第七章 土地权属的确定及争议 的解决第一节土地权属概述一、土地所有权占有、使用、收益、处分 国家土地所有权（国有） 集体土地所有权 村农民集体土地所有权 乡（镇）农民集体土地所有权 村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权二、土地使用权 （一）国有土地使用权 1、划拨土地使用权 2、出让土地使用权 3、租赁土地使用权 4、入股土地使用权 5、授权经营（二）集体土地建设用地使用权 集体土地建设用地使用权一般是指农民集 体和个人进行非农业建设依法使用集体所 有土地的权利。 非农业建设用地包括 乡 ( 镇 ) 村企事业非农业用地 宅基地 乡 ( 镇 ) 、村公益事业建设三类用地 一般不允许全民所有制单 位或其他单位拥有集体 土地建设用地使用权。 例外： (1) 企业单位或个人与农民集体举办联营企业 , 经 过批准 , 农民集体可以按 照联营协议将土地使用 权作为联营条件 , 从而使联营企业获得集体土地 建设用地使用权。 (2) 农民集体的土地已由其他农民集体按协议作建 设用地使用的 , 则该农民集体所有的土地可以由 另一个农民集体取得集体土地建设用地使用权。 (3) 非农业户口居民和其他农民集体的农民按照有 关法律、政策规定使用集体所有土地作为宅基地 的 , 可以取得该集体土地的建设用地使用权。 (4) 依照土地管理法规定 , 农民集体企 业因破产或被其他企业兼并可以将集体土 地使用权转给非本集体的单位或个人。三、土地他项权利 类别：（一）抵押权（二）地役权四、土地承包经营权 土地承包经营权是农民使用农业生产用地 的主要形式 耕地的承包期为三十年。 草地的承包期为三十年至五十年。 林地的承包期为三十年至七十年；特殊林 木的林地承包期，经国务院林业行政主管 部门批准可以延长。 第二节土地权属的确定一、土地权属确定的内容 土地权属确定 , 简称确权 , 是指土地所有权 、土地使用权和他项权利的确 认、确定。 确权的狭义含义是指在土地登记过程中的 权 属审核阶段对土地权属的来源、权属性 质的确认。 确权的主要内容是确认土地权属的性质和 来源的合法性与准确性。 土地权 属的来源是指土地所有者和使用者 最初占有土地的方式。 二、土地权属确定的原则和方法(一) 土地权属确定原则 1. 依法原则 2. 充分考虑历史背景的原则 第一阶段 , 土地权属不稳定时期 , 即从建国初至 1962 年 9 月农村人民公社工作条例修正草案 ( 简称六十条 ) 贯彻执行时期。 第二阶段 , 土地管理法制不健全时期 , 或称 “ 协议 ” 用地时期。 第三阶段 , 严格依法用地阶段。1982 年国家建设征用土地条例和村镇建设 用地管理条例公布实施 3. 土地所有权的单向流动原则( 二 ) 土地权属确定方法1. 集体所有土地一般为内部使用 2. 重复征用或划拨 , 以后者为准 3.界线与面积不吻合的 , 以界线为准 4. 关于与确定土地权属有关的几个问题的处理 (1) 土地所有权和使用权与行政管辖权的关系。 (2) 土地所有权和使用权与特殊区域内部门管理权的 关系。 （3）土地权属与规划区的关系凡未通过土地征用或划拨等法定程序的都不能成 为改变原土地所有权和使用权的依据。三、土地权属的确定土地权属的确定包括 国家土地的所有权、使用权的确定 集体土地所有权、 集体土地建设用地使用 权的确定( 一 ) 国家土地所有权的确定 (1) 城市市区的土地和土地改革时未分配给农 民、没有给农民发土地所有证的土地 , 包括 耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等 属于国家所有。 (2) 国家建设征用的原农民集体所有的土地 , 属于国家所有。 (3) 国有土地经开发利用 , 其国家土地所有权 不变 , 依法开发利用者享有土地使用权。(4) 国有铁路、公路、电力、通信、水利工程 等设施用地属于国家所有。