商业策划提案报告项目认知商业市场分析项目SWOT分析项目总体定位市场存在空间外部环境分析： 宏观经济指标分析 发展规划商业布局业态组合业态规划及配比主题定位售价研判商户租户访谈项目分析： 地块分析 项目规划剖析周边商业市场分析： 商业市场分析 商业业态分析竞争项目分析 ： 供应分析 项目特性分析策丰招商团队意见业主及设计部门意见项目定位研究思路目 录Contents 宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割 建议销售方式与策略销售均价研判张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率， 是发展相当迅猛的城市。576.27051250841.621050.02亿元国内生产总值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地区生产总值 张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年 增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。亿元82.0895.87112.2133.18约15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社会零售品消费总额张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米）90343.4851.55893.1房地产开发投资张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市） 中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.人均可支配收入比较（元）21927210132200124800地区生产总值 社会零售品消费总额房地产开发投资人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升 保持高增长率，代表张家港市的 市场经济相当活跃，正在大跨 步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额 连年超过18%的增长，代表张 家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众 多外来资本的投入，开发资金 和开发面积都有大幅的上升， 房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过 24000多元，代表张家港市民 越来越富裕。四大宏观经济 指标利好因素宏观经济指标分析市域总体规划 ：1.市区规模：近期市区城市人口60 万，其中杨舍城区36万人，金港城 区24万人；远期市区城市人口87万 ，其中杨舍城区55万人，金港城区 32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心 组团、城北组团、城西组团、城东 组团、暨阳湖组团、省级经济开发 区北区和省级经济开发区南区，形 成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现 状建成区为中心，主要向西、向南 发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重 点：城市核心区以完善城市功能为 主；城西组团突出购物公园建设； 城东组团加快物流园区、专业市场 、梁丰生态园和文化中心建设；暨 阳湖建设全面展开；城北组团严格 控制。 宏观经济指标分析 商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割 建议销售方式与策略销售均价研判张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案沙洲路杨舍西路杨舍东路大润发苏果超市华联超市百信超市暨阳湖生态园张家港市商业概况商业步行街香港城（欧尚）张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家 休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：街道名字 主营业态 街道名字 主营业态杨舍西路 服装鞋帽 杨舍东路 餐饮美食沙洲中路 娱乐购物 南环路 文化电脑类东环路 装饰装潢类 暨阳中路 五金类商业市场现状分析 ：沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地 市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐 饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很 长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者 。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街业态配比：服饰45%餐饮16%鞋帽11%娱乐5%沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街 的八成，餐饮占到16%。通讯数码8%食品5% 百货8%金银珠宝10%杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、 婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后 人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商 业后街。杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套 及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。服饰50%鞋帽20%银行等配套15%饰品10%其他5%杨舍东路杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街，经过 一段市场培育，已经形成 了一定规模的特色街区， 培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气 氛浓厚，是张家港特色 餐饮行业的代表。杨舍东路商业街业态配比：餐饮70%其他20%娱乐10%杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模 的餐饮一条街。沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业 态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态， 相对家居布艺比较聚集。沙洲中路业态配比：家居10%餐饮25%其他20%娱乐45%沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有 一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。香港城规模：建筑面积18万平米整体定位：国际级全业态一站式商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、现代商务、度假为一体位置：东二环路与东苑路口已开业欧尚、奥特莱斯，同时提出前三年返租78，并有统一经营管理价格：预售均价为1.71.8万/平米（沿街）、1.51.6万（内街）实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金相对低廉，整体实际销售价格为11.2万元 。欧尚超市奥特莱斯（一站式综合性购物商业城）1.整体定位：张家港城西新区的商业中心 2.项目功能定位：服务于高速发展的长三角保税物流经济 与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘 ”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮 、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生 活引导型购物公园”。 3.占地面积：21万平米 4.建筑面积：15万平米购物休闲公园功能分区和业态规划： 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店; 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型的Shoppingmall; 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成; 5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。板块功能主题地上建筑 面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约 3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5 层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱 乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层引进品牌： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家 国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等 休闲娱乐设施综上分析：综上分析：随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似 品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购 物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核 上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分 消费人群的消费习惯。通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生 活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市 。区 位 楼 层 商 家 租 金(元)步行街1F三福百货 161F安踏 201F上海城隍珠宝 22杨舍西路1F 哥弟 161F天澜百货 13沙洲中路1F 喜视眼镜 51F 戴梦得珠宝13步行街沿街一楼的租金范围在 16-22 元/平米/天杨舍西路沿街一楼的租金范围在 13 -16 元/平米/天沙洲中路沿街一楼的租金范围在 5-13 元/平米/天区域租金分析 ：张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一 规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看， 基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能 满足多层次的消费需求。发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济 实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支 持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续 爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。从以上竞争项目我们分析出以下结论：1 12 2家居市场现状家居专卖分布比较分散，且档次不高。品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。张家港市需要一个精品家居的聚集地， 提供更多的选择给各中高端的消费人群。 该项目正是切合这一契机，打造平台， 部分规划精品家居展示店。张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁 新居或结婚用家居需求越来越大。张家港市家居市场分析休闲运动品牌专卖市场分析：休闲运动品牌 市场现状现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多， 都集中在步行街。销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用 品现市场上还处于空缺。张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销 售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长 点。该项目有发展这一市场的先天条件，来 弥补步行街业态的不完善。市场分析带来的启发：商业市场有空间精品家居市场市场品牌层次较低张家港市的商业市场处于不完全竞争状态， 市场有较大空间精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋 势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业 不足的经营业态。张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发 展空间，但须市场培育期。宏观经济指标分析商业市场分析 项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割 建议销售方式与策略销售均价研判本项目位置 ：本案北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。本案东南本案东南3 3号地块详细规划图号地块详细规划图本案可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为 本案提供强有力的人口支持。本案提供强有力的人口支持。区域三大利好因素 ：区域三大利好因素聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四 通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效 人流。随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商业服务业拓展时间好。SWOTStrength-优势Weakness-劣势Opportunity-机会Threat-威胁- 本项目位置优越，紧邻步行街，是市区 - 唯一的一块未开发的大幅土地。 - 四面临街，交通可及性高 - 环境优雅，周边商业气氛高。- 项目在交通快速主干道，很难留住有效消费人流。 -体量不大，不易形成规模的商业市场。且商铺较分散，大业态不能引进；楼上是住宅，商铺内的有效使用面积会减小。- 张家港市整体发展趋势良好，居民消费力不断增强。 -周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环 -路的环境改善，均会带动本项目的发展。本项目大部分商铺出售，商业 业态不能统一，且无专业的商业管理公司 统一管理，未来可能会存在一定隐患。SWOT分析宏观经济指标分析