纽斯凯威NEW SKYWAY保亭七仙岭旅游区BAOTING SEVEN IMMORTAL RANGE TOURIST AREA 旅游开发战略策划 TOURISM DEVELOPMENT STUDY纽斯凯威(加拿大)国际顾问有限公司 NEW SKYWAY (CANADA) INTERNATIONAL CONSULTING LTD海航旅业控股（集团）有限公司海南省保亭黎族苗族自治县1纽斯凯威NEW SKYWAY项目名称： 保亭七仙岭旅游区旅游开发战略策划； 项目范围： 包括七仙岭国家森林公园及什玲镇八村范围，面积共约12平方公里； 项目背景： 2008年3月，国务院正式批复海南建设国际旅游岛。海南旅游，正在成为中国的聚焦地，正在进入一个国际化 转型的开创期保亭，对接海南，承接三亚，一处蕴藏丰富旅游资源的风水宝地，热带雨林、黎苗风情、温泉度假等等，无一 不承载着海南旅游未来腾飞的梦想在“千城竞秀，万市争流”的大潮中，保亭旅游将以何种姿态展现给世界？七仙岭旅游该何去何从？ 在保亭县委、县政府高度重视旅游产业发展；在海航旅业控股（集团）有限公司倾力打造之下，我们相信七仙 岭旅游区的未来一定会更加美好！七仙岭概况分析：2纽斯凯威NEW SKYWAY中华福养仙源传统文化与时尚精神相交融的热带雨林休闲天堂热带雨林休闲天堂（养生度假群落、商务会议群落、花香美食群落、黎苗风情群落、热带雨林群落、神话传说群落（养生度假群落、商务会议群落、花香美食群落、黎苗风情群落、热带雨林群落、神话传说群落 ）热带风光，柳绿花 红，景致无限好。 望海南大地，美景 众众；保亭旅游， 车水马龙。槟榔谷 园，呀诺达林，欲 与天工试比高。须 他日，看中华福养 仙源，璀璨夺目。 风景如此多美，引 无数游人竞相随。 惜槟榔谷园，略多 斧凿；呀诺达林， 稍薄历史。保亭内 外，自然观光过客 处。俱往矣，数盛 世佳境，尽在中华 福养仙源；看保亭 旅游，莫过黄金终 点处。中华福养仙源七仙岭序：3纽斯凯威NEW SKYWAY（2）有资源缺产品：整合资源七仙岭旅游区内旅游资源丰富，温泉度假、热带 雨林、黎苗民俗等等，无一不蕴含着丰富的文化 风韵及自然风情；但目前基地内资源的开发还仅 仅停留在简单的泡温泉旅游开发阶段，热带雨林 及黎苗民俗等都没有得到有效的开发及互动，处 于典型的自然资源推动型阶段。对接现代旅游市 场需求特征来看，七仙岭尚缺少民俗、商务、会 议、度假等高端型的特色休闲、体验类旅游产品 ，而这些旅游产品的缺失，难以推动七仙岭旅游 在旅游市场立足的破茧化蝶。（1）有空间缺开发：盘活土地七仙岭旅游区作为国家森林公园，除了热带雨 林及部分山体之外，土地可开发建设面积较大 ，为后续的旅游产品打造及项目开发建设提供 了保障；但目前旅游区主要依靠温泉休闲来吸 引游客，五大温泉度假山庄，过小的土地开发 承接着过量的旅游游客，人口导入压力让七仙 岭承受着生态环境遭受破坏的威胁；后续基地 建设中，需要我们运筹帷幄，解决空间与开发 的互动关系，让这12个平方公里的土地实现最大化的价值释放。（3）有人流缺消费：催化经济七仙岭旅游区休闲、体验类旅游产品的缺失， 单一的靠温泉洗浴达不到牵一发动全身的激活 七仙岭旅游的重任，游客有钱无处消费的困境 直接导致了基地旅游经济难以实现较大的突破 ；同时由于旅游环线尚未贯通，游客到达七仙 岭顶峰之后只能返回原路下山，没有实现与八 村的贯通，降低了游客在七仙岭旅游区的滞留 时间和游览兴致，难以将更多的一日游游客数 量转化成二日游、三日游，旅游消费能力没有 被更多的激发出来。（4）有品牌缺地位：共振城市保亭县城市形象较为薄弱，产业结构以第一产业 为主，城市形象与城市经济不够突出。对接保亭 旅游实现从一般产业转化为支柱产业的目标，作 为保亭的一大资源宝地，七仙岭旅游区承载着提 振起保亭城市经济与城市形象品牌的双重构建的 重任；但当前的七仙岭旅游发展空间及纵向深度 稍显薄弱，品牌的衍生利用度较小，难以承载起 保亭旅游从省内一般旅游观光地转变为国内外著 名旅游休闲度假胜地的目标；没有品牌的打造就 无法将保亭旅游及城市经济推动到更高的层面。 