SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE清河项目前期策划提案SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE一、清河2010年总体经济状况全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值比上年增长8；全部财政收入增长9.8，地方一般预算收入增长11.7；全社会固定资产投资增长18.9；农民人均纯收入增长6以上。房地产业增加值15亿元，比去年同期增长10.5%；人均生产总值15170元，比上年增长9.2%。居民消费价格除1月份当月同比上涨1.7%外，2-9月份当月处于同比下降区间，8月份以后呈 现逐月收窄态势，10月份由负转正，12月份又恢复到1月份水平。全年居民消费价格总指数 （CPI）为99.9%，比上年下降0.1%。其中城市下降0.5%，农村上涨0.4%。统计的八大类消费品价格呈现“四升四降”格局，烟酒及用品、居住、医疗保健和个人用品、家庭设备用品及维修服务类价格分别同比上涨3.2%、1.3%、1.2%和0.2%，食品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、衣着类价格分别下降1.0%、0.7%、0.6%和0.4%.全年工业品出厂价格指数（PPI）为89.8%，比上年下降10.2%。轻、重工业分别下降10.5%和10.0%；生产、生活资料价格分别下降11.2%和4.2%。农业生产资料价格上0.5%。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE结论:从以上数据可以看出,本地经济呈现持续快速发展,特别是民营经济表现活跃，在良好的大经济环境下，房地产业呈现出迅猛发展势头，房地产业增加值较2009年同比增长10.5%，进入2010年以来，本地开发企业相继推出新楼盘，竞争态势从2010年持续至今，清河县房地产业将面临着一场前所未有的挑战。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE1、固定资产投资今年经济社会发展的主要预期目标是：完成地区生产总值121亿元，同比增长9%；实现财政收入4.23亿元，同比增长12%，其中地方一般预算收入增长15%；完成全社会固定资产投资75.75亿元，同比增长25%，其中城镇固定资产投资增长30%；实现农民人均纯收入6254元，同比增长5%。构建城市新框架，提速提质加快城市化进程。坚持新区建设与旧城改造同步推进，突出抓好总投资25亿元的“21251”工程（完成新天地商业广场等20个旧城改造工程、开发区商务写字楼等10个新区建设工程、开发区西扩基础设施建设等20个基础设施工程、丰收渠水系景观等5个生态园林城市建设工程，落实城市精细化管理100条），全面实现“111333”战略目标 SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE结论：从以上数据可以看出，清河全社会固定资产投资增长速度快，各种 投资均有大幅度增长，且产业结构逐步趋近合理化。其中房地产投资突 现生命力，在固定资产投资增长中仍然以两位数持续稳定增长，进入 2010年上半年以来，房地产固定资产投资发展相对缓慢，主要基于土 地放量减少。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE2、建筑业建筑业发展较快。全社会建筑业完成增加值13.3亿元，比上年增长5.0%。资质等级以上建筑业总产值50.5亿元，竣工产值30.3亿元，房屋施工面积80万平方米。 结论：建筑行业随着近几年清河房地产行业的兴起而迅速发展，行业增加值均保持在两位数的增长速度，进入2011年以来，即将投入开工的新楼盘还将增多，建筑行业的快速发展也暗示着本地地产行业的生命力强，同时预示着城市进程的加快以及社会群体对于提高生活质量改善居住环境的巨大市场需求。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE3、人民生活水平人民生活水平进一步提高。城乡居民收入保持较快增长。城市居民人均可 支配收入达11175元，比上年增长10.6 %；农民人均纯收入3879元，增长 8.8%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城市居民人均消费 支出8136元，增长55.1%;农村居民人均生活消费支出4467元，增长2.9%。 居住条件逐步改善。城市居民人均住房建筑面积34平方米，增长12.8%；农 民人均居住面积32平方米，增长2.3%。全市在岗职工平均工资25906元，增 长14.9%。结论：人民生活水平的提高，直接刺激消费指数的增长，日常生活消费支出不断增加，同时居住条件亦不断改善，居民对于住房的需求和改善居住环境的需求呈现不断增长趋势，2011年作为大盘年、品牌年，在未来三到五年将为本地市场提供持续房源，届时人民生活水平和居住环境将出现大的跨越。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE二、2011清河楼市特点及发展前景邢台周边各县域经济的快速发展和城市化进程的推进，决定了县级城市的房地产市场发展保持在相对较快的水平。从清河县整体来看在经历了三年大变样旧城改造之后，如今已逐步形成了几大热点区域，名牌开发商高度密集的武松街、太行路、片区以及土地储备最为丰富的南部新区。增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。东方茗居、红都花园、大成都市花园等都围绕着“文化地产”做文章。板楼为主、健康舒适的设计理念居主流。新项目中，板式、板塔结合将充斥楼市。 