地产营销 实效为先 湘阴房地产市场 调查及分析报告报告制作：长沙实效营销策划有限公司湘阴项目部2012年7月调研方式：现场踩盘 、商业入店 调研时间：2012年6月15-30日 调研部门：销售部住宅调研嘉雅豪园东湖湾远浦星城湘江明珠水岸东湖芙蓉国际香域花园老城区商业中 心发展 新区沿江开 发区华顺盛世名门御湖观邸湘阴县主要楼盘分布示意图长银滨湖新城湘水芙蓉城文泰新城东达时代公馆宗棠商业步行街盛世芙蓉滨湖区未开盘项目在售项目锦绣罗城二期 左宗棠大厦兴湘大市场恒春滨湖豪庭东湖水榭花都佳境怡院现代精密城精密新世纪已售项目佳境东湖湘阴房地产市场经过近几年的发展，住宅板块大致可以 划分为沿江、老城区、发展新区、滨湖四个板块。沿江板块：主要集中在湘阴大桥东段 桥头，暂时开发项目不多； 老城区板块：老城市中心区域，区域 发展较为成熟，配套齐全，开发项目 较多； 发展新区板块：随着县城的快速东进 发展，芙蓉北路湘阴段建成，以江东 路、东茅路及新世纪大道与之形成交 汇处，势必形成湘阴城区新的发展核 心； 滨湖板块：紧邻东湖，景观性较好， 多为高档居住区。市场格局老城区板块沿江板块滨湖板块发展新区 板块本项目生态宜居区域，环境优美，景观资源丰 富。1）区位优势：环境优美，紧邻市区。2）区位特点：此区域拥有江景资源，适 宜规划高品质楼盘。3）板块现状：该区域没有得到完全开发 ，项目较少，且开发体量不大。4）价格区间：2800-3200元/平方米。5）生态景观是客户置业的主要驱动因 素。沿江板块市场分析湘江明珠项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率在售户型住宅均价备注湘江明珠50亩11万3.133%两房85 3200元/一期90% 二期50% 三房120-127四房130-148是房地产市场起步较早、发展较为成熟的区 域，其核心价值在于区位和配套优势。1）区位优势:老城区区域，交通便利，生活配套齐全。2）区位特点:这两年老城区的开发进入了快车道，楼盘开发较为密集。3）板块现状：老城区近几年的项目放量比较大，有楼梯房也有电梯房。4）价格区间：楼梯房2400-2600元/电梯房3200-3400元/。5）中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动。老城区板块市场分析湘水芙蓉城文泰新城香域花园华顺盛世名门宗棠商业步行街安邦华城项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率主力户型住宅均价备注香域花园11286325972.8935.6%122-136三房 占比81.7%3200元/去化率90%华顺 盛世名门80005万5.735%93-98两房50% 131-148三房50%3400元/去化率65%宗棠商业步 行街7866816万2.0330%90-120三房2500元/楼梯房文泰新城3万7万2.9436%107-141三房3400元/一期销售率 80%湘水芙蓉城5.1万30万4.040%三房120-1403400元/去化率40% 四房老城区板块项目数据湘阴县城向东发展融入长株潭城市核心区的 重点发展地带。1）区位优势：湘阴外联长沙、汨罗的核心地带。2）区位特点：冬茅路、江东路和新世纪道几条城市主干道与芙蓉北路交接，整体交通呈发散型格局。3）板块现状：目前开发力度不大，客户主要来自事业单位、外地投 资。4）价格区间：电梯房3000-3200元/ 。5）发展潜力是置业的核心驱动价值。发展新区板块市场分析芙蓉国际项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率在售户型住宅均价备注芙蓉国际42.6亩8.2万3.6830%两房100-1043300元/少量尾房三房129-139四房145-146区域项目基本定位于湖景房，同期开发项目 多。1）区位优势：临近东湖，景观良好。2）区位特点：市政规划到位，以宜居社区开发为主。