 开封市 新郑机场 交通之航空跨越我国东西部的主干铁路陇海铁路途经开封站。从开封向西可达郑州、洛阳、西安等地，向东可到江苏徐州等地。开封距郑州70公里，距商丘150公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。开封火车站位于市区南部，从市内乘1、3、4、5、9、10路等公交车均可到。交通之铁路开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店直至深圳。开封高速公路出入口距市区车程为10分种.国道106线（北京至广州）在境内南北贯通，国道310线（天水至连云港）与220线（开封兰考至滨州）相通。交通之公路旅游开封是著名的旅游城市。作 为七朝古都，有着众多的旅 游景点。数据显示，2003 2006年，年旅游接待人次 大幅攀升。数据来源：开封市政府工作报告开封市旅游收入成为城市经 济发展的作出重要贡献。 2006年，旅游收入已经突破 60.5亿元。开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是：河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。开封市城市发展规划进一步明确为：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。城市规划第一部分小结 开封市位于河南省中部。 开封郑州，中心城区距离70公里。 交通便利。 辖区480万人口，市区内80万人口。 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 城市发展向西偏移，接轨郑州。2经济运行国内生产总值注：国内生产总值（GDP）是指在一定时期 内(一个季度或一年)，一个国家或地区 的经济中所生产出的全部最终产品和劳 务的价值，常被公认为衡量国家经济状 况的最佳指标。 数据来源：开封市政府工作报告数据显示，2006年开封市GDP达到472.36亿元，2003年至2006年， GDP均有大幅增长。人均GDP数据来源：开封市政府工作报告数据来源：河南统计信息网从两幅图标中可以看出，虽然开 封市人均GDP有明显增长，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相对较低。三次产业对比由上图可以看出，开封市2006年三次产业分别为131.17亿元，197.87亿元 ，143.32亿元，近三年来，三次产业均有明显增长。数据来源：开封市政府工作报告人均收入数据来源：开封市政府工作报告2006年，开封市在岗职工年平均工资为11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工资和城市军民可支配收入逐年上涨，居民消费能力逐步提高。备注：可支配收入，人均可支配收入指个人 收入扣除向政府缴纳的个人所得税、 遗产税和赠与税、不动产税、人头税 、汽车使用税以及交给政府的非商业 性费用等以后的余额。个人可支配收 入被认为是消费开支的最重要的决定 性因素。因而，常被用来衡量一国生 活水平的变化情况。城乡居民存款数据来源：开封市政府工作报告开封市城乡居民存款总 额稳步上升，2006年底 ，累计额已达280亿元 。合理引导，居民存款 将会成为房地产投资的 重要来源。第二部分小结 开封市经济增长较快。 人均收入显著提高。 人均GDP及人均收入相对落后于其他发达地市。 生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。3郑汴一体化2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了河南省全面建设小康社会规划纲要，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。 郑汴一体化由来2005年4月17日河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州新世纪大厦召开了中原城市群规划开封专题座谈会。在这次座谈会上，中原城市群规划中先后两次提到“一体化”这个概念。 “郑汴一体化”由官方正式提出。2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。2006年11月19日，郑汴城市快速通道郑开大道通车。 郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置）。郑开大道 郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出特色。 白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。 官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。 汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。郑汴规划在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。郑开轻轨按照轻轨100公里/小时的速度，郑州市中心火车站至开封 市中心，70公里仅需40分钟，真正实现郑汴融城！第三部分小结 开封市位于河南省中部。 开封郑州，中心城区距离70公里。 交通便利。 辖区480万人口，市区内80万人口。 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 城市发展向西偏移，接轨郑州。4房地产新政策解读2007年，各相关政府部门针对房地产行业制定了一系列的政策。这些新政策都将对以后的房地产行业产生一定的影响，对于本项目而言，更好的了解新政策，制定适当的应对措施，尽可能规避风险。金融政策关键词：加息 概述：2007年，中央银行六次调整银行利率。目前，一年期存款基准利率提高到4.14；一年期贷款基准利率提高到7.47；其他各档次存、贷款基 准利率相应调整。影响：五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。 金融政策关键词：二套房首付40% 概述：中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。影响：提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于房地产行业有较大冲击。 金融政策关键词：从紧 概述：中国人民银行网站2007年12月5日在关于中央经济会议的公告中称，中 国2008年将实施从紧的货币政策,放弃此前实行的稳健货币政策。影响：将减少流入房地产市场和资本市场的资金量，从而给这两个市场降降温，有效打击房地产投资行为。土地政策关键词：紧缩地根 概述：2007年10月9日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。影响：这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。物权法关键词：保护公民私有财产 概述：在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘 请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。 影响：在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步，进一步保障公民私有财产。二套房标准关键词：以家庭为单位 概述：12月11日，央行和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。 影响：对于房地产投资行为打击较大，将在一定程度上影响到房地产行业。税收政策关键词：土地增值税 概述：2007年2月1日，国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知执行的第一天。按照规定，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。 影响：有效打击开发商屯地行为，压缩房地产开发利润，更有利于政府部门控制楼盘入市时间。对本项目影响 投资客户信心受挫 购房者观望情绪加大 部分楼盘房价下跌，间接影响本项目定价第四部分小结 六次加息，房贷还款压力增大。 第二套商品房标准以家庭为单位。 08年从紧货币政策。