L o g o房地产业特点v房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投 资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。 v国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银 行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观 调控政策，压缩投资，抽紧银根。 v央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业 的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的 融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头 等大事。L o g o二、财务分析A A盈利能力分析B B偿债能力分析C C营运能力分析L o g o盈利能力分析v万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长 69.0%；净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈 利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将 近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大;v在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60% 以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常 和稳定。L o g o盈利能力分析20042005200606年行业 平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%销售净利润 率11.45%12.79%12.07%7.82%净资产收益 率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持续增长 率0.12890.12190.1356/L o g o盈利能力分析v1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平 均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐 年提高。 v2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩 大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了 765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借 款增加了695.96%。 v3.净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收 益率是同行平均水平的倍。说明企业资本获得 收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证 程度高。L o g o盈利能力分析v.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业平均 的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加 势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利 能力不错. v.可持续增长率ROE留存比率，在没有外部 权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内 部权益万科每年最多以13.56%比率增长，这个数 字也是相当可观的。L o g o总结：v与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均 比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公 司有较好的经营和财务状况 v企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和 每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售 净利润率有所下降，要注意期间费用控制。 v公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过 高房价带来的泡沫危机。 L o g o偿债能力分析偿债能力20042005200606行业 平均 短期偿 债能力流动比率2.411.832.041.85速动比率0.730.460.630.69现金流动负 债比率121.64%97.01%-13.80%83%财务杠 杆资产负债率59.42%60.98%64.94%62.13% 利息保障倍 数-297.62123.0125.23/L o g o偿债能力分析信用等级 根据中房联网对万科的 信用调研分析报告显示: 万科的信用等级为AAA( 信用状况良好,建议与其 往来) 分析报告表外因素企业声誉 2005年,成为中国房地 产行业第一个全国驰名 商标，并入闱“2005年 度最具有价值的上市公 司” 2006年6月28日获得“中 国最受尊敬企业”的称号 ，同时荣登“中国房产百 强企业”首榜 L o g o偿债能力分析 v从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚 可. v流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速 动比率一直较低，06年还略低于行业平均0.69 。这主要是由于大量的存货造成的。存货中 拟开发产品与在建开发产品占了91，因此存 货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降 . v现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平 。原因是万科在06年囤积了大量的土地,增加 了大量现金流出.企业风险高，资金链容易断 裂. v由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通 过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金 短缺问题，提高短期偿债能力。L o g o偿债能力分析v从财务杠杆(企业对债务融资的依赖程度)来看 ,万科的资产负债率在逐步上升,长期偿债能力 呈下降趋势而且06年达到64.94%已经突破了行 业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经 营风险. v形成相对较高资产负债率的原因主要有两点：1.项目尚未竣工，季度末已售未结算资源 大幅度上升，预收账款达88.36亿元，较2005 年度末增加近42亿元。2.由于支付价款、工程款及合并南都项目 的影响，公司借款增加至122.1亿元，较05年 增加101亿元；应付账款达到59.52亿。L o g o偿债能力分析v总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就 目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是 在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水 平 v从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但 还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业 的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才 成为问题. v从表外因素来看,万科有非常好的信用和声誉, 而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品 质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好 的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券 和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能 力L o g o偿债能力分析v综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期 偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至 于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉,万 科目前还有较强的偿债能力；v作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时 ，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调 控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措 的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加 快发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略 高于行业评均水平的负债率还是比较合理的， 但以后还是要注意适当地控制。L o g o营运能力分析20042005200606年行 业平均总资产周转 率0.590.560.510.31流动资产周 转率0.60.60.55/应收帐款周 转率23.7928.0748.118.54存货周转率0.550.540.490.47L o g o营运能力分析总资产周转率分析 从04至06年，正是万科公司销售猛增的时段， 万科2004年销售收入只是91.6亿元，到了2006 年则达212.2亿元，在此情况下，总资产周转 率却下降，这意味着万科的资产沉淀越来越多 ，销售回笼的速度也在放缓。从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同 行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率 较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科 相对于同行业其他企业还是占相当优势的。L o g o营运能力分析应收帐款周转率分析整体来看，万科的应收账款管理工作做的很 好，一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销 售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科 有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢 迎。与同行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。 因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更 有利于企业长远发展。L o g o营运能力分析存货的组成结构 v万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟 开发产品”为主，其中“拟开发产品”占存货 47.08%,在建开发产品占存货的43.39%； v存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品” 、“拟开发产品”的大幅增长。2006年末公司 “拟开发产品”较2005年末增长了107.50%， 主要缘于2006年公司获取了47个新项目。同时 随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了 在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期 增长145.79% 存货L o g o营运能力分析存货周转率分析与2004年相比，2006年末万科的存货增长了 192.11%，高于营业成本111.46%的增幅，存货周 转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满 足“销售”与“竣工”两条件，致使万科在建开 发产品庞大，部分销售良好、产生了大量预收账 款的楼盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企 业已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或 者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企 业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也 意味着资产周转率的加快。 L o g o财务状况综述v万科的财务报表充满了攻击性，成长性隐藏在 大量举债购置土地、使用经营中的现金不断补 充进项目中，企业未来的经营增长潜力看好。 v负债微微偏高，过于使用银行负债，但是公司 仍在一个较为安全的边际内，考虑公司的未来 高速成长，高负债也在情理之中。L o g o三、存在主要问题1负债率持续 上升，流动 负债比重大2融资渠道单 一，过度依 赖银行信贷3信用政策过 紧。L o g o改进建议1.扩展融资渠道， 增加信托发行(债 券和认股权证) 2.筹集境外资金. 3.增加主要地区空 股子公司的资本金 ，建立融资平台适度放宽信用政策适当控制负债比率，增加长期负 债比率，加强抵御风险能力L o g o四、未来展望06年到08年是公司大力发展的时期需要大量 投入资金。为了满足未来的资金需求，公司将继 续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用 财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一 步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度， 推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融 市场的创新模式。