城市综合体研究城市综合体研究前言从接触的资料来看，城市综合体的研究主要集中在品牌综合体模式的研究，国内外、一线城市综合体的案例分析研究，以及知名综合体的个体分析。该城市综合体的研究集中于功能、分类和开发三方面，目的在于从这些方面找出一些利于项目定位的共性，适合二三线城市综合体的定位方向。后续的研究则侧重于城市综合体功能的具体细化，诸如酒店、商业的延伸研究，辅助今后实质的项目操作。目 录 contents内 涵内 涵功 能功 能分 类分 类开 发开 发研 究 方 法研 究 方 法1、定义城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。根据国务院发展研究中心企业所 等机构对建成或在建的城市综合 体的研究表明，从建筑综合体的 复合功能或业态来看，的 建筑综合体具有酒店、办公、公 寓、商业四大基本功能，这充分 表明了大多数建筑综合体的功能 组合特点。1、2城市综合体的总体特征城市 综综合 体规模 ：体量 巨大 建筑： 高密集 约资金 ：巨 额投 资时间 ：周期 较长物业 ：复合 互补内部： 立体 连续外部： 高便可 达城市综合体最大的特点即为通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，它功能协同、空间紧凑、抗风险能力强，从而能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市综合体常被称为“城中之城”。1、3城市综合体的外部特征高可达性整体统一性高密度集约性功能复合性位于城市交通网络发 达、城市功能相对集中 的区域，拥有与外界联 系紧密的城市主要交通 网络和信息网络建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高楼林立的景象，城 市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可1、4城市综合体的内在特征通道树形交通体系将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与 城市交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”体系。现代城市景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺 装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环 境。 高科技集成设施是高科技和高智能的集合。其先进的设施充 分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式 产生的重要因素。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配 ，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成 为多功能的聚集焦点。大尺度空间内在特征1、5城市综合体的业态组合写字楼商业住宅酒店商业街主题广场等展览展会商务会馆星级酒店 酒店式公寓SOHO住宅高消费商务人流高品质生活配套高消费商务人流提升商务服务能力商务人流循环经营管理与物业服务补充酒店功能固定消费人流其他补充：文化中 心、体育设施、休闲 广场、集中式公寓高品质商业配套高消费力商务人流1、6城市综合体效益社会效益：城市综合体不仅是现代国际大都市 的标志，更是催生繁荣与文明、激发 城市活力的发动机城市综合体很好地克服了纯粹居 住、商务所造成未来发展的局限，具 有很强的自我成长、自我繁荣、持续 发展的生命力作为城市功能集中体现的城市综合 体，对区域经济具有标识性、对城市 中心具有强化作用经济效益： 通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足 综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益 各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 1、7城市综合体发展趋势 首先，城市综合体对区域经济的标识性与强化作用越来越显著以“城市区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区 “世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。 其次，城市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对城市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的城市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。 第三、城市综合体所聚合的功能将越来越细分，具有多样性从城市综合体的案例研究与德思勤实践案例中可以发现，城市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按物业组合模式分，有功能均衡发展模式综合体，写字楼为核心发展模式综合体，酒店为核心发展模式综合体，商业为核心发展模式综合体；按地段分，有新开发区中心综合体，城市副中心综合体，城市交通枢纽综合体，城市CBD中心综合体；按品味分，有高端奢侈型综合体，中档生活型城市综合体。 第四、城市综合体将越来越以可持续的发展战略，集聚最具前瞻性的规划与策划理念、最先进工艺技术和高科技手段，引领城市与区域的发展可以看到，成功的城市综合体项目在其策划与规划设计上均有超前的理念、先进的高科技手段，以达到项目长期可持续发展与项目效益最大化的目标。这些项目从开发到最后建成，在历经10年、20年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对城市综合体的开发提出了更高的要求。本章总结从城市综合体定义来看，城市综合体强调功能组合，但是组合具有一定的侧重点，并不需要面面俱到。城市综合体非常注重各建筑单体之间的比例关系,除了考虑当地的市场需求之外，还要顾及各功能板块的消费互动。综合考量和权衡开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后，才能明确开发主体核心功能定位。.