3）板块现状：前期开发力度较大，在售项目较多。多为电梯房项目。4）价格区间：3200-3500元/平方米。5）良好的市政规划是客户置业的主要驱动。滨湖板块市场分析东湖湾水岸东湖佳境东湖长银滨湖新城御湖观邸项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率主力户型住宅均价备注佳境东湖6万16万2.440%119-135三房电梯房 3600元/楼梯房 2500元/（ 已售完）东湖湾48亩10万3.4240%121-143三房3300元/去化率75%长银滨湖新 城93.5亩20万2.7736.2%114-143三房3200元/去化率50% 在推2480元/ 电梯房水岸东湖200亩30万2.3736%114-134三房楼梯房 2600元/下期预计今年 9月份开盘御湖观邸48亩9万2.8840110-140三房3200元/一期去化率 50%滨湖板块项目数据楼盘名称湘水芙蓉城楼盘地址湘阴县新世纪大道湘阴宾馆右侧建筑数据占地面积76亩，建筑面积30万，规划户数1600多户基本情况2012年1月开盘，共推300对套房源，目前去化率40%容积率4.0绿化率40%主力户型120-140三房/四房价格均价3400元/其他情况车位：1500多个项 目 图 片商业物业22000，只售不租典型项目分析项目名称物业类型建筑风格户型特色湘江明珠小高层欧洲简约平层、凸窗、落地窗、平窗、转角窗、入户花园、露台、多阳台芙蓉国际高层现代简约平层、落地窗、平窗湘水芙蓉城高层欧洲复古 （哥特式 ）平层、凸窗、落地窗、平窗、露台、多阳台文泰新城多层、高层欧洲简约平层、凸窗、落地窗、入户花园、露台、多阳台香域花园多层、小高层欧洲简约平层、凸窗、平窗、多阳台华顺盛世名门高层欧洲简约平层、凸窗、多阳台东湖湾高层浙新派新 古典主义平层、复式、凸窗、落地窗、入户花园、多阳台佳境东湖多层、小高 层、高层欧洲简约平层、转角窗、入户花园、多阳台长银滨湖新城多层、高层、 洋房西班牙风 格平层、凸窗、露台、多阳台部分项目户型特色比较项目名称交楼标准营销/推广渠道成交客户特征湘江明珠毛胚户外、电视飞字城镇和农村差不多，部分返乡置业人群芙蓉国际毛胚户外、电视事业单位的购买居多湘水芙蓉城毛胚户外、电视农村居多文泰新城毛胚户外、电视城镇居多香域花园毛胚单页乡镇居多华顺盛世名门毛胚电视乡镇居多东湖湾毛胚短信群发 电话营销教师居多佳境东湖毛胚-公务员、返乡置业、教师长银滨湖新城毛胚大幅户外、电 视、短信群发本地人多其他类型比较根据项目的推盘量及上市时间，我们将上述标注项目列入主要竞争对手，进行对比分 析。对于未开盘项目列为潜在竞争对手，但因详细数据未能了解，在此不做列表对 比。湘水芙蓉城东湖湾 佳境东湖长银滨湖新城安邦华城东达时代公馆盛世芙蓉竞争项目划分项目名称开盘 时间推盘量去化 率现均价区位项目优势项目劣势安邦华城2010年 5月一期488套83%楼：2700 电：3400老城区老城中心核心地 段，交通方便， 外立面大方沉稳 、高建筑品质、 配套齐全项目展示面不 够佳境东湖2011年 10月900多套75%楼：2500 电：3200滨湖区湖景房楼间距较窄， 生活配套不齐东湖湾2012年 4月600多套40%电：3500滨湖区设计理念先进、 用材考究、小区 停车位充足、周 边商业配套完善交通不是十分 便利长银滨湖新城2012年 1月25550%电：3600滨湖区产品类型较丰富交通不便利， 配套不完善湘水芙蓉城2012年 1月一期304套50%电：3400老城区主干道附近，交 通较便利，规划 规模较大项目周边配套 不够完善竞争项目对比市场调研小结产品：多层在各楼盘的产品中仍占据一定比例，小高层、高层电梯房越来越多地出现，随着绝版地段越来越稀缺，电梯房是未来的发展趋势。价格：湘阴市场电梯房现均价大约在3200-3400元/的区间。楼梯房市场均价在2400-2600元/的区间,成交价电梯房现均价大约在3000元/，楼梯房大约在2400元/。