七仙岭旅游开发大整合时代的到来!现状之困 四有四缺诊断七仙岭：4纽斯凯威NEW SKYWAY寻魂七仙岭寻找七仙岭景区的国际化战略定位方向-抢占旅游制高点 生态造势：优美的生态环境是旅游开发的基础。如何在七仙岭景区旅游开发中保护生态环境，形成生态效益、经济 效益、社会效益三赢的局面，实现旅游的可持续开发？ 文化寻魂：丰富的文化底蕴是旅游开发的灵魂。如何在七仙岭景区旅游开发中整合、嫁接、创新七仙岭的厚重文化 ，为其发展注入文化精气，以唯一性、品牌性、标志性的形象成为引领保亭旅游开发新模式的一面标杆，为景区的发 展迅速导入人气？ 经济唱戏：经济效益的增长是旅游开发的重心。如何在七仙岭景区旅游开发中借助人气的聚集，构建完善的旅游产 业链，带动景区土地价值的全面提升，借助商气的集聚引爆地块财气，全面打造财富七仙岭？ 演绎大保亭引爆大保亭旅游新时代的三足鼎立盛宴-整合区域大旅游 三线成珠：如何与黎苗民俗文化丰富的槟榔谷及热带雨林风情浓郁的呀诺达差异发展，互补联动，三线成珠，共推 保亭旅游的价值释放？ 破茧化蝶：如何充分演绎自身的休闲概念，在完成槟榔谷-呀诺达-七仙岭保亭黄金旅游线路构建的同时，实现自身旅 游终点的诉求打造？助推保亭的城市发展建设一臂之力。 彰显大品牌助推休闲时代国际旅游名片的破茧化蝶-突围中国旅游区 品牌中国：七仙岭景区的打造，在推动大保亭旅游格局构建的同时，一定以它的卓越不凡突围中国旅游区，将大保 亭旅游区的形象推向国际，传承中国深厚文化的千年精髓，实现城市运营的价值营销。中国旅游开发典范经济双轮驱动著名旅游胜地区域旅游格局七仙岭旅游区大保亭旅游保亭城市经济海南旅游核心黄金旅游线路中国旅游品牌本项目核心诉求：5纽斯凯威NEW SKYWAY本案借助动态开发和可持续发展的“资源市场区域”三维开发体系理念，为七仙岭探寻一种生态和谐、城景共生、居游互融的可持续发展解决之道。文化体验旅游经济对接全国市 场大海南旅游的 重要一极综合休闲服务经济中国品牌文化旅 游景区对接国际市 场区域发展维度资源禀赋维度市场开发维度对接海南市 场大保亭主题的 旅游景区自然山水观光经济七仙岭解决之道景区开发三大维度模式：6纽斯凯威NEW SKYWAY资 产资 本资 源资 金将本项目及所处区域所蕴含的资源在为资金资源资产资本的循环转化过程中，以游人最大数量导入、土地价值最大提升为突破口，实现项目开发运营及政府运营的高效、可持续、价值最大化。整合、建立社会资源库，以最优的阶段开发投资组合，激发和引领更多的社会资本、资源的参与，创新确立七仙岭运营的新经营模式和盈利模式。纽斯凯威的解读：构建“资金资源资产资本”的循环运作的经营模式和盈利模式树立海航旅业控股集团 区域旅游整合者 的角色定位资本的注入，专业的管理，是海航的优势，也是七仙岭品牌树立的保障！ 为基地繁荣而寻魂把脉 为旅游联动而借水行舟 为城市振兴而运筹帷幄7纽斯凯威NEW SKYWAY脱离红海进入蓝海七仙岭的突围之路l从旅游资源来看：海南旅游圈层不可谓不大，三 亚旅游景点不可谓不多，保亭旅游休闲不可谓不精， 如何在众多的旅游景区中脱颖而出，形成自己的品牌 度，是七仙岭未来不得不面对的压力！l从旅游人数来看：2008年保亭的旅游人数为 15.16万人次，在全省位居第11位，属于中等水平。七 仙岭何以快速积聚大量的人气以推动整个地价的外溢 ？l从城市经济来看：保亭县2008年生产总值为9.46 亿元，在全省19个县市排名全省排名17位，在周边区 域中与五指山市均属于较为落后的地区；但比上年增 长13.9%，经济发展速度较快，高于全省平均增长。危机 VS 机会红 海蓝 海七仙岭发展的蓝海战略：8纽斯凯威NEW SKYWAY“我们到遥远的地方去寻找青鸟，可青鸟却在我们的出发之地。” 