1出品： 战略顾问部日期：2013年11月精装loft研究谨呈：*此报告仅供客户内部使用。未经大城创行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2精装loft 研究框架nLoft 研读nLoft 产品多维度分析n样板房赏析市场供应维度产品维度 客群维度 空间设计维度 优劣势比较概念要素特征 我国loft建筑群分布3Loft 研读4Loft 研读资料来源：文献检索、大城分析n概念：在建筑角度而言，指由旧工厂或者旧仓库改造而成的，少有内墙隔 断的高挑开敞空间。n概念延伸：如今在我国Loft 已不再是最初的专指旧房改造的空间，而是演 化为一种建筑风格、一种文化、一种时尚的居住方式。n要素特征Loft定义要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞 台效果的楼梯和横梁。灵活性，少墙壁和隔断及无限定的面积成就自由灵活、无分隔、开放的 流动式空间模式透明性，明亮通透的大天窗及简洁明快的整体风格，私密程度较低艺术性，业主可自行决定和设计风格与格局n区别于SohoSoho Small Office (and) Home Office的缩写，从房地产角度指具有自由 办公的空间。5Loft 产品已在国内迅速扩展n国内已经形成体系的Loft 建筑群主要有：北京大山子地区798工厂上海苏州河畔Loft 群落昆明“创库”杭州京杭大运河畔的Loft 49南京城西仓库区重庆“坦克库”6精装Loft 产品多维度分析7市场供应维度分析项目名称区域商圈均价 （元/m2）价格区间唐宁街红谷滩新区红谷滩CBD 商圈公寓：13500元/ 写字楼：13000元/12000元/ 19000元/世茂天城红谷滩新区红谷滩CBD 商圈公寓：12000元/ 双层Loft写字楼：12000 元/11000元/ 12000元/联泰香域中央红谷滩新区红谷滩CBD 商圈7800元/6500元/12000 元/力高滨江国际西湖区朝阳新城13000元/11000元/ 15000元/保利香槟国际青山湖区高新开发区8200元/7800元/ 8500元/资料来源：文献检索、大城分析n 多数LOFT楼盘周边通达性高，交通便捷n 地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域n 城市居住成熟区域，周边配套设施完善n 目前LOFT产品多数集中于红谷滩新区8产品维度分析项目名称开盘时间产权均价 （元/m2)主力户型面积 （平米）层高交房标准唐宁街公寓：2012 年11月50年公寓：13500元/ 写字楼：13000元/公寓：4368 写字楼： 13012003.9米公寓：精装 写字楼：毛坯世茂天城2011年9月70年公寓：12000元/ 双层Loft写字楼： 12000元/5010004.2米公寓：精装 写字楼：毛坯联泰香域中央2011年11月50年7800元/50604.5米毛坯力高滨江国际2012年12月70年13000元/47-1204.5米精装保利香槟国际2012年6月70年8200元/40605米毛坯资料来源：2012年搜房网及新闻发布、大城分析n 南昌LOFT项目多为2011年后开盘，且很畅销，市场 有较大需求，故该产品在南昌具有较大发展潜力n 多数LOFT为商业40、50年产权，部分项目为住宅70 年产权n LOFT单层公寓面积多在5070平米n LOFT 单价与同品质平层比较，一般 要高出30%40%。9目标客群构成p 年轻人士首次置业客群p 多次置业投资客群p 外地移民客群p 青睐自主空间设计客群客群维度分析目标客群特征p 单身或已婚无子女；个性、年轻、时 尚、追求与众不同；收入较高，敢于消 费，但工作时间短、积蓄少；p 抱有投资心态，追求区域升值空间，追 求回报；p 看重项目地段优势，及周边成熟完善的 配套，追求立足都市的生活平台。10Loft 商办空间设计维度：公共性私密性n制造“大环境，小空间”的环境效果注重整体与局部的协调：结合整体大环境和人对空间的依赖性考虑因子，选择 适当的组合形式，利用现代建筑材料创造丰富通透而具有立体感和层次感的空 间效果。n分割、解构的过程中，协调个人私密空间和公共空间的关系与统一个性化与私密性，是人的一种基本心理需求。进行空间设计时，不仅要考虑“ 共性”，还应注重个体人的“个性”即私密空间。n创造良好的商办环境，以保职场人士的身心健康Loft 大都建造在CBD商业区，建筑密度过于密集，所以其外观是单面通透的， 这就造成了外部与内部环境的相对隔绝，因此设计师在做LOFT项目设计时，就 必须认真思索如何创造一个具有“良好环境”的办公空间“良好环境”不只是包括空间分割合理、空间优化与功能性合理，并且在通 风、光线和隔音这些构成商业建筑的物理环境方面，尽量做到将内部空间与周 围环境相融合，合理地对建筑空间进行优化组合与解构。资料来源：文献检索、大城分析11Loft 住宅空间设计维度：个性n大空间室内无隔断或少有隔断，使用者可自由进 行空间分割n大层高层高一般在5m左右，loft住宅产品拥有一 层的产证面积，可享受双倍的有效使用面 积。n屋顶阁楼满足立面造型的需要，坡屋顶下的阁楼备 受购买者青睐；坡屋顶上的天窗，为阁楼提供充足的采光 条件n附赠赠品：设计师在户型设计中还经常运 用大面积节省出来的储藏室作为赠品赠送 给业主n存在缺陷：空间结构设计到装修及陈设 布置所花的成本代价高多数loft公寓没有阳台单层户数密度较大资料来源：文献检索、大城分析12设计维度分析n容积率：根据测算，住宅用地做loft 产品的容积率比普通产品降低45% 。 n可售建筑面积：loft 产品比普通产品低45%n注：loft 基本需要5米以上的层高，而普通产品层高为2.9米，因此同样的限高 条件下loft产品层数比普通产品减少45%。因此建筑面积也比普通产品减少45% ，容积率也顺势减少45%。13产品优劣势n优势精装修拎包即住层高优势，使用空间大挑空、灵活的空间，动静分 离、上下分区高单价低总价，购房门槛低租金回报率高住宅立项产品后期物业成本较 低（物业费按半征收）大多数地理位置佳，处于繁华 地段n劣势土地使用性质皆为商业用地，使用 年限为40年、50年付款比例和利息较高没有煤气接入单层户数密度较大，私密性较差客户在房屋持有和未来转让过程中 存在一定担忧和风险（房产证面积 只有一层面积，若是房屋拆迁，也 只按产证面积进行补偿政策支持上有潜在风险后期生活成本较高（商水商电）14精装Loft 样板房赏析15精装Loft 样板房赏析16精装Loft 样板房赏析17