锦丽苑商业中心售价及 经济测算博思堂地产综合服务股份有限公司2009年 8月 4日1 项目素质分析 2 周边环境分析 3 项目售价及经济测算 目 录项目基本指标 地理位置：项目位于滨河路与金山路交汇处西南侧； 建筑结构：建筑共1栋，共六层，1-3层为商铺，4-6层为公寓； 项目现状：全部出租，一层租金70-80元/月左右；经营状况良好； 主要商家：名典咖啡、克拉克海奇健身中心、江南神韵养生会馆、江南神韵美容美发中心、博思堂房产超市、豆豆花艺、豆豆婚庆等。锦丽苑锦华苑创意街区锦丽苑商业项目目前全部出租，商家经营状况良好，本报告针对项目1-3层商业进行评估。项目基本状况项目商业业态以餐饮、 休闲为主。北名 典 咖 啡名典咖啡克拉克海奇健身中心江南 神韵 养生 会馆江南 神韵 美容 美发博思 堂房 产超 市豆豆花艺 豆豆婚庆新泽地产 展示中心超 市美容健身会所中庭电机房、公用配电所、卫生间、监控室等物业管理用房项目基本状况项目1-3层商业面积表楼层门号/室号独用面积（）分摊系数公用面积（）建筑面积（）1101158.599 0.295538 46.872 205.471 110295.460 28.212 123.672 1103-199.900 0.295539 29.524 129.424 1103-239.960 0.295540 11.810 51.770 110442.749 0.295539 12.634 55.383 110541.048 0.295537 12.131 53.179 1106116.550 0.295538 34.445 150.995 110795.460 28.212 123.672 1108194.655 57.528 252.183 小计9884.380 261.370 1145.750 2201621.061 0.277540 172.369 793.430 2202625.993 0.277541 173.738 799.731 小计21247.050 346.110 1593.160 3301682.561 0.266711 182.047 864.608 3302150.325 40.093 190.418 3303399.652 106.592 506.244 3304110.480 29.466 139.946 小计41343.020 358.200 1701.220 共计3474.45965.684440.13项目四至状况北东西南北侧临金山路，向北为江 苏银行、水洲饭店、水利 部苏州培训中心；西侧为锦丽苑新区高端住 宅区；再向西为狮山新苑 ；南侧锦华苑新区高端住宅 区；再向南为狮山路，金 狮大厦、金河国际中心等 写字楼；东侧临滨河路，再向东为 嘉成国际、中国联通、生 物医药中心等；项目周边居住小区以高档、中高档为主；项目位于狮山商圈，商业氛围比较浓厚。项目区位及交通分析锦丽苑锦华苑创意街区锦丽苑商业 项目位于滨河路与金山路交汇处两侧临路，昭示性较好； 项目北侧金山路，双向两车道，路况一般； 项目东侧为滨河路，双向四车道，向北连接邓尉路，双向四车道，附近规划未来的轻轨一号线的一个站点；向南连接狮山路交通状况良好； 项目附近有游3、33、308、321、325、315、622、328、31路公交车通往新区、吴中区、园区等各个区域。轻轨站点公交站点项目周边路况较好，交通便利，公共交通较为发达。1 项目素质分析 2 周边环境分析 3 项目售价及经济测算 目 录项目周边商业情况狮山路邓尉路何山路X2创意街区商业特征狮山路为新区主要商业 街，为金融机构与高端 写字楼、酒店集中区邓尉路主要以社区 配套型的沿街商业 为主商业形象较差，主 要为社区配套型沿 街商业旧厂房改造建筑，1 -2层为配套商业与 创意办公，3-5层为 办公楼 商业档次中高档中低档中低档中档主要业态以金融/办公、餐饮/休 闲娱乐为主二手中介、零售、 小型餐饮、社区生 活配套等以生活配套、大型 零售、餐饮、娱乐 为主配套商业以餐饮、 零售、娱乐为主主要商家天一渔港、西堤牛排、 迪欧咖啡、多多旺港式 茶餐厅、十字路口、蓝 黛商务休闲会所联华超市、九头鸟 、御足天下等百润发、老妈火锅 、新林记大酒店等三友轩工艺品、嘉 旺茶餐厅、寻常故 事私房菜馆租金范围100160元/月40-70元/月50-80元/月60-80元/月消费人群主要为新区企事业单位 的工作人员、周边城镇 的私营业主、旅游人群 等以高校学生、周边 小区居民及周边企 业职工为主以周边居民、高校 学生为主，有部分 商务人群，大型超 市辐射范围较广主要为周边企事业 单位工作人员项目周边商业情况概述 项目周边商业除狮山路以外，其他多为社区配套型临街商业，包括邓尉路、何山路、竹园路等，商业档次较低； 项目周边集中式商业较少，仅有润捷广场、X2创意街区与永利广场。1 项目素质分析 2 周边环境分析 3 项目售价及经济测算 目 录项目经济测算市场比较法通过对可比案例的租金比较及 修正，本项目1层租金约为：100元/月比较较物业业1比较较物业业2比较较物业业3名称 润捷广场 永利广场 创意街区 相似性 项目周边项 目 项目周边相似项目 项目周边项 目 楼层修正1-4F1F1-2F建成时间2008年2009年2007年用房性质商业商业商业装修水平清水清水清水主力面积 () 300 2,000 700 租金(元/月)4012080 项目位置1.02 0.98 1.00 易达性1.02 0.98 1.00 周边环 境1.01 0.98 1.01 建筑年期0.98 0.98 0.99 临街状况1.02 0.99 1.00 项目面积1.02 1.03 1.02 建筑结构1.06 1.04 1.06 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正2.051.00 1.04 总体调整指数2.38 0.98 1.12 调整后租金（元/月 ）9511790权重35%30%35%加权权后租金100综合评价项目租金，我们暂定 测算租金为：1层租金为100元/月；2层租金65元/月；3层租金45元/月；项目经济测算通过对项目的租金收益测算，1层租金平均为100元/月以15年的投资回收期计算，根据租金反推法计算得出：项目1层的售价18000元/项目1-3层的售价12600元/项目经济测算市场比较法通过对可比案例的租金比较及 修正，本项目1-3层均价约为：17800元/比较物业1比较物业2比较物业3 名称 狮山峰汇大厦 保利雅苑商铺 国际公馆商铺 相似性 项目周边项目 项目周边相似项目 项目周边项目 物业描述 楼层修正1-3F1F1F 建成时间2004年2007年2009年 用房性质商业商业商业装修水平清水清水清水主力面积 () 2,000 150-30050-100 售价(元/)17,00016,00025,000 交易时间1.00 1.00 1.00 项目位置0.97 1.01 1.00 易达性0.97 1.01 1.00 周边环境0.97 0.98 0.98 建筑年期0.98 0.95 0.94 临街状况0.98 1.01 1.00 项目面积1.04 1.01 0.98 建筑结构1.00 1.00 1.00 楼层修正1.00 0.99 0.99 总体调整指数0.93 0.96 0.89 调整后售价（元/）15,81315,34622,344 权重34%33%33% 加权后售价17,814项目经济测算约为15200元/ （毛坯）通过市场比较法、租金反推法所得的参考价格，以及结合房地产市场的环境保守估算项目1-3层的销售均价：比较法的参考价格*0.5 + 租金反推法的参考价格*0.5综合评价项目售价为：1层售价为21700元/；2层售价为14100元/；3层售价为9800元/；项目经济测算 若投资6600万买下该项目，成交均价为14900元/； 通过项目经济测算，其均价为15200元/； 每平米盈利300元，项目盈利共计1332000元。是否对本项目投资，请领导谨慎考虑！