(5) 国家征用土地所剩余的农民集体所有的土 地 , 在农民集体建制被撤销或其人口全部转 为非农业人口之后 , 归国家所有 ( 6) 农民集体经济组织将原集体土地上的建筑 物出售给全民所有制单位、城市集体所有 制单位或城镇非农业户口居民 , 其用地属于 国家所有。(7)1986 年 3 月中共中央、国务院关于加 强土地管理、制止乱占耕地的 通知发布 之前 , 全民所有制单位、城市集体所有制单 位或乡 ( 镇 ) 、村企事业 单位租赁农民集 体所有的土地 , 按照有关规定处理后 , 凡能 恢复耕种的 , 应退还农民集体耕种 , 所有权 仍属于原农民集体 ; 凡已建有永久性建筑物 的 , 由用地单 位按占地时的规定 , 补办征地 手续 , 土地归国家所有。(8) 凡 1962 年 9 月农村人民公社工作条例 修正草案 ( 以下称六十条 ) 公布以前 , 全民所有制单位、城市集体所有制单位和 集体所有制的华侨农场使用 的原农民集体 所有的土地 ( 含合作化之前的个人土地 ),1962 年 9 月六十条 公布后迄今没有 退给农民集体的 , 属于国家所有。 凡 1962 年 9 月六十条公布时起至 1982 年 5 月国家建设征用土地条 例公 布时止 , 全民所有制单位、城市集体所有制 单位使用的原农民集体所有的土地 , 有下列 情形之一的 , 属于国家所有 : 1) 签订过土地转让等有关协议的 ; 2) 经县级以上人民政府批准使用的 ; 3) 进行过一定补偿或安置劳动力的 ;4) 接受农民集体馈赠的 ; 5) 由农民集体所有制企事业单位转为全民所 有制的。 凡属上述情况以外使用的农民集 体土地 , 由县级以上地方人民政府根据具体 情况 , 或按当时规定补办征地手续 , 或退还 农民集体。( 二 ) 集体土地所有权的确定(1) 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证 的土地 , 现在仍由材或乡农民集体经济组织 或其成员使用的 , 属于农民集体所有。 (2) 村农民集体所有的土地 , 一般按该村农民 目前实际使用的本集体土地的界线确定所 有权。 根据六十条确定的农民集体土地所有 权 , 由于下列原因发生变更的 , 按变更后的 现状确定集体土地所有权: 1) 由于村、队、社、场合并或分割等管理体 制的变化引起土地所有权变更的 ; 2) 由于土地开发、国家征地、集体兴办企事 业或者自然灾害等原因进行过土地调整的 ; 3) 由于行政区划变动和农田基本建设等原因 重新划定土地所有权界线的。 行政区划变 动后未变更土地权属的 , 原土地权属不变。(3) 乡 ( 镇 ) 或村在集体所有的土地上修建并 管理的道路、水利、电力、通信设施用地 , 分别属于乡 ( 镇 ) 或村农民集体所有。 (4) 农民集体土地上的房屋出售给本集体内部 成员 , 或者城镇、市郊以外的集体土地上的 房屋出售给其他农民集体成员 , 其土地所有 权不变 , 房产所有者享有土地所属集体其他 成员同等的土地使用权。(5) 乡 ( 镇 ) 或村办企事业单位使用的集体土地 ,1962 年 9 月六十条 公布以前开始使用的 , 分别属于乡 ( 镇 ) 或村农民集体所有 ;1962 年 9 月六 十条公布时起至 1982 年 2 月国务院 村镇建房用地管理条例公布时止 , 在 此期间开 始使用的 , 有下列情形之一的 , 分别属于乡 ( 镇 ) 或村农民集体所有 : 1) 签订过用地协议的 ( 不含租借 ); 2) 经县、乡 ( 公社 ) 、村 ( 大队 ) 批准或同意 , 并进 行适当的土地调整或进行过一定补偿的 ; 3) 原集体企事业单位体制巳合法变更的。 乡 ( 镇 ) 、村办企事业单位采用上述以外的 方式占用的集体土地 , 或虽采用上述方式但 目前土地利用不合理的 , 如荒废、闲置、转 出等 , 应将其全部或部分 土地退还原村或 乡农民集体 , 或按有关规定进行处理。