2013年1月29日1）项目概述 项目位于江津xx新区津马大道，是集住宅与商业一体化的城市综合体，本项目总投资约为4.2亿元 ，总销售额约为5.4亿元。 2）项目名称XXX 3）项目定位 xx的“核心”商业中心，以平价超市、精品购物、美食娱乐为特色的复合型商住一体化城市生活 中心，xx新区地标性建筑。 商业街定位：一站式休闲购物街区 4）目标客群定位 商业客群主要来至xx当地经营业主、工业园区企事业单位中高层及政府中高层，部分来至江津及 主城商业物业投资群体。主力目标客户群体年龄段主要为36-50岁。 终端消费群体主要来至区域内各小区的青、中年居民、工业园区员工、xx各职高学生群体，年龄 结构在18-48岁之间，生活节奏较慢，消费档次不高，以满足基本生活需求为主，品牌认知度不高， 且流动性较大。一、项目概要用地面积（）16729商业总建筑面积（）19979.03 总建筑面积（）97561.87超市面积（）4538.09 地上建筑面积（）75783.30住宅总户数892 住宅总建筑面积（）54452.22容积率4.5 配套设施面积（）759.73覆盖率41.38 地下建筑面积（）21778.57绿地率30.03 仓储及设备用房（）872.60地下停车位662 地下车库（）16367.88地面临时停车25值得一提的是未来随着新区工业、旅游业发展壮大，终端消费群体将发生变化，预计消费档次 逐渐提高，享受服务型消费的比重逐步提高。二、工程预判2013年 2014 20151月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12 月 工程进度时间售房部开放营销节点 开盘招商进度超市主力店 确定1月 2月 3月 4月主力商 家确定持续招商 阶段交房二、工程预判开始计划前，首先思考以下几个问题1、商业部分是销售还是自持还是部分销售主力店自持？2、商业部分的经营模式是？投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营 ；3、怎么招？经营模式是（售卖还是持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式等也将存在 较大的差异。因此，商业地产项目的定位设计前。应首先确定未来的经营模式问题决定经营模式的三大因素是：1.商业地产金融模式；2.商业地产产品形态；3.企业战略上述三个问题，我们将通过工作计划去寻找答案。三、招商计划1、招商计划说明u 招商计划说明主要重点针对XXX商业裙楼及地下超市部分的招商；u 招商周期为2013年-2015年，周期为2年；2、招商计划l 前期准备阶段（2012年12月-2013年3月）；l 招商前期阶段（2013年3月-2013年8月）；l 招商中期阶段（2013年9月-2014年8月）；l 招商后期阶段（2014年9月-2015年4月）；三、招商计划 时间周期：2012年12月-2013年3月 阶段目标：1、项目市场调查；2、确定市场定位；3、选择目标客户（品牌）4、制定招商方案；5、招商团队考察组建 ； 工作要点： （1）本项目的成败关键点在于商业的招商工作，因此前期商业市场调查尤为重要，前期招商工作主 要通过市场基本情况调研和xx消费客群市场特征调研，判断xx区域市场状况及潜力，对项目定位有个宏 观的思考，该部分工作已经在2012年12月已初步完成。（2）初步定位完成后，再进行xx商业经营市场进行深度调查，对xx周边商户的经营现状、租赁情况 、品牌信息、意愿发展方向、对项目的认可度及发展态势等情况进行调查分析，判断本项目商业部分的 经营模式、招商策略、初步的市场定位、业态定位。由于公司对商业地处尚处于初步摸索阶段，在对xx市场进行分析研究的同时，也应对重庆类似区域商 业环境状况及商业案例进行了解分析，最终形成系统的招商方案，其内容包括项目市场报告、业态建议 、招商销售模式建议、租金测算等部分。（3）按拟定的市场定位和业态定位确认初步品牌主力店条件，通过相关网站、展览会、研讨会等各 种渠道接触，了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其新店扩展计划，最后再确定品牌主力店目 标名单，对主力店商户（特别是超市）进行接洽，结合业态规划和商家要求，提出有效意见，保障客户 需求，便于后期规划。