建筑风格：大多采用欧洲简约风格，建筑风格趋同化严重，外观缺乏亮点。本项目二期外立面可以在进行一次飞越，领衔湘阴市场。市场调研小结户型特色：平层最为常见，复式、错层和跃层非常稀少。本项目多层7层为复式结构，剩余房源占尾房总数的27%，建议公司考虑将顶层复式隔断，减小客户在装修上的投资，打消部分客户疑虑。大部分项目为了增加住房品质，设计了N+1户型、凸窗和多阳台，有的项目还引入了入户花园，凸显赠送面积，增加项目卖点，这为本项目二期规划提供了参考依据。推广方式：有近半数的楼盘选择户外广告，在湘阴报纸广告不够强势，电视广告又价格较高的情况下，户外广告牌、道旗在树立项目形象、扩大客户认知率和传递项目信息等方面是非常有效的推广渠道。客户特征：大部分项目的成交客群以城镇居民为主，农村居民占一定比例，返乡置业客群也不容忽视。市场调研小结商业调研引言安邦华城项目一期总建筑面积约67000，其中商业面积约6052 ，占总建筑面积的9%，商业体量属于中等体量，但本项目一期住宅入 住率不高，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营， 需要外部消费群来支撑商业的正常运营。为了制定准确的租金和售价标准，为本项目一期商业提供参考标 准，本次商业调查侧重于以下几个方面：1、以本项目为中心，周边1.5公里范围内的临街商业业态和租金水平；2、湘阴部分项目的裙楼商业规划以及售价水平；3、临街商业门面的建筑结构设置（如门宽、进深、层高等），以期为项目二期的商业规划提供参考依据。周边临街商业调查-太傅路店名经营种类面积开间进深层高年租金租期月租金总相宜酒家餐饮7861334万元-43元/月中信寄卖行贸易25.63.2831万元-33元/月七天家菜馆餐饮7261242.8万元-32元/月新希望商行零食 日用品48104.83.62万元3年35元/月天优品超市日杂21.663.652万元4年77元/月藏珍阁土特产 烟酒303103.52万元3年56元/月赛维洗衣干洗49.55.593.52.2万元3年37元/月福平美发理发4531531.6万元2年30元/月12345业态超市日杂烟酒专卖快餐店美容美发电子通讯数量2115141110排名前5位 的业态平均租金：40元/ /月左右周边临街商业调查-尚书路店名经营种类面积开间进深层高年租金租期月租金英才文体文体用品183631.2万元-56元/月联想电脑IT18633.41.2万元4年56元/月七杯茶饮品21373.61.2万元5年48元/月五中超市水果 南杂423.51241.5万元5年30元/月华宇超市日杂46.485.83.81.8万元5年32元/月上海雀联麻将机273938000元7年25元/月王记烟酒烟酒283.583.21.5万元3年45元/月惠万家超市日杂8010834.2万元2年44元/月12345业态小吃饮品快餐店超市日杂麻将机专卖药店门诊数量27131288排名前5位 的业态平均租金：45元/ /月左右周边临街商业调查-旭东路店名经营种类面积开间进深层高年租金租期月租金火宫殿餐饮7261234万元1年46元/月你好超市日杂7261231万元-12元/月旭东超市日杂75612.533.8万元4年42元/月为民药房药品6051233万元5年42元/月景园花城花艺426732万元-40元/月旭东鲜花花艺183631.5万元1年69元/月青山岛汽车美容1472174.510万元2年57元/月鑫福烟酒烟酒18363.52万元2年92元/月12345业态大型餐饮宾馆酒店汽车美容超市日杂烟酒专卖数量1711875排名前5位的业态平均租金：50元/ /月左右周边临街商业调查-东茅路店名经营种类面积开间进深层高年租金租期月租金T台秀（2 层）女装40.594.536万元1年82元/月漂亮宝贝美发79.27.21132万元1年21元/月徐徐衣橱女装333112.72.5万元1年63元/月盐津铺子零食19.82.2932万元1年84元