土地增值税清算实务与筹划方略 主讲：高 建 华山东省税务培训中心Emil: tax666126.com http:www.tax666.com 培 训 提 纲第一部 土地增值税清算操作实务 一、 房地产企业核算流程 二、 土地增值税清算概述 三、 土地增值税清算内容的审核 四、 土地增值税清算报表的填列第二部分 土地增值税清算及筹划案例分析 一、清算案例分析 二、筹划要点及案例3课程背景：清算要求政策依据: 土地增值税暂行条例 土地增值税实施细则 关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号 ） 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220 号） 关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发 200991号）（附件报表） 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发2006187号） 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则 的通知（国税发2007132号）一、房地产开发企业的核算流程1、归集成本阶段 借：开发成本XXX项目土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-公共配套设施费-开发间接费用贷：银行存款等科目2、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款项目3、按月预交营、城、教、土借：应交税费贷：银行存款4、完工结转 借：开发成本 -各项目 贷：开发间接费用 借：开发产品-各项目固定资产贷：开发成本-各项目-各明细5、符合条件确认收入借：预收账款等贷：主营业务收入借： 营业税金及附加 贷：应交税费6、结转成本 借：主营业务成本贷：开发产品 企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知 （ 财会字199515号 ） 注意国税发（2009）31号所得税规定：完工产品的终止日、核算终止日？开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所 得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终 止日，不得滞后。收入的确认： 企业通过正式签订房地产销售合同或房 地产预售合同所取得的收入，应确认为销 售收入的实现。31号文件关于收入确认的特殊性国税发200931号文件关于收入的确认， 不同于企业会计准则第14号收入关 于销售商品的收入确认条件，也不同于一般 企业税务处理的收入确认条件。房地产开发 企业的销售行为在开发产品完工前就已经开 始，而且完工后还会继续下去，直到全部开 发产品销售完毕。 二、土地增值税清算概述1、什么是土地增值税清算？是指纳税人在符合土地增值税清算条 件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地 增值税税额，并填写土地增值税清算申 报表，向主管税务机关提供有关资料， 办理土地增值税清算手续，结清该房地产 项目应缴纳土地增值税税款的行为。2、符合什么样的条件进行清算?2.1 国税发200991号第九条规定： 纳 税人符合下列条件之一的，应进行土地增 值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完 成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开 发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 2、2 国税发200991号第十条规定 对符 合以下条件之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目 ，已转让的房地产建筑面积占整个项目可 售建筑面积的比例在85%以上，或该比例 虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三 年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的；3、土地增值税如何计算？3、1 土地增值税的税率（土地增值税实行 四级超率累进税率） 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 ，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过 扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过 扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分， 税率为60%。3、2 土地增值税的计算方法（从事房地产 开发纳税人)扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房 地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额 速算扣除系数4、清算时需要提供哪些资料？（一）土地增值税清算表及其附表（二）房地产开发项目清算说明，主要内容 应包括房地产开发项目立项、用地、开发、 销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本 情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付 的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房 购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转 让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主 管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应 提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清 算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清 算税款鉴证报告且报告内应当附有企业基本情 况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关 附表国税发2007132号5、清算的具体时限及未及时清算的后果？5、1对纳税人符合条件应进行土地增值税清算 的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关 办理清算手续。5、2对税务机关要求纳税人进行土地增值税清 算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起 90日内办理清算手续。 5、3在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和 国税收征收管理法有关规定处理。6、土地增值税预征：关于加强土地增值税征管工作的通知（国税 发201053号 ）对目前的预征率进行调整。除保障性 住房外，东部地区省份预征率不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西 部地区省份不得低于1%，各地要根据不同 类型房地产确定适当的预征率 。7、土地增值税如何核定征收？7、1核定征收的条件：在土地增值税清算中符合以下 条件之一的，可实行核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设 置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收 入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定 的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 。7、2核定征收的率： 为了规范核定工作，核定征收率原则上 不得低于5%，各省级税务机关要结合本地 实际，区分不同房地产类型制定核定征收率 。三、土地增值税清算内容的审核及填报 （一）土地增值税清算内容的审核1、收入的确认与审核 2 、 扣除项目的审核（原则：有合规票据才能 扣除）2、1 土地征用及拆迁补偿费的审核2、2 前期工程费的确认与审核2、3 建筑安装工程费的确认与审核2、4 基础设施费的确认与审核2、5 公共配套设施费的确认与审核2、6 开发间接费的确认与审核3、 房地产开发费用的确认与审核4、 税金的审核5、其他扣除项目的确认 从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用 权所支付的金额”与“房地产开发成本”计算的 金额之和，加计20%的扣除。（二）土地增值税清算报表的填报1、主表的填报2、附表的填报第二部分 土地增值税清算及筹划案例分析一、清算案例分析XXX公司清算案例及注意事项二、筹划要点及案例筹划思路及要点利用特殊扣除项目规定进行税收筹划通过相关费用分别核算进行税收筹划一、清算案例分析XXX公司清算案例及注意事项二、筹划要点及案例 筹划思路及要点筹划、改变税制的一个或几个要素，使征税的条件不 存在或不完整，达到“法无明文禁止即允许”，从而 规避税收。“税制要素”，是构成税收制度的基本因素。它一 般包括包括：纳税义务人、征税对象、税率、纳税 环节、纳税期限、纳税地点、税收优惠、违章处理 等。某房地产开发企业，现拟以名下的一宗地出资设立乙公司作 商品房开发，该宗地账面成本（历史成本）为5000万元， 评估确认价值为8000万元，占乙公司60%股份。谢谢大家