（4）为正式的招商工作做准备，通过前期调研结合招商方案，对招商运营进行合理规划。一、前期准备阶段1月时间2月3月关键阶段市场调研租赁市场调研 xx新区商业业态分布情况调研 消费者调研 主力店商户信息收集 商业管理公司（招商公司）资料 收集阶段任务推广方式市场调研报告 目标客户群定位 主城及周边区县相似区域考察 超市主力店初步接洽初步业态定位 市场定位 招商团队考察及组建 租赁市场研究 确定经营及销售模式 超市主力店跟进报告梳理、主力店初步接洽来电客户跟踪，围墙广告，车身 广告通过网站、展会等渠道，了解符合条件的主力店并掌握其新店扩展计划 来电客户跟踪，围墙广告，车身广告、经营及销售模式确定本阶段，将确定商业项目经营销售模式三、招商计划 时间周期：2013年4月-2013年8月 阶段目标： 1、超市主力店确定；2、主力店意向商家签约 ；3、制定招商宣传推广方案 ；4、招商条件及策略制定 ；5、招商物料制定 ；6、目标商户邀约、拜访 工作要点： （1）召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握相关目标客户群的所有客户参加，恳谈会的主要内容是 征求他们对项目主力店的合作条件、可能性及其他方面的建议，通过建议制定合理的招商条件和政策， 召开恳谈会可邀请xx或江津政府相关领导或商会领导等参加，并请他们介绍当地的投资情况和支持态度 ，同时邀请媒体进行报道，增强项目影响力。（2）通过恳谈会及前期沟通，向目标客户群进行跟踪，进一步介绍项目情况及合作条件，并制定招商宣 传推广方案，拟定招商条件及招商策略，制作规划文件系统，相关培训资料及销售、招商道具等。（3）组建招商团队，对项目招商团队进行项目知识、招商技巧、礼仪等各方面培训，保证招商工作的顺 流开展。三、招商计划二、招商前期阶段4月时间5月6月关键阶段超市主力店确定制定招商宣传推广方案 组建并培训招商团队 招商物料准备 招商条件及策略制定 超市主力店拜访、洽谈阶段任务推广方式目标商家的邀约拜访 招商物料的制定 超市主力店跟踪洽谈 主力店商家的拜访、考察项目开盘前准备 主力店商家确定主力店商家确定7月8月销售中心亮相户外、围墙、车身销售中心亮相户外、围墙、车身产品推介会、招商恳谈会户外围墙、车身、短信、DM单主力店签约仪式线上线下三、招商计划本阶段，将确定商业项目招商方向及重心三、招商计划三、招商中期阶段 时间周期：2013年9月-2014年8月 阶段目标： 1、次主力店意向商家签约；2、后期项目持续跟进 工作要点： （1）带主力店确认后，借助主力店影响力通过媒体如短信、网络、报纸、DM单等形式，吸引xx、江 津及主城区商户业主，制定并完善租赁客户资料，同时跟进并拜访有进驻意向的客户，签订进驻意向书 或预租意向书。（2）配合销售团队对项目招商情况进行解答，对新入住的商业品牌进行及时的反馈，增强投资客户 的信心，为商铺开盘销售提供有力铺垫。9月时间10月11月关键阶段住宅、商铺销售 次主力店招商阶段任务推广方式宣传住宅核心卖点 次主力店招商次主力店商铺招商、考察12月2014年1月-8月开盘面市户外、围墙、车 身、网络等媒体短信、DM单、 开盘活动、渠道户外、围墙、车身 、网络等媒体短信、DM单、巡 展、案场活动户外围墙、车身、短信、DM单DM单、巡展、案场活动线上线下三、招商计划本阶段，工作重点是销售工作及次主力的持续招商工作三、招商计划四、招商后期阶段 时间周期：2014年9月-2015年 阶段目标： 1、完成商业招商及销售；2、物业改造建议；3、商业运营准备；4、筹备项目开业宣传及开业典礼 工作要点： （1）2014年9月前完成出租率95%以上，并签订租赁协议，租赁协议主要明确租赁时间、周期、经营 品牌、租金及运营方式等。（2）协助品牌商户与工程对消防、管线、水、电、气等设备设施等物业设施及条件进行改造。（3）商业运营团队的进入，给予商户及投资客户信心，增强物业价值，并对物业客户资料进行归纳 与交接，保障后期运营工作的顺利进行。（4）项目开业典礼是项目面市的第一步，在开业典礼前期协调品牌商户进行资源整合，通过促销、 让利、赠送礼品等形式吸引消费者眼球，同时，通过商业包装、主题活动等营造火热氛围，最终为投资 客户及品牌客户带来效益。招商工作流程