1. 村农民集体土地所有权 村是个法律概念 , 大致相当于过去的生产大队 , 在 法律上是指设立村民委员 会的村组织 , 俗称行政 村。 村集体土地的范围包括 : 第一 , 过去一村一队的的模式 , 即一个村民委员 会辖区内过去是一个生产队 ; 第二 , 虽然原是一村多队 , 但由于体制变更 , 已打 乱 了生产队建制 , 土地在全村范围内已调整了的 。多生产队之间没有明确界线的一 村多队 , 农村 体制改革后 , 原生产队己不再作为一个经济整体 , 土地所有权的各 项权能统一由村行使 , 如土地发 包权、征用土地受偿权 , 土地使用权对外联营合 作权等。 村集体土地所有权的主体是全村农民 , 全村 性的农民集体经济组织或者村民 委员会作 为法定代表人。按照村民委员会组织法 , 土地方面的重大问题要经 村民大会或 村民代表大会讨论通过 , 村集体经济组织或 者村民委员会虽有经营、 管理权 , 没有土 地所有权。2. 村内两个以上集体经济组织的土地所有权 行政村内两个以上各自独立的农村集体经 济组织 , 一般是对应于过去的生产队。 农村体制改革实行大包干以后 , 在生产队的 基础上一般相应地建起了村民小组。这种 村内的农村经济组织一般明确保持着过去 生产队时期的土地权属界线 , 具有独立的占 有使用、收益权以及农、林、牧、渔业用 地承包经营的发包权 , 国 家建设征用土地 也以该范围的农民为补偿对象。这种形式 的农民集体经济组织可 以认为是一级土地 所有权主体。 村内两个以上农民集体经济组织是该组织 的全体农民 , 法定代表人是该集体 经济组 织或者村民小组 , 该集体没有经济组织或者 村民小组 , 没有管理机构的 , 可以由村民委 员会代管。3. 乡 ( 镇 ) 农民集体土地所有权 乡 ( 镇 ) 农民集体所有的土地属于全乡 ( 镇 ) 农民集体所有 , 一般由乡( 镇 ) 办企事业单 位使用 , 也可以由乡内衬农民集体或个人使 用。改革开放以后 ,可以将土地使用权划拨 给农民集体或个人使用 , 还可以以土地使用 权作价入股、 联营的方式举办乡镇企业。 乡 ( 镇 ) 农民集体经济组织指的应是全乡 ( 镇 ) 性 的 , 包括乡 ( 镇 ) 全体农民在内的经 济组织 , 而不是普通意义上的乡 ( 镇 ) 企业 。 乡 ( 镇 ) 农民集体经济组织的法人机关 , 代 表全乡 ( 镇 ) 农民的意志 , 对乡( 镇 ) 农民 集体所有的土地行使所有权。 目前条件下 , 大部分地区没有相应的乡( 镇 ) 农民集体经济组织的法人机关 , 可暂由乡 ( 镇 ) 人民政府代为管理。( 四 ) 国有土地使用权的确定 (1) 凡依法经国家征用、划拨 , 解放初期接收或通过 继承、接受地上建筑物等方式合法使用国有土地 的 , 可以依照规定确定其国有土地使用权。 (2) 国有土地使用权原则上确定给直接使用土地的单 位或个人。直接使用土 地的单位不具备法人资格 的 , 可将土地使用权确定给其具备法人资格的上 级单位。 (3) 机关、团体、工矿等企事业单位长期租用国有房 屋而使用的土地 , 其土地使用权确定给依法直接 使用土地的机关、团体、工矿等企事业单位。个人租用住房占用的土地 , 其土地使用权可确定 给房屋出租者。(4) 因房屋拆除、改建、或自然坍塌等原因 , 已经变更了实际土地使用者的 , 经依法审核 批准 , 可将国有土地使用权确定给现在的实 际用地单位或个人 ; 空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复 使用的土地 , 由当地县级以上人民政府收回 土地使用权。(5) 代管、出租的华侨房产占用的国有土地 , 华侨房产尚未依法退还华侨本人的 , 其土地 使用权暂确定给长期承租人。退回华侨房 产时 , 再变更土地使用权。 (6) 原宗教单位用于宗教活动的土地被其他单 位占用 , 宗教单位要求归还自用的 , 应尽量 退还。 (7)