莫里斯梅特林克比利时 中国 海南 保亭 旅游区七仙岭发展的蓝海战略：9纽斯凯威NEW SKYWAY七仙岭“蓝海战略 ”君子和而不同 内圣则外而王 积思顿释其心 价值创新区域整合品牌树立寻找区域共振寻找品牌灵魂寻找价值创新“跳出旅游来做旅游” 超越旅游的视野描绘七仙岭的未来宏图10纽斯凯威NEW SKYWAY七仙岭旅游区开发战略定位专题研究二模式定位二资源的维度专题研究三模式定位三区域的维度专题研究一模式定位一市场的维度市场需求什么？七仙岭有什么？区域要求什么？三大维度深入研究七仙岭旅游区的旅游发展之路从对旅游影响最重要的三大因素：资源、客源、城市去全方位的透视七仙岭旅游区发展的核心竞争力。取长补短、差异互补、借势三亚，为七仙岭旅游区的开发注入可持续的旅游活力因子。开发模式研究框架：11纽斯凯威NEW SKYWAY游客需求的终极目标基地核心资源分析山峰资源分析温泉资源分析雨林资源分析民俗资源分析市场资源分析资源开发的四大困境基地资源开发思路案例研究：德国巴登巴登矿泉疗养案例借鉴综述资源开发寻魂七仙岭开发模式定位之一资源维度专题研究12纽斯凯威NEW SKYWAY在中国丰富的旅游资源版图中，旅游所带来的感受不一，但都有一个共同的收获：一种感知心灵深处的 闲适和愉悦，这就是景区给游客带来的不得不来的理由！旅游的终终极目的探讨讨旅游特色代表区域蓝色的大海海南三亚 雄奇的山峦安徽黄山神奇的景色四川九寨沟悠闲的生活云南丽江深厚的历史陕西西安风情的民俗云南西双版纳感知心灵深处的 闲适和愉悦游客需求的终极目标资源维度专题研究13纽斯凯威NEW SKYWAY资源二天然温泉资源资源四黎苗民俗资源资源一自然山峰资源资源三热带雨林资源基地核心资源分析四大核心资源孕育着四大开发潜力潜力 =/= 实力资源维度专题研究14纽斯凯威NEW SKYWAY山峰屹立，形体俊美路线单一，吸引不足基地核心资源分析资源维度专题研究15纽斯凯威NEW SKYWAY天然温泉，疗养甚佳层次缺失，消费不足基地核心资源分析资源维度专题研究16纽斯凯威NEW SKYWAY热带雨林，风光优美开发滞后，品牌不足基地核心资源分析资源维度专题研究17纽斯凯威NEW SKYWAY黎苗民俗，风情浓郁文化缺失，演绎不足基地核心资源分析资源维度专题研究18纽斯凯威NEW SKYWAY928.61487.9304.5169.502004006008001000120014001600（元）海南省三亚市万宁市保亭县2007年海南部分市县接待游客人均消费比较接待游客人均消费消费不足人气不足自然资源 推动型2008年海南分县市接待游客人数(人，%)资源维度专题研究19纽斯凯威NEW SKYWAY4有俗不名有俗不名2有水不秀有水不秀1有山不奇有山不奇四大困境七仙岭的主峰海拔1126米，平均海拔1107米， 以七个状似手指的山峰而得名。登上峰顶，可尽 收“一观、二看、三瞻、四望”的境界； 但“有山不奇”，目前的旅游开发仅仅停留在传 统的登山观光、攀岩健身阶段，旅游产品开发稍 显单一，七仙岭山体旅游缺少文化的粘连，没有 形成很好的旅游效应。旅游区内温泉资源丰富，温泉温度最高的达 95，含有多种微量元素，温泉日出水量3800 多立方米，是海南岛探储量最大、水温最高的 温泉，具有清净肌肤、美容、医疗保健功效； 但“有泉不灵”，目前主要形成的是以君澜为 主的五大热带雨林温泉酒店度假山庄开发，仅 停留在自然推动型开发阶段，开发利用率较低 ，没有形成典型的温泉文化品牌，对旅游经济 消费拉动力薄弱。3有林不惊有林不惊七仙岭温泉国家森林公园是海南岛目前仅有的几片 保存较为完好的热带雨林之一，林内古树参天，藤萝 交织，目前已探明的各类珍奇植物5000多种，野生动 物500多种； 但“有林不惊”，尚未形成良好的品牌美誉度，旅游 开发滞后于呀诺达热带雨林旅游区。作为中国黎族苗族的主要聚集地，保 亭