经济型户型受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE现阶段城市居民住宅需求的基本特征有： a、面积及居室需求。现阶段80%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为80130平方米，其中大部分居民的需求又在90120平方米之间。 b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应21002500元/平方米(建筑面积)。 c、购房方式及付款方式。60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE三、可比楼盘调研分析东方茗居开发商：世张房地产开发有限公司 项目地址：清河县武松路与太行路交汇处售楼地址：清河县武松路与太行路交汇处路南售楼热线：8288288户型设计： 主打户型115-137，目前户型尚未最终确定进场时间：2月20日左右售卡时间：现正全面接受咨询预估均价：首期23502600之间，二期待定。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE主要配套：学校/清河一中、清河五中、清河育才小学。医院/清河第一医院、清河第五医院购物/家乐园时代广场、公园/武松公园优势：1属于政府划拨用地，土地成本低且有相关税费政策性减免,因此定价有优势;2产品形态以高层为主,与目前清河市场上受消费者热衷,高层舒适性突显,有 利于项目快速销售劣势：1西侧距离城市主干道较近,有一定噪音污染2户型设计无创新,大部分为120左右的三室户型,小三室户型缺乏SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE新天地步行街开发商:河北金万房地产开发有限公司清河分公司规划设计:深圳设计院商管顾问:北京同世飞天全程代理:住友顾问项目地址:武松街与太行路交汇处东南主题广告语：武松路新天地步行街，38万清河人的步行街建筑面积:25万平米规划业态:商业广场住宅星级酒店推售情况:一期首批房源销售率在80%左右,二批高层住宅及二期推出房源正接受咨询SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE销售价格：均价8000-10000元/（商业街），预估均价2600-3000元/（ 住宅）销售阻力：面临诸多项目的市场竞争压力，如金地商业步行街、东方茗居等销售模式：发售贵宾卡，1万一张；售楼部设计：玻璃钢构成，局部二层，总建筑面积约600余平米，装修风格 简约大气，能够体现楼盘的规模气势。优势：1 周边各种生活配套一应聚全，业主能够体验到一站式居家服务。2 地块获取时间早，土地成本较其它楼盘有一定优势，项目土地附加值高。劣势：1 宣传推广缺乏互动性，仅仅通过简单的户外和纸媒进行宣传，缺乏新鲜度 ，受众已经产生视觉疲劳。2 户型设计方面存在诸多不足，如面积过大，布局不合理等SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE大成都市花园开发商：清河县大成房地产开发有限公司建筑规划：中瑞合作亚瑞建筑设计有限公司景观设计：南京亚澳朗方景观设计有限公司全程策划：南京柏利行售楼地址：清河县武松西街华山路路北热线电话：8160777/8161777主题广告语：老城区、新生活、领先者的选择总建筑面积：9万平米规划特点：三栋商业楼、一条百米休闲步行街销售均价：2350元/SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE优势：1 地块处于未来城市的核心区域，升值潜力大2 区域市场逐渐成熟，有利于项目开发建设3 属于政府重点扶持项目，在政策方面享受一定优惠。劣势：1 小区环境单一，居住指数不达标；2 在主要的几个竞争楼盘中（红都花园等），其在地理位置上不占优 势。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE红都花园开发商：河北盛泰房地产开发有限公司 项目地址：太行路西武松西街南侧售楼地址：太行路西武松西街南侧售楼热线：8161222户型设计： 主打户型129.8，售卡时间：目前剩余15套销售均价：2470元/SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE四、SOWT分析项目优势）近临交通主干道武松街、规划中的华山路即将动工、天山路、祥和大街 等多条城市主干道围绕项目周边，出行便捷通畅。）拥有武松街成熟商圈，周边超市、银行、医院一应俱全。）城市西区未来规划，以及城市居住环境的西移，将有助于提升项目的升 值潜力。）本案为清河市政府项目，有一定的政策优势，因此总体成本较招拍挂地 块有绝对优势。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE项目劣势）区域环境较差，非主流住宅区，人气稍显不足。）位置较偏，市政、服务配套不是很成熟。 3）居住大环境现阶段尚未成熟，对产品销售产生一定影响。 4）随着周边开发项目的逐渐增加，客户选择余地增多。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地产HENGTANGSREAL ESTATE项目机会）通过教育优势、项目规划优势、西部新区规划建设，放大项目推广主题及 核心卖点。）城西整体改造进程加快，有利于本区域范围内居住环境的改善以及配套设 施的完善，总体对本案有一定促进作用。）随着城西规划及宣传力度的加大，周边住宅需求量旺盛，特别是中等价位 的商品房，受到众多购房者及投资群体的青睐。4）邢台市三年大变样的城市规划方针，某种程度上带动了清河本地城市化进 程的推进，违规违建房屋的拆除以及旧城、旧村改造，在改变城市面貌的同时也带 来了大量的房屋需求，对整个城市乃至地产行业起到了极大的推动作用。SHENGTAING REAL ESTATE盛唐地