功能内 涵内 涵功 能功 能分 类分 类开 发开 发研 究 方 法研 究 方 法常 见 模 式常 见 模 式2、物业商业中心：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。住宅30%的亚洲一线品牌, 20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。只租不售，长期经营。A、深圳华润中心万象城成功因素1、选城二线城市3、业态定位一站式齐全规划1、开发商具备强大实力2、招商以一线品牌为主2、选址考虑因素成功因素5、打造高端商业建筑形态外因内因a、城市金融商业核心位置；c、周边交通便捷，公交线路多，拥 有地铁；b、区域内缺乏一个高端大型商业 来统领区域商业形象；4、引进国际一流的精英团队三里屯三里屯 SOHOSOHO杭州来杭州来 福士福士济南万济南万 达广场达广场赣州中航赣州中航 城城深圳华润深圳华润 万象城万象城案例展示案例展示B、三里屯SOHO概况SOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写， 就是小型办公、家里办公的意思。SOHO是人对自由职业者的另一 种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城”，并在三个月内一销 而空。 SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延。区位：三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。规模：总占地约5.1245万平方米，总建筑面积为465,680，地上约为31,568 0。商业：约为12.8万（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万（共5栋）；公寓：11.98万（共4栋）三里屯SOHO卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后 是公寓。三里屯SOHO的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在 众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，三里 屯SOHO的商铺销售依然如此火爆。1、三里屯SOHO自7月12日获得预售许可证之后的不到半个 月的时间里，项目成交547套，商铺均价58404元每平方米。最 大的一单成交达4.5亿元；2、仅仅每单过亿的大单成交就逾20多亿元，两三千万的都是 小单。B、三里屯SOHO商业 独特、优越的地理位置和浓郁的人文环境会吸引各种个性化店铺，庞大的休闲、娱乐、消费的人流，将继承独特的三里屯夜生活文化。 商业形态差异化：SOHO商业主要由具有创意、个性、时尚的店铺组成，追求随意、高人气、大人流，符合未来城市人群休闲消费的潮流风尚。 潮流号召力：SOHO文化个性鲜明，倡导都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领和热爱生活的人士们的追捧。B、三里屯SOHO商业街形态l 临外街商铺：150余套，上千米的临街展示面，上万平米的临街旺铺。l 商铺地上1-5层平均每层总建筑面积约为23000平米，位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。l 在项目的中央下沉式商业部分，极有可能打造一些24小时营业小店，与三里屯的整体气氛相适合，给商户的自由度也会更多一些。“国际化商务核心”“国际化时尚区”“24小时娱乐中心”特点二： 开辟众多街道，让人自由游逛。配合这个构思特别设计了3层街 道，除地面层外，更有地下一层 及地下二层。各层街道两旁均由 5个购物上场和特色商业街构 成。特点一： 开放式设计整个项目没有任何围墙，目 的是和城市融合特点三： 梯田式设计位于地下一层至地上四层的零售商业由5 个不同规模的商业板块组成，高低错落 的梯田式设计，让每一层商户都可享受 户外的园林景观。B、三里屯SOHO写字楼和住宅公寓：全家居服务式公寓，共4栋塔楼，坐落在项目用地的南侧 公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400层高：3.1米装修：精装修三里屯SOHO写字楼处于商业区核心地段,工作生活娱乐休闲非常便利,具有颇高的人气度. 写字间户型齐全,设施配备完善,是大中型公司理想的选择. 写字楼设计新颖,弧型外观均为落地窗,具有良好的360度采光性及视野。 三里屯SOHO周边交通便利，四通八达。 B、三里屯SOHO经营模式SOHO模式认为传统商业经营提出“只租不售、整体经营”的模式并非唯一正确道路，传统模式属于百货公司类型模式，个性化和信息化时代适用“包产到户”的商业模式，即由经营者自己决定商业经营。认为养铺期出现的定位不准，经营失败是正常现象，经过经营者的主动调整，商业业态会逐步成熟。B、三里屯SOHO成功因素三里屯SOHO和soho中国开发的其他项目一样，全部位于北京 成熟的商务区，在北京三环以内住房供应量趋近于零的现实情况 下，地段具备稀缺性购买客户多数为缺少稳妥投资渠道的国内投资者，其购买意图在 于选择优质地段项目作为保值首选，其买家全部为国内客户，来 源分散，有相当煤炭行业老板认可购买大城市中心地段物业的保 值作用，长期持有不计短线受益，另外，有四成左右客户是购买 过SOHO产品的老客户soho从最早的现代城项目开始，在北京已经建立了品牌知名度 ，其产品设计特意突出其设计创意性和建筑个性，项目在宣传包 装方面通过创意概念提升价格，给客户造成稀缺和唯一的体验， 不断在营销层面形成冲击力成功因素区位因素产品打造客户定位三里屯三里屯 SOHOSOHO杭州来杭州来 福士福士济南万济南万 达广场达广场赣州中航赣州中航 城城深圳华润深圳华润 万象城万象城案例展示案例展示C、杭州来福士概况杭州来福士广场毗邻浙江省会杭州市的钱塘江，位于上海西南方向180公 里。杭州来福士广场将是凯德置地集团（CapitaLand）继新加坡、上海、北京、成都和巴林的第六座来福士广场。该项目结合了零售、办公楼、住宅和酒店设施，是钱江新城 区的又一处文化景观。杭州来福士将达到六十层高，能够饱览钱塘江和西湖景区的风光